5分钟精进房地产 | 投拓人必知的土地出让方式综述及适用
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01 投资圈专业名词
今天我们来聊一下土地出让的基本方式。
在开始讲这部分之前，首先给大家讲几个在投资圈用的比较多的名词，房地产专业的朋友们应该都非常了解。
① 土地属性
土地属性包括：住宅用地、商业用地、科研用地、教育用地、工业用地。
我在这里列举了主要的几类，包括住宅用地、商业用地、科研用地、教育用地和工业用地，在这五类土地里面，商业价值最高或者房产开发企业最感兴趣的就是我标蓝的住宅用地。
② 容积率
容积率：容积率是用来衡量一个项目可建设体量能力的指标。我们在获取一个项目后，项目总用地面积就固定了，此时容积率越大，计容建筑面积越大，可售货量就越多；反之，容积率越低，可售货量越少。
容积率=计容建筑面积/项目总用地面积
下面我简单的罗列了一下，在不同的业态下面，容积率的不同要求。作为一名合格的地产从业人员，应该对不同容积率所对应的项目业态布局有一个快速清晰的认知。
③ 总建筑面积
总建筑面积 = 计容建筑面积 + 不计容建筑面积
④ 楼面价
楼面价 = 总地价/计容建筑面积
⑤ 亩单价
亩单价 = 总地价/占地面积
02 土地一级市场出让方式
土地获取的基本方式：
一级市场（从国家/政府获得）
1.直接招拍挂
2.勾地等意向性拿地
3.一二级联动
4.三旧改造
二级市场（从其他公司/个人获得）
5.土地使用权转让
6.股权类合作
7.联营合作开发
8.代管代建+品牌输出
为什么要叫二手市场呢？
说明这个土地已经有其他公司或者个人从政府手里面取得，我们现在是从他的手里获取的土地，土地经过了两次转手，所以我们把它叫做二级市场或者二手项目。
2.1 直接招拍挂
土地招拍挂是国有经营性土地出让的三种方式，即招标、拍卖与挂牌。
国有经营性土地使用权出让采取招拍挂制度可使土地交易更加公开、透明，土地成交价格更加合理，减少人为干扰因素，也杜绝了腐败的产生。招拍挂也是目前土地获取方式中最简单、最直接、最高效的一种土地获取方式。
国有土地使用权挂牌程序：
含义：多次出价、保密、价高者得。
流程：发布挂牌公告，接受竞买人的报价申请，根据挂牌期限截止时出价结果确定使用者。
国有土地使用权招标程序：
含义：报一次价、保密、满足最低要求服务。
流程：发布招标公告，邀请参加投标，根据投标结果确定。
国有土地使用权出让拍卖程序：
含义：多次出价、公开、价高者得。
流程：发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定。
2.2 勾地
紧接着我们来聊一下勾地。
勾地：对于合作方具备区域或者产业优势，且与政府签订勾地协议的项目，双方共同成立项目公司，通过公开出让，取得项目地块。
其实勾地也是直接招拍挂的一种。
为什么会把勾地和招拍挂分别来说呢？
因为勾地是在土地正式挂牌出让之前，如果某个企业对某个地块特别感兴趣，那么企业就可以向政府表明购买意向，并且承诺支付一定的土地价格。
通过招拍挂获取土地之前，有可能需要交纳保证金，这种出让方式一般都出现在相对来讲市场行情不是特别好的时候。因为如果市场行情特别好，政府其实是不愿意给企业进行勾地的。
市场行情好，政府根本就不愁土地的拍卖，完全可以通过拍卖的形式，把土地的价格做到最高。
只有当市场行情不好，土地不好卖或者卖不出去的时候，政府才愿意和企业签订协议。
2.3 一、二级联动开发
紧接着我们来说一、二级联动开发。
一二级联动：对于合作方完成一级开发的项目，双方共同成立项目公司，通过公开出让或者协议出让（部分旧改项目）取得项目地块。
所谓的一二级联动开发就是指同时参与一期开发和二期开发。
土地开发过程分为一级土地（生地）开发和二级土地（熟地）开发；
一级土地开发可简单理解为把现状各种形态、权属、性质的土地通过土地整理达到3/5/7通一平，使得政府能将土地供应给用地单位的阶段；
二级土地开发可简单理解为报建、施工阶段。
通过提前介入土地一级开发，掌握甚至参与区域整体规划，分期分批做熟土地，可以有效地按照自己公司的模式玩转区域的全部土地。除了享受一级开发带来的收益之外，提前或者后期锁定二级拿地模式，是一二级联动模式的核心以及最终利益述求。
2.4 三旧改造
紧接着我们来讲一下三旧改造。
三旧分别指的是：旧城镇、旧厂房、旧村居。
三旧改造的话呢，顾名思义就是旧城镇改造，把旧厂房或者仓库改造，以及城中村改造。
三旧改造的三个优势：
(1) 一般这种三旧项目，它都处于城市的中心区，相对来讲商业价值比较高，升值空间比较大。
(2) 土地成本相对于招拍挂来讲，相对来讲会更低一些。
(3) 获取周期比较长，可以赚取土地的溢价，也可以作为公司长期的土地储备。
但是这种模式的话它也会有一些风险，它的风险主要体现在几个方面：
① 政策变动性比较大，因为政府领导换届以及政府的财政问题，都有可能影响片区的改革方向。例如村领导的换届，也会直接影响旧改合作的效率和改造的进度。
② 交际会比较难，因为签约率会比较低，钉子户会比较多，拆迁难度比较大，交地时间会比较长。
③ 非常考验开发商的实力，开发商的财力和背景直接影响这个旧改项目的成败。
03 土地二级市场出让方式
3.1 土地使用权转让
接下来我们来聊一下土地使用权转让。
土地使用权转让这种方式其实是二手项目里面最为常见的一种，它是指直接从原土地使用权人的手中，通过国有土地使用权转让的方式来获取土地。
这种方式它要满足两个条件：
1. 原土地使用权人必须要缴纳土地出让金，必须是已经缴纳土地出让金，而且已经取得了国有土地使用权证。
2. 投资额（不包括土地出让金）必须要占到总投资的百分之二十五以上，才能进行土地使用权转让。这个要求是因为政府怕土地的使用权人进行土地倒卖。
这种出让方式的优点是不涉及债权债务，可直接开发，因为这个土地是直接从原出让人的手里买过来的，相当于主体直接发生了变更，那么就不涉及原来主体的债权债务，相对来讲风险可控一些，而且可以拿来直接开发。
缺点的话就是转让税费高（增值税及附加、契税、土地增值税）税费较重，导致拿地成本增加。
因此这种方式主要适用于以下两种情形：
（1）目标公司债权债务过于复杂，不适用于股权收购时，可考虑土地转让；
（2）目标公司除了目标土地外，有其他资产、物业或经营业务，不好剥离、或者对方不愿意转让目标公司股权时可考虑土地转让。
3.2 二手项目的股权类合作
这种方式主要是通过联合组建项目公司，通过收购对方股权或者增资扩股的形式，最终获得项目公司一定比例的股权，从而间接实现项目土地的获取。
这种方式的话又分为两种情况：
一种情况下是新设立一个公司来合作开发，强强联合，共享资源。新设立一个项目公司进行开发的话，这种方式的话就基本是不存在债权债务的问题。
因此主要的关注点在于三个方面。
A. 第一个是公司治理方面，就说咱们新设立的公司由谁来操盘，董事会以及管理层来如何来确定，也就是说谁说了算的问题。
B. 第二部分的话就是资金管理，就咱们的开发资金如何来解决，销售资金如何来处理啊？就是说大家各自要投多少钱的问题。
C. 第三个就利润分配就利润咱们什么时候来分配，以及分配的比例是如何的。也就是怎么来分钱的问题。
另一种情况下就是不去新设立一个公司合作开发，在已有项目公司的基础上进行开发，那么这就涉及到已有项目公司的股权的获取。
有三种方式可以操作：
a. 第一种是股权转让的一种方式，直接从原股东那里收购一部分股权。
b. 第二种是增资扩股，在原有项目公司的基础上再投入一部分钱，任何一方的股东都不能把钱抽走。
c. 第三种是吸收合并，就是说两个公司合并为一个公司，同时承继双方公司的债权和债务，并发布公告。
3.3 联营型合作开发
联营型合作开发，其实就是合伙型的合作开发，就是说合作的各方，一方出地，一方出钱，共同投资、共享利润、共担风险的一种横向合作开发模式。
这种方式合作双方不需要组建项目公司，也不用参与入股，双方仅仅是抢地签订一个联营。
通过一纸合约来约束对方，这种方式虽然可以避免公司的债务风险，但是它也存在很大的弊端，仅仅通过一纸协议来约束，约束力不够强，有时候会存在无名无份的风险。
3.4 代建代管加品牌输出
这种模式就是开发商主要输出自身品牌及操盘能力，通过项目合作公司对项目进行建设，最后按销售额收取一定的管理费和品牌费用。
如此一来，开发商不仅可实现品牌输出，还能稳赚一波低风险收益。
以上就是土地出让方式的全部内容，下期将会为大家介绍土地获取的基本流程，感谢大家的阅读和关注！
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