一周问答 | 下半年楼市走势如何？珠海适合​买房投资吗？

Q1.

网友我不要当韭菜：对于下半年楼市动向，丁总您有什么看法？

丁祖昱：我认为下半年房地产市场可以用“稳定”、“分化”、“波动”、“集中”、“回归”五大关键词来概况。

具体地说，一是地方“一城一策”有收有放。行业规模稳中微涨，预计2019年全国新房销售金额约15万亿元，二手房销售金额约6万亿元，未来市场规模将趋于平稳。二是不同能级城市持续分化，城市内部也分化加剧。不同区域市场分化，产品线出现分化，刚需、改善以及高端类产品分化，甚至同一区域不同项目出现分化。三是下半年市场持续波动，频率加快，但波幅收窄。市场走势不会一路攀升，也不会全面下滑。四是城市集中度、企业集中度、关联行业集中度将进一步加强。五是在行业规模稳中微涨，过去3年实际产品力有所退步的情况下，2019年产品力一定会再次成为市场关注的焦点。

Q2.

网友寄几复寄几：受到粤港澳大湾区的利好，上半年珠海楼市又热了起来，从长期来看，珠海适合买房投资吗？

丁祖昱：珠海是粤港澳大湾区节点城市之一，东与香港、深圳隔海相望，南与澳门相连，明显受益于粤港澳大湾区规划利好。短期内市场大热主要仍是投资客驱动，一方面限购政策明显“松绑”，如在斗门区外地人仅需开无房证明即可购房，落户条件也放宽至本地有正当职业即可；另一方面粤港澳大湾区规划落地直接利好珠海，特别是港珠澳大桥通车，香港、澳门客群外溢带来的自住投资需求，加之渠道分销带来了内陆和海外客群，从而促使市场稳步复苏。

中长期来看，珠海楼市还是存在一定的潜在风险的：一是规划利好提前透支了城市发展价值，本地人口基数较低，收入有限，难以对需求形成稳固支撑；二是外地投资客未来套现问题，尤其是斗门这样的新兴开发区域，土地供应量较大，二手房交易尚不成熟，加之珠海本身受政策影响较大，能否取得可观的投资收益仍然存疑。

Q3.

网友明天-杨志国：老师能不能简单评价一下合肥现阶段的楼市啊？

丁祖昱：自6月份以来，随着开发商在合肥的推售力度加大，商品住宅供应环比上涨，成交量环比基本持平，但实际上网签数据存在一定滞后性，市场热度有所下降。CRIC累计监测的项目推售34个，整体去化率62%，高性价比、刚需项目开盘去化表现仍显著高于其余项目，改善产品去化存在一定压力。土地市场成交经营性用地15幅，其中市区仅占3幅，地块多被本土房企竞得。

对于目前以及下一阶段的市场，预计半年度节点后项目以小批量推盘为主，供应量将回落。前期房源逐步备案，而随着供应回落，成交量将稳中有降。整体公示价格基本持平，高价盘占比上升，成交均价将结构性小幅上扬。值得关注的热点区域是滨湖省府板块、新站区。

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