房市漫谈石家庄,京津冀绿叶城市

特别提示:本文是『典型城市房市漫谈系列文』的第二十七篇文章,若有不当之处,欢迎留言讨论。

石家庄可能是沿海最没存在感的省会城市,这可能是因为距离太阳——北京——太近了,自身的光芒被掩盖了,甚至被太阳给吞噬了。

2019年,石家庄的GDP为5809.9亿元,沿海省会城市里面仅高于广西南宁(两个岛除外),对比同类城市合肥,也落后几个身位。

从这里可以看出,北京相较于上海,对经济的引领带动作用简直天壤之别。上海带动了整个长三角的经济腾飞,辐射远至合肥。然而,“太阳城“”北京居然带不动一个河北。一个是货真价实的促进经济发展,另一个似乎没有一丝带动作用。

而且,石家庄为了拱卫京津,承接了华北平原大多数的高污染、高能耗的产业,所以环境污染较中国其他地区更为严重,前些年因为雾霾问题频上新闻报道。

安居客数据显示,目前石家庄的二手房价格大约1.5万/每平米,3年前的均价大约为1.81万/每平米,意味着过去三年石家庄的房价下降了大约3000元,三年的降幅大约为16.6%。这也可以从网友的回复得到印证。

但是,即便石家庄的房价下降到了均价1.5万/每平米,也不能说价格合适。先不和中国最良心的城市长沙对比,就是和长三角的无锡对比,石家庄均价也贵了大约1200元(安居客数据显示,无锡二手房均价大约1.38万/平米)。比较来看,石家庄的房价含水量依旧很大。

再次强调一下,虽然说安居客采用的是二手房挂牌价,与成交价存在差别,不过虽然挂牌价不够准确,但是挂牌价的趋势图还是很有参考意义的,足够让我们看清楚所在城市房价的走势。

并且,选取二手房价格作为参考,是因为新房被政府管控太严了,而且新开楼盘的地区分布不均,因此一手房的数据严重失真,而二手房因为房源多、分布均衡,所以更具有参考价值。

石家庄房价未来如何呢?

还是那句话,房价上涨的理由主要有三点:一是需求旺盛,换言之接盘侠丰富;二是经济发展良好,人民荷包鼓了;三是政府刺激,换言之放水。参考旧文:2020 年的房价还会大幅度升高吗?

关于会不会放水不再赘述,可以参考旧文:《疫情的思考:经济、房产和其他》、《7省25万亿投资计划,值得大惊小怪吗?》和《房地产杂谈,“放水?不要想多、想偏了!”》《年轻人还有必要买房吗?》《房地产杂谈:三条融资红线与各地土拍上涨

目前高层比我想的还要谨小慎微,用的比较多的就是定向降准,何为定向?不就是怕流到房地产,吹大泡沫导致自爆么。

我国目前所有的发展方向,没有一条是给房地产的,而且,房地产目前不是推进器,而是刹车片,甚至可以说是路障!

鼓吹房地产的无非寄希望于最后一条路:放水!但是两会过后,这条路已经被斩断!

今年两会政府工作报告充分说明,政府是不可能放水了,某些人最后一丝希望彻底没了。

深圳的最新房地产政策也进一步证实了国家防控泡沫经济的决心!

随后,高层召集10个典型城市召开了房地产相关会议,之后,各个城市心领神会出台了各种政策!

最新高层划的房企融资“三条红线”可以说从根本上遏制住了资本密集型的房地产行业。

1、人口方面

2019年末,石家庄(不含辛集)年末常住人口为1039.42万人,比上年末增加7.93万人。城乡结构来看,2019年石家庄常住人口城镇化率为65.05%,比上年提高1.22个百分点。户籍人口城镇化率为47.5%,比上年提高1.4个百分点。

从15年到19年的四年间,石家庄(不含辛集)的常住人口增量为32万附近,平均每年增加大约8万。每年都有稳步的人口增幅,成绩还是可以的。

2、经济方面

首先声明一下,虽然2020年上半年的经济数据已经有了,但是考虑到疫情等突发事件,各种数据已经受到污染,而房地产分析看的是中长期的变化,而不是半年的变化,因此还是以19年数据为基准。疫情的影响详见上面推荐的几篇关于疫情影响下的政策分析文章。

2019年,石家庄的GDP为5809.9亿元,同比增长6.7%,但是名义增速可能是负增长(2018年石家庄GDP为6082.6亿,不过GDP经统计局核算后修正为5586.6亿)

千万人口省会城市里面,石家庄是人均GDP的排名仅高于哈尔滨,但是考虑到东北的处境,石家庄取得这样的成绩显然是不能让人满意的。可见石家庄的产业结构竞争力不强,人再多,也无法转换成生产力。

工业方面,2019年石家庄规模以上工业增加值同比增长1.3%。从经济类型看,国有企业增长4.2%,集体企业下降36.6%,股份制企业增长0.6%,外商及港澳台商企业增长3.9%。

石家庄是一个以民营经济为主的城市,民营经济占比达6成,但是从工业增加值增速来看,比较乏力。而且从过去几年的数据来看,石家庄的工业增加值降速很迅猛。

固定方面,19年的增速为6.7%,分类来看:第一产业投资比上年下降24.0%,第二产业投资下降6.0%,第三产业投资增长14.7%。城市基础设施投资增长37.1%,占固定资产投资的比重为30.7%。民间固定资产投资下降7.9%,占固定资产投资的比重为69.1%工业技改投资下降8.9%,占工业投资的比重为67.0%。高新技术产业投资比上年下降15.8%,占固定资产投资的比重为7.9%。

以上数据来看,固投方面成绩并不好,石家庄作为一个以民营经济为主的城市,民间投资大幅下降,工业技术升级改造的投资居然也是下降的。考虑到我们所面临的窘迫经济大环境,更加不利于民营经济的发展,最近两年的石家庄经济不要有过高期待。

结论:

房地产的走势始终要盯死三点:人口、经济和政策。长期看人口、中期看经济、短期看政策。

人口方面,石家庄的存量还是很可观的,但是由于产业布局的原因,人均劳动生产力的效率并不高,意味着人们的薪水也有限。

经济方面,石家庄的经济表现并不能让人满意,优势产业大多数是高污染、高能耗的重工业或者化工产业,新兴产业还亟待发展。

石家庄虽然贵为省会城市,但是经济、教育、文化等方面的配置并不突出。比如教育方面,石家庄没有一所211大学,河北省唯二的两所211大学一所在保定,另一所“寄养”在天津。

19年石家庄的房价收入比达到了惊人的16.0,甚至比南京、苏州还要高,可见石家庄房价的泡沫之大。类比长沙可能更惊悚,因为类比长沙意味着石家庄房价可能会腰斩再腰斩,但即便是对比无锡10.1的房价收入比,石家庄的房价还有大约40%的跌幅。

不管怎么说,石家庄的房价还是太高了,目前先看到均价1.2万,合理价位均价1万左右。

最后重申一下我的个人看法(仅供参考):

当前任何城市都不值得你去投资当地的房地产,如果是刚需你可以考虑购买,但是需要注意的是我对刚需的定义是——不买房可能会导致家庭破裂

买房前,请务必和家人摊开说明当前形势,分析利害,然后再做决策。决策之后不管怎么样,同甘共苦,不要再出现互相埋怨。

(0)

相关推荐