德恒律师事务所 | 城市更新并购（投融资）中法律尽职调查需关注的特殊风险
深圳作为全国城市更新的前沿阵地，不论是在规章制度的制定方面，还是在城市更新项目的具体操作方面，都积累了丰富的实践经验。城市更新具有特殊性，城市更新项目并购（投融资）亦具有特殊性。笔者结合近几年的城市更新法律实践经验，对城市更新、城市更新并购（投融资）等按照自己的理解尝试进行重新定义，并针对深圳城市更新中关于并购（投融资）尽职调查中需关注的一些特殊法律风险做了初步总结归纳，同时也总结了新政频出而产生的城市更新并购（投融资）新趋势、新特点，以期抛砖引玉，力求在后续的法律工作中精益求精，最大限度提升专业化水准。
根据公开信息显示，截至2018年6月底，深圳市历年公告的城市更新单元计划累计已接近700项。深圳作为全国城市更新的前沿阵地，不论是在规章制度的制定方面，还是在城市更新项目的具体操作方面，都积累了丰富的实践经验。这不仅为深圳未来城市建设奠定了基础，也为国内其他城市的城市建设提供了模板和范例。
2016年底，深圳市政府颁布《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》，各区政府陆续出台有关城市更新实施办法，深圳的城市更新已经进入了一个新阶段。与此同时，涉及城市更新的并购（投融资）也呈现增长的趋势。2015年至2016年期间，深圳房价的暴涨，催生了新一波城市更新的热潮，也催生了一波城市更新并购（投融资）的热潮。笔者所在的律师团队自2016起至今，陆续接受深圳市内外的房地产商、私募基金、信托机构等主体的委托，对深圳市多个城市更新项目（如无特殊说明，本文阐述城市更新项目均为拆除重建类城市更新项目）进行尽职调查。在此基础上，笔者针对深圳城市更新中关于并购（投融资）尽职调查中需关注的一些特殊法律风险做了初步总结归纳，以期抛砖引玉，力求在后续的法律工作中精益求精，最大限度提升专业化水准。
一、城市更新并购中的法律尽职调查
1．城市更新
根据彼得·罗伯茨和休塞·克斯在《城市更新手册》的定义，所谓城市更新，是指综合协调和统筹兼顾的目标和行动。这种综合协调和统筹兼顾的目标和行动引导着城市问题的解决，这种综合协调和统筹兼顾的目标和行动寻求持续改善亟待发展地区的经济、物质、社会和环境条件。根据《深圳市城市更新办法》中的界定，城市更新是指由符合城市更新办法规定的主体对特定城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）内具有以下情形之一的区域，根据城市规划和城市更新办法规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动：（一）城市的基础设施、公共服务设施亟需完善；（二）环境恶劣或者存在重大安全隐患；（三）现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施；（四）依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其他情形。
笔者根据常年的实践经验认为，城市更新应当理解为由符合《深圳市城市更新办法》《深圳市城市更新办法实施细则》《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》等各种规章及配套性文件规定的主体（政府、开发商、村股份公司、业主等）对已开发土地或特定建成区通过综合整治、功能改变或者拆除重建等各种活动，实现现有土地及现有或新建建筑物增值并再分配的行为。
2．城市更新并购（投融资）
并购是兼并（Merger）与收购（Acquisition）的简称。在市场经济高速发展的过程中，并购成为经营者扩大经营规模、调整产业布局、获取先进生产技术及市场资源的常规手段。并购一般包括股权并购和资产并购两种类型，股权并购的目的是获得公司的股权从而获得公司的股东身份，甚至是获取公司的控制权；资产并购则是通常为了获得公司的全部或部分资产。
投融资通常指在资源配置过程中，投融资的决策方式（谁来投资）、投资筹措方式（资金来源）和投资使用方式（怎样投资）的总称，它是投融资活动的具体体现。
笔者根据常年的实践经验认为，城市更新并购应理解为在城市更新的过程中，最终为形成单一实施主体或者为取得实施主体经营控制权而从事的公司股权或资产并购行为。在城市更新过程中，从投资的角度来看，城市更新投资应理解为开发商、资产管理公司、私募基金、信托公司等投资方为了在未来可预见的时期内获得城市更新项目收益或是资金增值，在一定时期内向城市更新项目投放足够数额的资金或实物的货币等价物的经济行为；从融资的角度来看，城市更新融资应理解为项目公司或项目公司的实际控制人等融资方为了城市更新项目可持续发展向自然人或金融机构，如银行、财务公司、信托公司等主体通过各种方式借入资金的行为。
（二）城市更新并购（投融资）法律尽职调查的目的和意义
众所周知，城市更新项目难度最大的阶段在于搬迁阶段，而实际上对于开发商而言，获取土地或城市更新项目才是首要的重点和难点。因为城市更新的特殊性，直接获得城市更新项目对于部分开发商或其他地区投资者而言难度较大，通常只能通过并购的方式实现，但并购就会产生信息不对称的问题和风险。
城市更新过程中为投资方进行的法律尽职调查，就是为了降低信息不对称的法律风险。一方面是对并购的交易架构、交易模式进行法律风险分析，降低股权并购或者资产并购中双方的交易风险；另一方面是对城市更新项目进行核查，对项目申报、项目推进中的法律风险进行提示。
二、城市更新并购（投融资）中法律尽职调查内容的特殊性
（一）常规并购（投融资）尽职调查的调查内容
常规并购（投融资）的法律尽职调查内容分为十大类左右，通常包括公司主体（资质、章程、执照等）、历史沿革（股权的抵押查封代持等）、重大资产（资产的抵押查封代持等）、重大合同、重大投融资、主要债权债务、知识产权、诉讼仲裁及行政处罚、财务税务、劳动人事等。
在并购（投融资）实务中，通常会根据标的公司类型性质的不同而对调查侧重点进行调整。例如，对科技类公司的并购，对知识产权的尽调要重点关注；对劳动密集型公司的并购，劳动人事方面就要重点关注；对房地产企业的并购，对土地、建筑物等重大资产要重点关注；对医药企业的并购，对业务/市场准入许可、《药品生产许可证》、《药品经营许可证》、药品产品许可、知识产权、名称权、环保等要重点关注；对教育类幼儿园的并购，对办学筹设批复、建筑质量检测合格证、消防验收合格意见书、食品餐饮许可证、卫生保健合格意见、环境评估意见、办学许可证等证件要格外关注。
（二）城市更新并购项目尽职调查的特殊内容
在城市更新并购（投融资）项目尽职调查中，除了上述十大基本内容外，要重点关注的内容还包括：目标公司的不可分割的合作方——股份合作公司的基本情况，特别是公司章程和股东名册、与目标公司的合作协议等；目标公司申报城市更新单元计划的所有资料，注意区分旧村（四会文件、土地合法化比例问题）和旧住宅区；关于土地方面，涉及集体资产上平台、国有或集体土地的招拍挂问题、非农建设用地的落实问题；关于地上建筑物方面，涉及搬迁补偿协议的签署问题、历史遗留用地和建筑物的处理问题、旧屋（祖屋）村的认定问题、承租人的权利保护问题、物业收购协议问题、物业作价入股问题等等。以下针对城市更新并购（投融资）法律尽职调查重点关注的一些问题分别进行阐述，虽无法穷尽城市更新并购（投融资）中法律尽职调查的所有特殊风险，但求尽量具有代表性。
三、城市更新并购（投融资）中法律尽职调查需关注的特殊风险
（一）法律法规政策和实务的差异性
1．合作协议权利义务的转让
合作协议是项目公司与原土地权利主体签署的合作开发项目的书面协议，由原土地权利主体提供土地，项目公司实际开发建设。合作协议一般会约定项目公司不得转让项目，而实务中经常会发生项目公司实际控制人的变更。项目公司往往不会直接将项目转让，实操中直接转让项目也无法实现，但会有种种变通模式。例如转让项目公司的部分股权，申报更新单元计划项目公司在签约过程中变更为其他公司或让计划中的实施主体提前替换原申报更新单元计划的项目公司，重新签署搬迁补偿协议。对于这些情形，实务中深圳各个区的处理意见不同，基本上采取默许的态度，通常不会出具书面意见，但也存在个别区明确表示不同意的反馈。
2．定期开展更新单元计划清理
根据《深圳市城市更新办法实施细则》第四十一条和2016年12月《暂行措施规定》第二十八条的规定，各区政府对城市更新计划将定期开展计划清理。自城市更新计划公告之日起1年内，未完成土地及建筑物信息核查和城市更新单元规划报批的，自城市更新单元规划批准之日起2年内，项目首期未确认实施主体的，自实施主体确认之日起1年内，未办理用地出让手续的，均可能按程序调出计划。
实际操作中，计划调出仍存在较大的可弥补空间。如权利主体提出请愿或者项目公司提出延期申请，有权机关可能会同意对相关期限予以延长，但也的确存在项目被调出计划的案例。
（二）房屋无法确权或确权后发生争议
城市更新项目中存在依法可流通并取得房地产证的房屋，同时也涉及大量未依法取得房地产证的房屋及不可在市场中自由流通的房屋，例如小产权房。在对小产权房进行权属确认时因其可能没有相关有效法律凭证而争议较多，尤其是当小产权房还存在协议转让的情形时。
根据2012年9月深圳中级人民法院发布的《房地产审判工作白皮书》可以看出，深圳的司法机关在处理小产权房权属争议时采取“先行政再司法”的原则，即对尚未经过行政处理程序的小产权房所提起的产权相关诉讼，深圳法院原则上不予受理，对于已经受理的案件，原则上予以驳回。
广东省高级人民法院在2012年发布的《全省民事审判工作会议纪要》第六十八条规定，“当事人因农村宅基地使用权权属引发的纠纷，根据《土地管理法》第十六条的规定，应由人民政府处理。当事人就此提起民事诉讼的，不予受理。”
第六十九条规定，“当事人因农村宅基地或房屋买卖合同引发的纠纷，属于平等主体之间的民事法律关系，应作为民事案件受理。但如当事人的诉讼请求涉及违法用地或违法建筑，需先由行政主管部门处理后才能确定其财产权益关系的，不予受理，告知当事人先向行政主管部门申请处理。”
2016年《第八次全国法院民商事审判工作会议（民事部分）纪要》，“（一）关于农村宅基地房屋买卖问题：1、在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷；在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。合同无效后，买受人请求返还购房款及其利息，以及请求赔偿翻建或者改建成本的，应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。”
实践判例中，小产权房买卖协议的效力存在不同的判决结果。集体经济组织成员内部小产权房买卖协议通常会被认定为有效，基于此，可以确认小产权房归协议受让方所有。而当买卖协议发生在集体经济组织成员与城镇居民之间时，该买卖协议一般会被认定为无效。现实存在三种可能的情形。
情形一是作为交易标的的小产权房，其权利人经合法登记持有封皮为绿色的《房地产所有权证》（俗称绿本），或者经申报违法用地或违法建筑处理后获得处理并予以确认。须注意的是实践中绝大部分小产权房申报违建历史遗留问题仅取得申报回执，并未经过违法用地或违法建筑处理。具有绿本或获得处理并予以确认的小产权房的买卖协议通常会被认定为无效，协议双方须各自返还利益，卖方返还房款、利息和装修补偿，个别案例甚至返还房屋升值差价，买方返还房产和房租收益等。但龙岗区人民法院曾有特殊案例，即因卖家户口已迁入城镇，也无法取得宅基地使用权，判决转让协议无效，但驳回要求返还搬迁补偿款的诉讼请求，实际由买家获得600万搬迁补偿款。
情形二是作为交易标的的小产权房尚未经登记获得绿本，同时也没有任何证据证明已取得用地规划许可证、建设规划许可证等批准性文件。此种情形通常会判决驳回起诉，要求原告先通过行政程序对权属争议进行处理，之后再通过司法途径进行裁决。
情形三是判决出现的一种新情况，对被列入城市更新计划范围内的小产权房，法院认为土地用途已变为二类居住用地，性质为国有土地，判决驳回原告诉讼请求。笔者所在团队曾经办理过深圳市某区的一个宅基地房屋买卖合同纠纷，原告方（案涉宅基地房屋卖方）与被告方（案涉宅基地房屋买方）签订买卖合同后，被告方一次性向原告方支付了全部款项，后案涉房屋所在地块纳入城市更新范围，原告提起诉讼要求认定买卖合同无效。法院受理后认为：
1.买卖合同真实存在，买卖双方基于真实的意思表示各自履行了合同义务；
2.在原告起诉之前，深圳市土地主管部门已经批准案涉的宅基地房屋所在的地块的功能地位和改造目标，并且已经在对外具有公示效力的法定图则上将该地块的用地性质标识为R2（二类居住用地），案涉土地性质已经不再是原先的宅基地，而是已经具备了房地产开发的合法前提，因而买卖合同不存在违反法律法规强制性规定而导致无效的情形；
3.由于案涉土地已经变性，因而对于购买人的身份不再需要有特殊要求。最终，法院判决认定该房屋买卖合同有效。
（三）无主房屋的认定
深圳与其他城市还存在另一个较大的区别在于其毗邻香港，因历史原因部分原深圳居民已经在香港长期生活并获得香港的居民身份。因此在对城市更新范围内房屋确权过程中还会发现部分房屋因原权利人移居或死亡而无法确认权属或者无法取得联系的情形。无主房屋如长期无法认定权利人同样会影响项目后续进行。
深圳市福田区、罗湖区多个城市更新项目均出现了无主房屋认定的情形。2018年福田区某办事处针对深圳市福田区某旧住宅区城市更新项目无主房屋采取的解决方式，因无法成功联系房屋合法产权人，通过登报公告的形式向合法产权人通知进行申报，如逾期仍未申报则通过合法程序申请认定为无主房屋。2017年罗湖某街道办对某城市更新项目改造范围内的部分房屋经信息查询、现场调查及周边走访仍无法确定当事人，通过公告的方式拟认定为无主房屋，或通过向法院申请认定房屋为无主房屋后收归集体或国有，但此后真实的权利人或者其继承人出现时，则可通过向法院申请撤销原判决的方式保护原权利人及其继承人的合法权益。
（四）合法用地比例的复杂性
《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》第二条第（四）款规定，“合理设定合法用地比例。申报拆除重建类城市更新计划的城市更新单元，拆除范围内权属清晰的合法土地面积占拆除范围用地面积的比例（以下简称合法用地比例）应当不低于60%。”
因此合法用地比例成为城市更新项目中计划申报的关键指标。城市更新项目中的五类合法用地指标分别是具有合法用地手续的用地、城中村用地、旧屋村用地、已纳入房地产权登记历史遗留问题处理的有关用地、已纳入《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》和《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》处理的用地。各种不同类型的土地权属以及土地性质的复杂性将直接影响项目搬迁安置补偿的成本、项目实施的周期，甚至直接决定城市更新项目能否进行下去。
笔者所在团队在接受委托人委托进行并购项目法律尽职调查过程中，在不同的项目中都不同程度遇到了此类问题。某工业区项目中，项目用地地块上土地性质、土地用途多样而复杂，涉及某派出所用地，属于公用设施用地；驻港部队地块，属于军事用地；某村地块，属集体所有的宅基地，其中部分集体用地虽属集体用地，但经协议约定实际由部分个人、公司实施使用。某城市更新项目中，整个社区共计11平方公里的土地上，涉及法定图则公示地块、军事用地、未做方案地块等九种土地性质。
（五）历史风貌保护区保留问题
所谓历史风貌保护区是指历史建筑集中成片、建筑式样、空间格局和街区景观较完整体现当地某一时期地域文化特点的地区。2010年广东省住房和城乡建设厅发布《广东省住房和城乡建设厅引发<关于加强优秀历史建筑保护工作指导意见>的通知》，广东省住房和城乡建设厅、广东省国土资源厅发布《关于在“三旧”改造中加强文化遗产保护的通知》，均强调了对优秀历史建筑、历史风貌的保护。《深圳市城市更新办法》第三十九条也规定了对历史文化遗存的保护。
笔者所在团队在某城中村城市更新项目的法律尽职调查过程中也涉及到历史风貌保护区保留的问题。经与区城市更新局确认，项目内部分区域因被划定为历史风貌保护区而须予保留，不能通过城市更新程序进行拆除重建。正是因该部分区域的规划方案尚未经区城市更新局审核确认而导致项目的专项规划尚未审批通过。因此，对于城市更新单元内出现了历史风貌区，如何在专项规划方案内予以保留的同时不影响项目的后续实施，也是在尽职调查中须予以提示的风险。
（六）对城市更新项目方向判断偏差导致高昂并购成本
在城市更新项目并购（投融资）活动中，出于降低税费成本的考虑，并购方多采取并购持有土地的项目公司的股份的股权收购模式，极少采用直接向持有土地方受让土地的资产收购模式。但在某些特殊情况下，并购方也会采取向被并购方直接收购资产的模式，此种情况下，必须针对项目具体情况进行分析和研判，如对项目的土地规划情况进行信息研判，对项目采取不同并购方式所可能产生的税费进行测算比较等等，从而确定最终采取的并购或交易的方式。一旦这种分析和研判出现偏差，将造成原先设想的更新或旧改模式不能实现，并购方不得不承受错误的并购方式所导致的高额税费成本。
笔者所在团队办理的D公司收购C公司商住资产收购项目中，交易对手C公司全资控股两家公司A和B，A和B名下各有若干土地和厂房，出于自身经营战略及发展方向的考虑，C欲将A公司股权全部出让，而对于B公司，C则只愿意以资产出让的方式出售B公司名下的部分土地和厂房。我们在向委托方D公司提示税费差异后，D公司最终决定以收购A公司全部股权，收购B公司名下部分资产（土地和厂房）的方式来实现自身参与城市更新项目的目的。
（七）股权转让的限制性条件
在城市更新并购中应当注意的法律风险还包括一些特殊的协议限制性条件。因部分城市更新项目会在确认实施主体的过程中与土地的权利主体达成某些特定的承诺，在作出承诺的基础上被选择成为项目的实施主体。而这些承诺将是未来实施主体在项目实施过程中必须予以兑现的条件，否则可能被追究违约责任。因此并购过程中，这些特殊的承诺也是收购方必须予以审慎考虑的因素。
笔者所在团队在对某工业区工改工城市更新项目进行法律尽职调查过程中，经调查发现该项目土地权利人即某村民委员会在向当地政府出具的书面请示中，提出在更新项目完成时，除村民委员会及所在村村民按搬迁补偿安置协议中自有面积获得房屋置换补偿之外，村民委员会及村民还有权以项目成本价上浮10%的价格购买项目物业的要求，并且该要求已经经权利主体与实施主体之间签署的合作协议确认。这一约定实际上对实施主体的利益形成较大的不利影响，即村民委员会及村民以项目成本价上浮10%的价格购买项目物业的要求并没有对购买范围、购买期限、购买面积进行约定，如对这些都没有上限约定，则从协议约定条件而言村民委员会及村民可以以该价格购买整个完成项目，将对实施主体的商业目的及商业利益的实现造成严重影响。在另一个改造项目中，实施主体与当地政府之间签署了一份书面协议，协议中约定，项目公司对政府承诺在本项目每期改造完成后第三年起的年税费总额应达到人民币1500万元/公顷，此外还有各种对改造实施的期限约定，如项目公司未能按协议约定兑现其承诺，则有权解除合同。这样的限制性约定也隐含较大的风险，一方面本身项目实施存在较大不确定因素，另一方面对未来税额的约定也可能加大项目公司的负担，影响公司的后续运营。
（八）税费的特殊安排
依据2016年3月23日公布的《营业税改征增值税试点实施办法》第二十一条规定，一般计税方法的应纳税额，是指当期销项税额抵扣当期进项税额后的余额。应纳税额计算公式：应纳税额=当期销项税额-当期进项税额。当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。
这样的计税方式可能导致城市更新中项目公司的成本增加。因对搬迁户的搬迁补偿收入暂不征税，开发商无法取得业主的搬迁补偿款的增值税专用发票，增加开发商的投资和财务成本。
另一方面股权转让时也存在税务风险。签署股权转让协议中的税费安排，股权受让方可能会依股权转让方的要求约定由股权受让方承担税费缴纳的义务，即虽然股权转让方应当以其转让股权而获得的股权转让款依法纳税，但实际由股权受让方缴纳。虽然股权转让方纳税属于法律的强制性规定，但司法判例的不统一给交易双方都带来了不确定性。通常不建议采用这种变更实际税费缴纳主体的缴税方式。实务中，某些项目也会采用其他的变通方式。
以南山某工改工城市更新并购项目的税务统筹为例，某独栋厂房的主体为A公司，A公司也是城市更新单元计划申报主体。现A公司准备转让该城市更新项目，为了规避上述可能的税务风险，采用了新设一个新的B公司，由股权受让方受让B公司的100%股权，由股权受让方注入资金到该B公司，再由B公司支付搬迁补偿款至A公司的方式进行税务筹划。
（九）项目公司相关建设工程资质的真实性
如并购（投融资）的项目公司同时持有相关建设工程资质时，对建设工程资质的核查亦至关重要。建设工程的资质包括建筑工程施工总承包壹级、贰级、叁级资质、市政公用工程施工总承包壹级、贰级、叁级资质等。一方面应当对建设工程资质的正本进行核验，验明资质证书记载的内容是否有误；另一方面还应当通过政府的公开查询途径对相关建设工程资质的真实性进行核查。
笔者所在团队在对某并购项目的项目公司进行法律尽职调查过程中，针对项目公司持有的相关资质证书分别通过全国建筑市场监管公共服务平台、广东省建设行业数据开放平台对资质证书的真实性进行核验。
（十）城市更新项目各合作主体之间的隐含风险
大量的城市更新并购（投融资）项目实际上发生在项目公司与权利主体（通常为村股份公司）之间达成了基本的合作框架或者尚未实际签署书面的合作协议之时，双方通常仅基于以往的合作惯例或者双方负责人之间的口头承诺即开始为前期项目申报作准备。因此最终的申报主体或实施主体仍存在较大的不确定性，如将来实际的城市更新单元申报主体或确认的实施主体并非原来的合作方，则可能对并购（投融资）带来毁灭性的影响。
村股份公司与项目公司之间隐含风险可能出现四种情形。
一是村股份公司要求解除合同，项目公司提出异议后双方最终通过司法途径确认合同效力，如法院判决合同解除，则可能导致后续连环诉讼。
二是村股份公司要求解除合同，村股份公司与项目公司之间就双方各自提出的条件进行协商最终达成和解，双方变更合同内容后继续履行合同，村股份公司一般会要求项目公司追加保证金、承诺提高搬迁补偿安置标准、缩短开发周期等。
三是村股份公司要求解除合同，村股份公司与项目公司之间未能就合同继续履行达成和解，项目公司要求村股份公司提供一定金额赔偿后双方协商一致解除合同。
四是村股份公司不解除合同但又不配合项目公司继续合作，双方协商谈判引入第三方开发商共同开发项目，原项目公司利益受损。
（十一）与城市更新项目地块相关的特殊问题导致的风险
1．项目地块上的相邻权问题引起的风险
拆除重建类的城市更新项目，在项目立项之初就进行了相关的筛选，多数时候与周边的社区、小区的建筑距离较远，通常情况下不存在相邻权方面的问题。但在个别项目中（尤其是位于城区中心建筑密集区域），由于在项目地块的相邻区域在项目开始之前已经建成了居民楼、办公设施等建筑物、构筑物，此时相邻权对于更新项目的影响就必须要加以考虑（如影响政府部门对于专规的批复等）。
以深圳南山区某城市更新项目为例，紧联项目地块红线的是一个建成多年的居民小区，居民小区的多栋居民楼与项目地块红线直线距离不到半米，居民楼上加盖的部分建筑甚至还与项目地块红线重叠。经调查后发现，多年前项目地块的权利人与相邻地块的权利人出于各自的利益考虑，未经土地管理部门批准，也未履行任何登记手续，擅自将属于自身的部分土地与对方进行了所谓的“置换”，且未就此签署任何书面的协议。现项目地块的红线范围内上已经建成居民楼，该现状导致以下后果：
（1）由于土地“置换”没有进行备案登记，导致原专规制定时并未考虑此因素，需要重新制定专规；
（2）如项目顺利进行，则建成后的更新项目建筑将可能影响居民楼的采光通风从而引发相邻权纠纷。
2．项目土地被侵占成为既成事实，侵权方的潜在维权行为对更新项目的影响。
物权登记制度意味着登记为物权的公示方法。通常情况下，项目土地权属证书上登记的权利人应对权属证书上记载的确定面积的土地拥有对应的使用权或所有权，但有时这种使用权或所有权却会因为受到更新项目现实特定情况的影响而不能完全实现甚至无法实现，从而导致更新项目的利益实现受阻。
以前述的南山城市更新项目为例，由于历史原因形成的土地“置换”问题导致项目土地实际上被侵占，且被侵占土地上已经形成建筑物，该建筑物内的多个物业又经多次转让，被多个权利人持有。尽管该建筑物实质上侵犯了更新项目利益，且侵权行为已成既成事实，短期内难以解决，因而一旦更新项目的触及侵权人的利益，则极可能引发纠纷从而影响更新项目进度。
（十二）与城市更新项目有关的刑事风险
原深圳罗湖区田心村村长梁泽宁涉嫌以合作城市更新项目为名，诈骗深圳十多家开发商超4亿资金并潜逃境外，2016被警方以涉嫌职务侵占罪与合同诈骗罪展开调查。上述刑事案件不是个案，根据公开信息显示，城市更新项目已经发生的刑事案件还包括诈骗罪、贷款诈骗罪、受贿罪、非国家工作人员受贿罪、故意毁坏财务罪、逃税罪等。有些刑事案件发生了也不会对项目造成影响，有些刑事案件一旦发生，有可能对整个项目带来毁灭性影响并给投资人带来重大利益损失。在城市更新项目并购（投融资）中尽职调查中，一定要通过查看具体的文件内容、数据对比、人员访谈及走访项目现场、与财务团队开碰头会等各种办法发现是否存在刑事风险的蛛丝马迹，时刻绷紧刑事风险这根弦并在法律尽职调查报告中实事求是的阐述。
四、新时期下关于城市更新并购（投融资）法律尽职调查的新特点
2018年4月，广东省出台《关于深入推进“三旧”改造工作的实施意见》，该“意见”再次强调了以存量换新增的政策基调；2018年5月17日，深圳市住房和建设局正式发布了《关于加强棚户区改造工作的实施意见》，对棚改的政策适用范围、项目安置补偿标准、项目实施模式、房屋征收、项目用地出让等问题作出规定；2018年5月22日，深圳市规划和国土资源委员会发布《关于开展城中村更新模式分区划定工作的通知》（深规土﹝2018﹞366号），该“通知”对拆除重建类的城中村城市更新进一步限制，明确规定将划定部分城中村区域进行综合整治；2018年6月5日，深圳正式对外公布《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见（征求意见稿）》，该“意见”的颁布被誉为深圳的“二次房改”；2018年7月31日，深圳市政府公布《关于进一步加强房地产调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》，该“通知”主要内容包括企业限购、商务公寓限售、个人限售、抑制离婚炒房等。2018年8月6日，市规土委发布《深圳市拆除重建类城市更新单元计划申报规定》（征求意见稿）和《深圳市拆除重建类城市更新单元计划审批操作规则》（征求意见稿）。新政频出，导致城市更新的并购（投融资）出现了新趋势，也对我们现阶段的法律尽职调查提出了新要求。现阶段我们在做城市更新的并购（投融资）法律尽职调查时应意识到以下几个新特点：
1.一手房限价，一二手房房价倒挂，限购限贷政策持续高压等导致拟并购（投融资）主体对目标项目的收益预期产生不确定性判断。近期及后续拟并购（投融资）主体对项目选择会更加谨慎，对新政频出的深圳房地产市场更加犹豫不决。
2.粤港澳大湾区概念、广东省的三旧新政颁布等会导致临深区域城市，比如东莞、惠州、增城、中山、珠海等城市的城市更新或三旧改造项目持续升温，深圳市内外的各种主体也越来越多的把目光和资金投向深圳周边城市进行并购（投融资）。
3.《关于开展城中村更新模式分区划定工作的通知》的颁布，将城市更新中拆除重建模式的传统势力范围——城中村进一步分化，这意味着深圳城市更新的“地产江湖”将重新洗牌，某些城中村城市更新项目有可能被纳入综合整治范围且综合整治将偏向长租公寓，政府主导的棚改等。城中村分区划定的实施，给深圳市内外各种主体的并购（投融资）增加新的难度和挑战，市场上的很多城中村项目已不再是香饽饽。
4.《关于进一步加强房地产调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》里对企业限售、商务公寓限售、个人限售等规定对城市更新项目并购时的估值产生很大影响，特别是商务公寓只租不售、单次租赁期原则上不超过十年等规定会影响开发主体资金回笼，影响开发商参与城市更新的积极性。
5.最新颁布的《深圳市拆除重建类城市更新单元计划申报规定》（征求意见稿）再次强调了更新计划公告后两年内专项规划未获批的，更新计划自动失效。这比《深圳市城市更新办法实施细则》2016年12月《暂行措施规定》及各区城市更新实施办法的规定更为严格，从“可”、“可以”到“自动失效”的转变，促使投资主体在并购（投融资）城市更新项目时要更为谨慎，做好各种风险评估。
6.城市更新正在慢慢转向，由市场主导向政府主导转变的趋势越来越明显，政府主导的强势和变动性与项目开发短则三五年，长则十年八年的周期相比，项目是不是可行，是不是还具有可观利润具有一定的不可控因素，这也促使各类主体对城市更新并购（投融资）保持谨慎态度。当然，已经进入一定阶段比如专规已批复、实施主体已确认等的城市更新项目仍然炙手可热。
五、结语
本文所阐述城市更新项目法律尽职调查需关注的特殊风险无法穷尽我们在实务中碰到的种种问题，城市更新项目涉及到的法律问题多样化，法律法规政策的复杂多变性等特点，给执业律师在新时期下的城市更新并购（投融资）法律尽职调查工作提出了更高的要求。每一个执业律师在从事该方面工作时，不仅仅以法学专业知识为基础，还要紧跟时代脉搏，随时了解政策动向;做到在具备法学思维的基础上还要努力构建商业思维，综合运用房地产专业领域知识以及相关的金融、投融资类知识。城市更新并购（投融资）项目的法律尽职调查工作责任重大，涉及到的金额往往也非常巨大，每一个法律从业者在进行尽职调查时应勤勉尽责，努力为各类主体进行并购（投融资）提供尽量真实专业可靠的法律意见。
郭 雳
合伙人/律师
郭雳，德恒深圳办公室合伙人、律师；主要执业领域为房地产（金融）开发、城市更新、企业破产重组、投融资、资产并购、诉讼仲裁（房地产）、上市公司业务等法律事务等。
曾庆歆
律 师
曾庆歆，德恒深圳办公室律师；主要执业领域为建筑工程与房地产、城市更新、民商事诉讼与仲裁等。