11月销售面积同比增长12%，行业规模将再创新高
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11月销售面积同比增长12%
国家统计局数据显示：1-11月份，商品房销售面积150834万平方米，同比增长1.3%，增速比1-10月份提高1.3个百分点。其中，住宅销售面积增长1.9%，办公楼销售面积下降12.8%，商业营业用房销售面积下降11.1%。商品房销售额148969亿元，增长7.2%，增速提高1.4个百分点。其中，住宅销售额增长9.5%，办公楼销售额下降10.7%，商业营业用房销售额下降13.7%。
单月来看，11月全国商品房销售面积、金额为17540万平方米和17304亿元，环比分别增长8.1%和8.0%。同比分别增长12%和18.6%，涨幅较10月进一步收窄。
11月全国销售表现虽然从环比来看出现了一定的回升，但从同比来看，就有点后劲不足，主要有两大原因。
一方面，今年受疫情影响，一季度全国市场整体跌入冰点，二季度部分城市率先复苏，三季度整体市场逐步复苏，在这样的背景下，众多房企为了抢收全年业绩及销售回款，从第三季度开始进一步加强营销力度，“金九银十”“双十一”等节点营销手段频出，这使得11月全国商品房销售规模较10月明显上扬，同时体量仅次于6月、9月两个销售节点期，但其商品房销售面积、金额同比涨幅较10月分别收窄3.2pts和5.3pts，二三线城市在普遍降价走量与渠道为王的营销动作下，商品房销售后劲明显不足。
另一方面，对比历年商品房销售月度走势来看，年末销售节点已经提前，据此推断12月单月商品房销售面积、金额同比涨幅料将再度收窄，其中销售面积同比增速预计将降至10%以下。
具体到区域、能级来看，东部、西部地区销售继续领跑，商品房销售面积、金额累计增速进一步扩大。1-11月份，东部地区商品房销售面积61468万平方米，同比增长5.3%，增速比1-10月份提高1.3个百分点；销售额82568亿元，增长12.6%，增速提高1.5个百分点。成为全国商品房销售规模增长主要支柱。
而中部及东北地区新房销售表现则继续走冷，中部地区商品房销售面积41021万平方米，下降3.3%，降幅收窄1.7个百分点；销售额29898亿元，下降1.4%，降幅收窄1.5个百分点。西部地区商品房销售面积42026万平方米，增长1.9%，增速提高0.9个百分点；销售额31267亿元，增长4.4%，增速提高0.8个百分点。东北地区商品房销售面积6319万平方米，下降7.5%，降幅收窄1.3个百分点；销售额5236亿元，下降3.2%，降幅收窄1.6个百分点。
此外，根据CRIC监测数据11月二线、三四线城市商品住宅成交面积分别增长4%和27%，兰州、岳阳等中部、东北地区城市与合肥、徐州等东部城市市场表现两级分化。
图：全国月度商品房销售面积、
销售金额及其同比走势（单位：万平方米、亿元）
从全年走势来看，随着疫后购房需求的释放叠加资金层面的货币宽松政策使得商品房销售规模快速增长在疫后期间快速增长。
具体来看，6月、9月两月销售规模创近两年内新高。但同时由于并非全国普涨，局部区域、能级间分化加剧，部分城市2020年下半年市场已较为艰难。2020年全国商品房销售面积、金额增速呈现先升后降的走势，至年末已出现疲态。
综合上述观点，我们维持对2020年全国商品房行业创新高的预判，全年销售面积、金额预计将达到17.4亿平方米、17.2万亿元，同比增长1.5%和7.7%。
图：全国历年商品房销售面积、
销售金额同比走势（单位：%）
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三线新房房价同比涨幅收窄
根据全国商品房销售面积、金额估算来看，11月商品房销售均价继续回落，降至9865元/平方米。
从全年走势来看，今年6-9月，全国新建商品住宅单月成交均价分别为10113元/平方米、10263元/平方米、10540元/平方米和10191元/平方米，连续四月稳站一万关口，其中8月单价最高为10540元/平方米，在9月单价出现了一定的回调后，2020年10-11月，全国商品房销售均价连续2月降至万元以下，我们曾说过，考虑到疫情影响及“三条红线”的压力，进入第四季度许多房企会有降价促销的动作，全国房价也存在均价再次回到1万以下的可能，进入12月全国商品房均价或将继续延续这一态势。
从全国70个大中城市商品住宅销售价格来看, 一线城市同比涨幅趋于稳定，同时全国整体及二三线城市房价同比涨幅已由2019年高位回落，至2020年11月涨幅降至4%上下。
11月份，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.1个百分点。其中，北京下降0.1%，上海和深圳持平，广州上涨0.9%。二手住宅销售价格环比上涨0.5%，涨幅与上月相同。其中，北京、上海、广州和深圳分别上涨0.5%、0.3%、0.8%和0.6%。31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%，涨幅与上月相同；二手住宅销售价格环比上涨0.1%，涨幅比上月回落0.1个百分点。35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%，涨幅比上月回落0.1个百分点；二手住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅与上月相同。
由此看来，各线城市一二手房房价基本延续了同比涨幅持稳、环比涨幅回落的整体趋势，具体到城市而言牡丹江新房及二手房销售价格已连续3个月以上环比回落。此外，郑州、济南、安庆等新房销售价格出现同比回落，其中11月安庆降幅达2.5%。这一系列事实与上文中部、东北部以及部分三四线城市房价回落相符，一部分城市市场景气已严重下行。
图：2019年1月以来70城及各能级城市
新建商品住宅价格指数同比走势
图：2019年1月以来70城及各能级城市
二手商品住宅价格指数环比走势
03
开发投资同环比均下降
国家统计局数据显示：1-11月份，全国房地产开发投资129492亿元，同比增长6.8%，增速比1-10月份提高0.5个百分点。住宅投资95837亿元，增长7.4%，增速提高0.4个百分点。
这其中东部地区房地产开发投资68488亿元，同比增长7.4%，增速比1-10月份提高0.3个百分点；中部地区投资26012亿元，增长3.6%，增速提高1.2个百分点；西部地区投资29746亿元，增长8.3%，增速持平；东北地区投资5245亿元，增长6.2%，增速提高0.6个百分点。
单月来看，11月全国房地产开发投资额12936亿元，同比涨幅收窄1.8pts至10.9%，环比也降1%。单月开发投资规模的收窄使得全年累计规模增速出现“降速”。
11月全国房地产开发投资额回落与预期相符，受 “三条红线”限制，房企当前迫切需要资金节流，房企新开工面积与土地购置面积已连续两月出现大幅度回落。受此影响下全国房地产开发投资额继10月回落后11月再度环比回落。
我们认为融资收紧下房企资金问题短期内难以发生根本转变，同时时至年底本轮供地周期内核心土地出让也基本结束。
图：全国房地产开发投资额
月度走势（单位：亿元）
图：房地产开发企业施工面积
月度走势（单位：万平方米）
04
11月房企新开工环比降1.3%
国家统计局数据显示：前11月房屋新开工面积201085万平方米，下降2.0%，降幅收窄0.6个百分点。其中，住宅新开工面积147344万平方米，下降2.7%。单月来看，11月房屋新开工面积为20367万平方米，环比降1.3%，同比增4.13%。
但由于“金九银十”市场表现分化，部分房企资金面的紧张并未能通过销售回款缓解，因此房企对建安投资仍保持谨慎。
图：房地产开发企业新开工面积
月度走势（单位：万平方米）
据国家统计局数据显示：前11月，房地产开发企业土地购置面积20591万平方米，同比下降5.2%，降幅比前10月扩大1.9pts，连续5个月降幅扩大，相较7月即将转增的跌幅已然扩大4.3pts。
图：全国房地产开发企业
土地购置面积增速
我们认为，房地产业将继续发挥经济稳定器作用，预计全年行业销售面积增速将在7%以上。
商品房销售情况来看，2020年全国整体销售规模已经恢复，但区域间分化明显，同时考虑到年底销售业绩冲刺节点有提前迹象，房企销售回款仍有一定压力，全年商品房销售面积、金额预计分别增长1.5%和7.7%。
在“三条红线”下融资管控收紧的压力下，房企资金运用将更加审慎，新开工面积全年增速回正无望。房地产开发投资额受前两者影响已出现增长降速，但在建安投资的支撑下，预计全年房地产开发投资额仍将维持7%以上增速。