周四产品说 | 做大不如小 独栋别墅也是如此

别墅，哪怕是独栋别墅，也是小的好卖！

编辑：娄萍

近两年，从上海住宅市场成交数据来看，总价在1000万元以下的别墅，成交量有明显增加，总价越高的产品越难卖。随着单价不断上涨，为了控制总价，缩小产品面积是市场主流趋势。今天，我们就来看一个成功转型的独栋别墅——旭辉铂悦西郊。

2015.1~2016至今上海别墅成交套数

项目位于嘉定区黄渡板块，是一个纯独栋社区，容积率为0.24，区内设有18洞高尔夫球场。前两期由颖奕集团开发， 2015年被旭辉收购，无论是从产品上还是客群定位都发生了较大的变化。

前两期独栋产品面积在400-1300平左右，户型选择面广，都带有大面积户外空间和地下室以及开阔的室内空间，基本满足了独栋客户的需求。以633平户型为例，实际使用面积可达1300平左右。一层建筑面积约305平，客厅部分做了大面积挑空，宽敞舒适，且一楼边侧设有老人房；二层建筑面积约234平，有三个卧室，主卧套房含卫生间、衣帽间、工作间及独立阳台卫生间，私密性好，但这么大的面积没有做到全套房设计，是一个遗憾点；地下室建筑面积约94平，下沉式庭院的设计有利于采光。

这样的大户型整体居住体验感不错，舒适度也兼具。其实，项目早在2007年就已经开盘，成交套均价在1300万元左右，而当时嘉定区别墅的成交套均价在270万元左右，高总价导致区域客户无法消化，加上限购政策，位置比较偏远，高端群体客户是不会选择它作为第二居所的，所以销售情况很不乐观。

我们再来看看三期的小户型产品， 210-250平左右的独栋别墅，面积较前两期减小了很多，但功能性得到了保留。以230平户型为例，该户型做到了五房设计以及三种入户方式，同时，保留了地下室下沉式庭院设计，结合大尺度门窗，采光更加通透。一层依然含老人房，且房间朝南采光更佳；二层卧室依然是三间，主卧虽然减少了一个工作间，但二层卧室做到了全套房设计。

230平户型样板房实景图

除此之外，顶层阁楼为法式斜顶，最高处层高3.1米，可作为画室、休闲区使用。

230平户型外观及阁楼实景图

旭辉接手后，将产品面积做小，总价控制在1200万元左右，虽然与之前总价相比没有发生太大变化，但嘉定区整个别墅市场的成交价一直在攀升，对比下来，项目独栋的优势就非常明显，所以去化情况有了很大的改善。

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总结 

总的来说，这个产品做得还是不错的，但由于原先客户面过于狭窄，实际上这样的客户是很难找到的，毕竟高端客户的数量非常有限。而旭辉接手后，换成小户型产品，把“刚需”需求释放，无论是首次置业还是改善客群，都能解决他们对于总价敏感的问题，一下子打开了销售的局面。所以，别墅，哪怕是独栋别墅，也是小的好卖！