房市漫谈之佛山，禅城的未来房价

特别提示：本文是『典型城市房市漫谈系列文』的第二十一篇文章，若有不当之处，欢迎留言讨论。

珠三角四大金刚里面的深圳、广州和东莞都陆陆续续分享了，本次分享本人对最后一座城市佛山的理解。

本文不再赘述佛山印象，我们开门见山，直入主题吧！

贝壳数据显示，2020年5月佛山二手房挂牌均价为15813元/平米，而反应实际成交均价的贝壳指数显示为13400元/平米；2019年6月佛山二手房挂牌均价为17125元/平米，反应实际成交均价的贝壳指数显示为14543元/平米。

意味着，过去一年佛山二手房价格降幅分别为：

• 二手房挂牌均价降幅 = （17125-15813)/17125 * 100% = 7.66%
• 二手房成交均价降幅 = （14543-13400)/14543 * 100% = 7.86%

贝壳数据显示过去12个月，佛山的房价出现了持续下降，尤其是反应实际成交价的贝壳指数，一路向下，没有回调过，2020年5月相较于4月实际成交价的降幅扩大。

佛山房价未来如何呢？

还是那句话，房价上涨的理由主要有三点：一是需求旺盛，换言之接盘侠丰富；二是经济发展良好，人民荷包鼓了；三是政府刺激，换言之放水。（参考旧文：2020 年的房价还会大幅度升高吗？）

关于会不会放水不再赘述，可以参考旧文：《疫情的思考：经济、房产和其他》、《7省25万亿投资计划，值得大惊小怪吗？》和《房地产杂谈，“放水？不要想多、想偏了！”》《年轻人还有必要买房吗？》

目前高层比我想的还要谨小慎微，用的比较多的就是定向降准，何为定向？不就是怕流到房地产，吹大泡沫导致自爆么。

我国目前所有的发展方向，没有一条是给房地产的，而且，房地产目前不是推进器，而是刹车片，甚至可以说是路障！

鼓吹房地产的无非寄希望于最后一条路：放水！但是两会过后，这条路已经被斩断！

最新两会政府工作报告充分说明，政府是不可能放水了，某些人最后一丝希望彻底没了。

1、人口方面

2019年末佛山常住人口815.86万人，比上年末增加25.29万人，其中城镇人口775.06万人，占常住人口的比重为95%。

过去几年的常住人口数据来看，佛山的增量比较可观，尤其是最近三年的常住人口增量达到了惊人的70万左右，完全不逊于那些明星二线城市。而且，佛山的城镇化率甚至比东莞还要高。

因此，佛山有个和东莞一样的问题，就是户籍人口占比较小，佛山统计局并没有公布19年末的户籍人口数目，但是可以找到2018年末的户籍人口数据为385.61万（增长约4万），如果按照18年的涨幅，那么19年末佛山的户籍人口大约390万，那么户籍人口占比为50%。

佛山的户籍人口占比虽然比东莞要强一些，但是也有一半的常住人口属于流动人口，这些流动人口完全是因为佛山可以提供工作机会，所以才待在佛山，如果没了工作机会、甚至薪资没有竞争力，这些人随时都会离开。

总的来说，佛山的常住人口数据看起来是不错的，但也暗含风险，并不稳固。

2、经济方面

2019年全市地区生产总值初步核算总量为10751.02亿元，比上年增长6.9%。其中第一产业增加值156.92亿元，增长3.0%；第二产业增加值6044.62亿元，增长6.3%；第三产业增加值4549.48亿元，增长8.1%。

经济增速来看，佛山在同类城市，比如苏锡常、青岛等，算是表现不错的，但是和其他明星二线省会城市还是有所差距，这其实是由于资源倾斜力度造成的。

而且佛山的第二产业占比很高，和“世界工厂”东莞类似，第二产业占比超过了50%，不仅如此，第二产业相较于第三产业，增速较慢，拖累了整体增速。

工业方面，全年全部工业增加值比上年增长6.5%。规模以上工业（以下口径相同）增加值增长7.0%。其中国有及国有控股企业增长4.6%，民营企业增长8.3%，外商及港澳台投资企业增长4.7%。

去年佛山的整体工业附加值增长不算很高，尤其是国企和外资，增速缓慢，好在佛山以民营经济为主，而且民营经济增速不错。

工业方面，佛山的传统产业占比过高，新兴高端制造业不足，面临产业升级的局面。

广东省社科院2019年发布的《2019年度广东产业转型升级指数评价研究报告》显示，在各个城市产业转型升级指数排名中，佛山仅仅位居第七名，在珠三角核心七城中排名倒数。从中可见佛山产业升级的压力。

从固定投资可以一窥佛山产业升级的动向。

固定投资分产业看，第一产业投资比上年增长55.7%；第二产业投资下降4.8%，其中工业投资下降4.7%，工业技术改造投资增长4.5%，装备制造业投资增长1.5%；第三产业投资增长9.1%。

固定投资来看，佛山加大了对第三产业的投资力度，这个方向是准确的，中国未来必将是靠消费驱动经济发展，由于佛山第三产业占比远小于第二产业，参考北上广以及国外先进城市的例子，佛山的第三产业的开发蕴藏着极大的潜力。

虽然佛山第二产业的固投出现负增长，但是工业技术改造和装备制造业仍旧保持正增长，说明了工业升级也在进行当中。

虽然佛山在努力进行着产业升级和经济转型，但是并不意味着会一帆风顺，尤其是当下这个背景，转型之路必然充满了荆棘。

结论：

和东莞类似，人口、经济和政策并不能支撑佛山房价继续上扬，贝壳数据也展示了过去12个月佛山房价的趋势——一路回撤。

长三角有座城市很适合和佛山进行对比，那就是无锡。两座城市的人口和经济比较接近，虽然无锡的房价要高于佛山，但是无锡的房价收入比居然比佛山还要小一些，2019年末佛山的房价收入比为11.8，无锡的房价收入比为10.1，从房价收入比来看，佛山还要跌2成左右才能与无锡相当。

更不用拿长沙6.4的房价收入比来对比了，一座还不错的二线省会和佛山进行对比，不算看不起佛山的吧。

此外，贝壳数据显示佛山在售二手房数目达到了4万多套，但是过去90天成交量才1609套，按照这样的交易量，多少年才能消化完啊！贝壳显示佛山房价在下降，但是交易量并不火热，说明交易市场还比较冷。

因此，不建议投资佛山的房地产，被埋的几率比较大。

刚需的朋友请审视清楚自己的刚性，如果可以承受亏损20万，那么可以从容上车。

最后重申一下我的个人看法（仅供参考）：

当前任何城市都不值得你去投资当地的房地产，如果是刚需你可以考虑购买，但是需要注意的是我对刚需的定义是——不买房可能会导致家庭破裂。

买房前，请务必和家人摊开说明当前形势，分析利害，然后再做决策。决策之后不管怎么样，同甘共苦，不要再出现互相埋怨。