年报点评丨融信中国：换档降速，降负债也降规模增速
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3月24日，据融信中国发布2019年年度业绩报告显示2019年融信集团累计实现销售金额1413.2亿元，同比增长16%，顺利完成年初1400亿的销售目标，目标完成率101%，全年签约回款率80%；销售面积654.8万平米，同比增长16%；销售均价21583元/平米，同比略有下滑0.41%。从增速来看，由于将发展重心转向降杠杆、稳健运营，融信2019年销售增速出现了一定的下滑。
作为闽系中一匹业绩快速增长的“黑马”，融信中国自从搬迁至上海后，2016年、2017年、2018年，融信中国的销售业绩分别为246亿元、502亿元、1218亿元，增幅分别为107%、104%、143%。
与之相比2019年融创中国销售额同比增速大幅放缓，这与2019年融信中国董事局主席欧宗洪给融信中国重新定调，表示要让融信中国摆脱“高杠杆”标签不无关系。
考虑到新冠肺炎疫情可能带来的影响，融信中国管理层表示：“融信中国未来3年内还是要追求有质量的发展，每年保证平稳的增长。”
上市四年，融信中国在进入后半程实现了主动换挡降负债，在规模、利润和杠杆方面保持三个稳定，现金流端保持活力。2019年融信中国总有息负债仅增长1%至631.78亿元，总权益增长了16%至412.88亿元。
融信中国内部在2018年即提出要主动降负债，短期净负债率目标维持70％-90%水平。此外由于企业财务指标及项目现金流情况的持续改善，银行提供更低的开发贷利率，故而使企业的借贷利率同比下降0.24个百分点，至6.85%。
随后，融信中国在继续调整债务结构，也降低了一些融资成本。2019年融信中国通过新发行及以新换旧，发行了多笔美元优先票据，融资规模达25.44亿元。此外融信中国还积极开拓新的融资渠道，2019年4月融信中国通过增发配股，获得所得款11.83港元，改善企业财务结构；9月实现首笔跨境银行贷款，共融得8.155亿港元的双币种定期贷款融资。通过不断拓宽融资渠道，置换及提前赎回优先票据等方式，2019年末融信中国拥有现金343亿元，同比增长37%；现金短债比同比大幅上升82%至1.83；长短期债务比同比上升56%至2.38。
2019年融信中国实现营业收入514.63亿元，同比增长50%；从利率方面来看，毛利润同比增长55%至124.75亿元；净利润同比增长70%至58.94亿元，净利率同比增长1.35个百分点至11.45%；归母净利润同比增长47%至31.54亿元，归母净利率略有下滑至6.13%。
在利润大增和负债率下降之后，与之伴随的“高分红”也没有缺席。报告显示，融信中国将以每股0.60港元对股东派息回馈。这相比于一年前，每股收益提升了64%。
从各城市的贡献度来看，融信中国深耕的长三角与海峡西岸区域贡献突出，区域合约销售额就占了总业绩的79.51%。从单个城市的表现来看，2019年融信中国销售业绩的主要来源为杭州、福州和南京，三个城市占到了总量的59%；其中杭州的销售金额为486.21亿元，占比达到了34%。
在稳健运营的战略导向下，融信计划每年匹配30%-50%的销售回款用于拿地资金，2019年新增土储建面730.55万平方米，同比上升53%；拿地总价367.98亿元，同比上升93%。从拿地方式来看，融信通过强强联合，积极采用合作拿地的方式，减少企业资金压力。2019年新获取的46幅地块中，44幅为合作开发。
2019年底，融信中国的土地储备约为2696万平米（权益约1332万平方米）其中约380万平方米为持作出售已竣工物业，约1740万平方米在建及约580万平方米持作未来开发，土储建面中超80%位于一二线城市。
从拿地结构来看，融信以深耕长三角地区为主，其中温州、苏州、杭州拿地规模均超60万，温州的新增土储更是达到81万平米，占比11%。2019年融信加强了珠三角的布局力度，新增土储占比14%，相比18年增加了7个百分点，其中福州、江门的新增占比分别为9%、4%。
此外中西部占比27%，新增土储全部为旧改项目，分别来自郑州、太原两城共四个项目。目前该四个项目仍有约550万平土储待确权。
融信中国2020年所推货值中，长三角地区占比最大为52%，未来长三角地区还将是融信中国业绩的主要来源。
我们认为，在目前一二线城市政策仍未松动的背景下，融信中国应在深耕大本营城市的同时多多开疆辟土，以减少对单个城市销售的过分依赖，从而降低整体运营风险。
在房地产行业步入存量时代，国家政策调控趋严等大背景下，于近几年踩中行业发展节奏，快速实现规模跨越的融信中国，正面临着全新的征程。
2020年机遇与挑战并存，凭借长期深耕一二线城市所积累的资源优势，后千亿时代的融信中国将交出怎样的答卷值得期待。