珠海是个好城市，但买房投资就算了
最近因为有人频频问到珠海的楼市投资问题，我觉得很诧异，这是一个公认的经济总量不高，但是房价被炒得很高的城市，难道，珠海楼市又吃了什么回春妙药或者百年神丹？所以，突然又非常非常值得投资了？
先说我的观点：珠海是个宜居的好城市，但是别指望投资楼市获取暴利。
珠海是个宜居的好城市，如果你的年龄大了，想找个地方养老，珠海确实很合适，没人否认这一点。珠海的空气质量、海景以及美食都是非常不错的。如果你在珠海长期工作，又没有住房，该买就买，但是投资就算了，为什么？投资要看标的值不值这个价，要拨开表面看实质。
珠海在经济总量上是个几线城市呢？虽然是特区，也只是一个三线城市，2018年珠海市实现地区生产总值2966亿元，排在茂名和湛江的后面。
今年一季度，珠海的经济增速不错，达到7.4%，主要得益于工业、建筑业等实体经济的支撑，以及服务业的稳定作用。
珠海全市规上工业增加值同比增长7.7%，增速居珠三角第一；第二产业对经济增长贡献率达54%，占GDP比重49.1%。
所以，我说珠海是个好城市，然而，隐忧也是客观存在的，我们看看《南方日报》5月9日的报道，作者梁涵、吴志远：
受制于整体规模不大、工业效益不高、工业投资回落等问题，珠海经济运行也面临增长后劲乏力、基础不够稳定持续的挑战，提升城市的能量级仍是一项长期艰巨的重任。
珠海市统计局数据显示，今年1-3月，珠海工业投资完成54.14亿元，同比下降9.1%，装备制造业投资24.97亿元，同比下降13.7%。近几年，珠海已实施技术改造的企业数占全市规上企业总数比例达到80%，企业技改需求基本饱和，技改投资增长空间非常有限。
与此同时，近几年新投产项目的产能尚未形成规模，这些企业在全市工业经济总量中占比不高，虽然部分企业呈现快速增长趋势，但仍不足以支撑工业经济保持中高速增长。
此外，虽然龙头企业对一季度稳增长起到决定性支撑作用，但从企业类型和数据上看，珠海经济依赖少数重点企业的情况仍未获根本性改善，少数企业业绩下滑成为工业波动较大、制约工业增长的主因。
一季度，珠海完成固定资产投资402亿元，同比增长5.7%。虽实现稳定增长，但较全省平均水平还低5.5个百分点。分析人士认为，主要原因是龙头带动性项目储备不足，新旧项目接续断档。
一季度，全省外贸进出口总体出现小幅下降，而珠海降幅较为明显。全市共完成外贸进出口总额665.75亿元，同比下降11.4%，降幅比全省平均多出10.4个百分点。其中，出口总额大幅下降19.6%，进口总额增长0.8%。
珠海的经济格局很清晰：过度依赖部分龙头企业，这些龙头企业一有波动，则珠海的经济指数就跟随波动。珠海需要把经济规模做起来，同时形成完整的产业链条才能持续、高质量发展。
宜居和经济发展的格局、势头是两码事。
宜居，不意味着房价会大涨，炒作可能会套牢。
只有建立在扎实的产业基础和足够大的经济总量上的房价才有稳固的基础。
房价与人口关联，那么，珠海的人口总量如何？
统计数据显示，2018年末，珠海全市常住人口为189.11万。2018年，珠海的新增常住人口首次突破10万，达到12.57万。
一季度珠海商品房销售面积90.68万平方米，同比增长54.7%。其中，住宅销售面积79.87万平方米，增长106.6%。这应该与2018年珠海出台人才引进政策、常住人口大幅增加有关。
从公开的数据来看，珠海在同级别的城市中，人口总量是垫底的。
虽然珠海的人口增速不错，但与总量偏低有关，而且即使总量偏低，增速也落在广深佛的后面。
珠海的人口总量太少，虽然增速不错，但是不应对此抱有过度乐观的态度，毕竟珠海能提供的就业机会、薪水都和其知名度不太匹配。
珠海情侣路
佛山正在接近年度GDP万亿的目标，去年是9935亿，东莞去年是8278亿。佛莞不仅在总量上大幅度甩开珠海，而且在经济结构、产业转型上也大幅领先。更重要的是广佛同城以及未来更紧密的深莞合作都会让这两座城市享受到真正的世界级都市圈的价值溢出。
人口会往哪里去？不言自明。
珠海人口自然会有增长，但与这两个超级都市圈相比，完全不是一个级别的。
佛山已经不是佛山，是广佛市的一部分。东莞已经不是东莞，是深莞惠的一部分。
说起深圳的房价，很多人都会咬牙切齿。那么，你知道广东近期住房均价第三的城市是哪个城市吗？珠海！
相当长一段时间以来，广东省各城市的住房均价第一是深圳，第二是广州，第三是珠海。
来看看新闻：
2019年1月期间，珠海二手房均价21110元每平米，环比上升2.47%，同比上升4.88%。
去年12月更是创造了珠海两年来的住宅成交最高点，单月住宅网签成交量高达2468套，同比2017年12月（987套）上涨了150%。表现抢眼的有前山、老香洲和唐家片区，三片区在12月总成交379套，环比11月高涨124%。成交均价居前三的分别为横琴45977元/㎡，吉大40773.13元/㎡以及新香洲36608元/㎡。
为什么会这样？看看政策就明白了。
《界面》5月31日的报道：2018年10月，珠海限购政策逐渐松绑，非户籍居民购房，不再执行连续缴纳5年社保，只需1年社保加珠海市人才证明即可，由珠海市人社系统根据个人条件开具人才购房证明。12月，珠海相关区域降低购房门槛，非户籍居民购房，按个人条件已从此前的需要连续5年社保改为只需缴纳1个月、3个月、1年不等。界面以购房者身份致电斗门一个楼盘营销中心，得知非户籍人士如果在珠海无房，可以购买1套房，斗门区没有社保要求。
在珠海严格限购的日子里，库存翻番、地价腰斩是残酷的现实。
土地财政是珠海的重要收入来源，卖地收入一旦下降，房价一旦不能维持高位，炒房一旦不能继续击鼓传花，政策就会疲软，就会配合。
中国社科院财经战略研究院日前发布了最新研究成果《中国城市竞争力报告No.17：住房，关系国与家》。
随着房价收入比的提高，房地产对经济增长的正向拉动效应不断变小、负向挤出效应不断增大。经验研究发现，负向效应超过正向效应的临界房价收入比为9左右，当房价收入比超过9后，房地产对经济增长的影响将得不偿失。
研究显示，珠海的房价收入比已经超过9这一临界点，房地产对经济增长的负向效应已经超过正向效应。
一套只值300万的房子，目前已经被泡沫推高到600万，就等傻子进场击鼓传花。
很多人吹捧珠海楼市的时候喜欢拿港珠澳大桥和横琴说事，没错，这是两个利好，不过，这是城市发展的利好，不是用来炒楼的。
珠海地产界多年不遗余力吸引港澳人士到珠海买房，已经消化了一部分购买力，未来还有多少空间，非常值得怀疑。
澳门体量不大，没有多少潜力可挖，香港经济增长乏力：香港政府统计处5月2日发布的数据显示，2019年一季度香港GDP较上年同期实质上升0.5%，而2018年四季度为1.2%。0.5%的同比增速远逊于市场预期的1.9%，为2009年三季度以来最低。统计处称，增幅放缓是由于内部和对外需求增长均有所减慢。指望香港同胞对珠海楼市施以援手，恐怕要失望了。
深圳人确实购买力旺盛，不过，港珠澳大桥并没有给深圳人开一个口子，深圳人想炒房但是上不了桥，这是一个珠海楼市的一个大利空。
至于横琴，房价已经被严重透支，接近一线城市的房价。
在2016年和2018年的珠海市国民经济和社会发展统计公报中，提到经济社会发展中存在的主要问题时，珠海市统计局分别指出“房地产高增长不可持续”“房地产市场波动对经济影响较大”。
珠海的决策者已经看到了房地产高增长可能带来的问题，因此，在2018年7月的中共珠海市委八届五次全会上提出“要建设新珠海、新经济、新生活，把珠海打造成为粤港澳大湾区经济新引擎和独具特色令人向往的大湾区魅力之城，成为践行新发展理念的典范城市”。其中，“绿色”、“智能”、“高端”等成为高频词。
珠海未来的经济发展路径已经清晰：建设新经济，就是要坚持高端起步、未来导向，瞄准以智能家电、机器人、高端芯片、高端装备等为重点的先进制造业，以新一代信息技术、生物医药、数字经济、新能源、新材料等为重点的战略性新兴产业，以跨境金融、商务会展、休闲旅游等为重点的高端服务业，大力培育新产业新业态新模式，建设国际创新成果转化地、区域特色金融中心和国际高端人才集聚区，打造粤港澳大湾区经济新引擎。
最后一句话总结本文：珠海的经济总量、经济增速、人口数量以及房价估值已经不能支撑继续推高楼市泡沫，珠海是个好城市，未来可期，但中短期别指望投资房产获利，长期影响要看房地产税税率和土地政策变化。