周二市场说 | 打击投资不要变成打击刚需

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近日重点城市房价“普涨”的消息频传。统计局70城房价显示，2018年8月房价仅1个城市环比下跌，49个城市房价环比涨幅超过1%，其中无锡、西安、徐州等城市房价环比涨幅超过3%。但这些其实都是均价变动，终究还是要看可比房价，从市场角度来看，目前重点城市房地产依旧不乐观。不过要遏制所谓的房价上涨，各地还是在出台相应政策进行调控，9月份以来，在中央部委发文指引下，已经有广东、福建、北京等多个省市出台了相应调控政策。

一、“稳房价”政策过快蔓延，监察力度空前严格

为了保证房价的稳定，主管部门从稳定供给、加强监察、管控价格等多方面做出了举措。高频次的各类专项活动确实整治出了一批违法违规的机构，解决了个别问题项目的价格过快上涨问题。但为了市场长期稳定发展，如此大范围、高频次的高压监察还是大可不必，毕竟这些专项行动实际上放缓了项目上市节奏，进一步加剧了供不应求的矛盾，而那些市场发展前景一般的城市，其实也没有必要跟风加入“稳房价”的行列。

比如近日住建部再度要求各地要持续整治房价投机乱象，深入开展专项行动，并发布了第二批违法违规房地产开发企业和中介机构名单。呼和浩特在上月末旗帜鲜明地提出要停止房地产去库存，要做到“稳地价、稳房价、稳预期”。9月4日，福建省住建厅发文，要求开展房地产市场“双随机”监察，加强对中介违规现象管理。对于海口市的开发商来说，更是需要在9月28日前主动核实成本，调整价格，并重新申请价格备案。

二、着力解决“刚需”住房问题，二线 “抢人大战”硝烟未息

为了满足刚需人群的住房需求，保障城市对人才的吸引能力，不少供不应求的二线城市持续推出系列相关政策。加强公租房共有产权房建设、确保公积金贷款、刚需优先选房，是较为常见的政策调控类型。

如西安宣布在2021年前，计划建设和筹集公租房20万套、共有产权住房15万套，合计占住房供应量40%左右;广东推进共有产权房建设，提出共有产权房退出机制，解决购房者转手的“后顾之忧”；南京要求开发商与公积金管理中心签订协议书，确保公积金贷款发放等。

遥想7月末的深圳调控，其实目的也类似，打击“假离婚”、“限制企事业单位购房”在很大程度上限制了价格投机行为。但商务公寓“只租不售”、“住宅三年限售”等政策也在一定程度上加剧了市场中的供不应求。

三、严控“刚需”标准，北京收窄公积金惠及范围与力度

对于是否符合“刚需”，地方层面的认定标准依旧严格，无房、无购房记录是基本条件。这一方面是为了防范权利寻租、鸠占鹊巢的情形出现，另一方面也是为了“千方百计”控房价。典型如上周五的北京公积金新政，更是进一步收窄了“刚需”范围，在“认房认贷”、 “贷款额度和缴存年限挂钩”、“异地购房提取只能在户籍地或户籍地省会”等更多条款的限制下，不少购房群体的可贷款总额下降，部分刚需也被“错杀”。

四、严厉打压“投机”行为，不免误伤部分自住需求

在刚需购房的支持力度越来越大，认定标准越来越严的情况下，越来越多的“投资性”购房被限制，也导致相当一部分的改善性自住被打压。上文提到的北京就是个中典型，调控政策矫枉过正，打击投资变成了打击刚需。虽然北京市场比较火爆，近年房价涨幅较大，但政策性调控的影响已经较大，房地产行业已经不再市场化。在这样的情况下还在出政策，回过头来不免让人们尤其是刚需群体感觉到，“越晚买房，难度越大，越上不了车”。

再如刚需优先选房等政策的推出，也不免会产生“误伤”。如武汉宣布对于均价不高于1.8万/平方米，面积120平方米以下的新推盘，要随机选取不少于60%的房源优先刚需首置需求，对于城市住宅成交均价约为1万元/平方米的武汉而言，大多数项目必须优先刚需无房家庭，导致改善性需求的可选房源“被动”减少。

五、预期不确定，培育租房市场不可操之过急

对于租房者而言，租赁的“不确定性”来自于房租变动、租期长短、续约优先权、福利保障、社会观念等方方面面，在市场运营成熟度不足的前提下，过快过多的上马租赁房项目，是否能够真正达到理想的效果，真正解决外来群体的居住问题？千万不要因为租赁项目上马过多、而又达不到理想的居住分流效果，反而导致出售型住宅供给不足、倒逼房价再度上涨。大家对于租赁住房的种种担心和忧虑，也是值得主管部门警醒的。

近期地方层面打压投资、支持刚需的基调依旧明确，推进房地产长效调控机制的方向未曾改变。但在具体落地上，还是有不少方面值得商榷，尤其是在定义刚需、打压投资支持刚需上，还是应当更加审慎，千万不要让打击投资变成了打击刚需。

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