聊一聊保利和光逆市涨价的背后逻辑
2015年新开盘59个，2017年81个，2019年179个……
最近几年，南昌新盘如雨后春笋般冒出，竞争之激烈仿佛进入了“战国时代”。
其中，有的依托省级行政中心成为热门盘，有的依托“三限”政策成为摇号神盘。
而老城由于人气的分流，少有人关注。
但是老城“洪都”却诞生了一个连年冲击销售TOP榜的红盘：保利和光。
2018年年底开售，2019年冲进南昌销售榜前三！
2020年上半年又以成交934套的战绩排行南昌销售榜第二！
一期售罄、二期接近售罄，三期火爆！
两年里，大卖3600余套！
2020年南昌房市有所降温，“量价”下跌，很多楼盘为了促销被迫主动降价。
但反观保利和光，不仅原来的优惠折扣取消，甚至有传价格逆势上涨！
即使如此，看房的人却越来越多。这种奇景，冠之以“现象级红盘”也不为过。
那么问题来了。为何洪都这样一个冷门工业区会诞生出“红盘”呢？
看完下文你就明白了！
环线结构下，洪都新城的红利正在爆发
有高楼的地方不一定有人，但有人的地方迟早会有高楼。
因为有人的地方，就有商品交换的刚性需求，也就有诞生商业中心的潜力。
但前提是：区域交通要便捷，人员流动要顺畅，供给和需求能实现对接。
所以城市发展有这样的规律：一个人口密集的区域，往往是潜在的商业发展点。但如果交通和基础建设落后，其潜力又会被埋没。
南昌洪都就是一个被埋没的地方。
洪都建于上世纪50年代，承担着南昌主要工业输出。当时，洪都工人穿着统一工服，涌出大门的场景，是南昌的一道风景线。
浩荡的自行车大军，叮叮的车铃声响个不停，也记录着那个时代南昌的活力。
（网络图）
但最近30年，它却越来越落后了。南昌新城不断建立，高楼大厦拔地而起，而洪都还是几十年前的样子——
很多道路还是水泥路，残破不堪；有的人车混合，秩序混乱；规划也不合理，很多断头路、五金店；城市设施也落后，区域全是老旧房子。
（网络图）
最近十年，洪都渐渐地被南昌孤落，变成了人流黑洞：外面的人很少来这里消费，里面的人出去也不方便。人员往来受阻，商业经济不景气。
以至于在南昌商场遍地开花的年代，这里居然没有像样的商业中心。
但洪都人口又是密集的，很多家庭两代或三代都是洪都职工，长期居住于此。
如果把洪都片区激活，仅以内需潜力释放，也将产生巨大的商业红利。
最近几年，南昌转入环线发展战略，并在2019年成功实现一环线的闭环。
洪都由于靠近一环线，终于迎来了发展机遇：成为老城改造重心，被投入巨资进行全面升级——
①交通网络重构。未来3-5年，片区将新建28条规划道路及区间支路。其中，九州高架将东延，上海南路将南延。
目前，1期、2期正在建设，2021年年底前通车。3、4、5期将于2021年启动。
道路完工后，片区将形成三纵三横的全新道路网。同时附近的新溪桥路也将改建为高架，连接一环线和二环线。
借助于环线高架和新路网，未来洪都将畅通无阻地接入南昌各个板块。人员往来将打通，商业潜力也将被激活。
②老城面貌升级。南昌“十三五”规划提出，将加快推进洪都老工业区整体搬迁改造。搬迁后腾出的土地将打造生态环境优美、多类型服务集聚的生态新城。
如果工厂迁移，老城完成改造，未来洪都的面貌将焕然一新。同时阻碍发展的机场跑道，将由航空文化公园取而代之，宜居性将大幅提升。
（效果图）
③打造总部经济。青云谱官方发布消息：已经签约26个项目，总投资105亿。计划引入苏宁广场、铜锣湾广场等。
广州路总部经济带也纳入规划，将吸引企业入驻。
……
洪都老城变新城，商业、办公中心可期。
由此，其发展潜力对周围楼盘的红利就一目了然了。
①大量的本地拆迁居民有置换新房的需求。
②商业孵化、产业入驻，对周边人口产生虹吸效应。
③航空文化公园建成后，宜居性提升，吸引更多改善需求涌入。
所以保利集团基于前瞻眼光，在洪都核心地段打造了区域引领性的楼盘：保利和光。
据了解，一期推出时，周边有些拆迁小区几乎全部入驻保利和光。
而往东，包括青山湖区的改善型刚需也将目光放在了这里。
但另外的问题是：为何周边其他楼盘没有它卖得火呢？
这就和它自带的流量有关了。
自带流量：集教育和商业优势于一体
今天保利在洪都所做的很像20年前其他地产巨头在红谷滩所做的。
它们都押注于一个区域性的发展机遇，然后投入巨资，打造集居住、教育、商业和休闲于一体的城市功能群。
由而，地产推动区域建设，区域也反哺地产。
据了解，政府拟在博文路（三期项目往南）建一所九年制学校。
目前，江西都市现场已有相关报道。
博文学校开建的消息曾经在本地网站引发了大量讨论。引进名校的声音不绝于耳。甚至有市民直接去政府网站留言询问此事。
目前各种渠道也传出消息：博文路可能引进南昌排名前五的优质教育资源。
据资料显示，新建学校项目位于新溪桥路以北、规划路以南、博文路以东、航空路以西。去年12月已经开工。
作为洪都重点项目，此为九年一贯制教育。学校规划班级共设为33个，其中小学24个，初中9个，规划总学位1530个，其中小学1080个，初中450个。
（详见江西都市现场报道）
如果博文路优质教育板上钉钉，保利和光取消优惠折扣，就非常能理解了。
打造区域标杆引领性项目
最后我们把目光聚焦到保利和光项目本身。
其实早前两次去过这个项目踩盘。每次去都很难找到停车位。因为看房的人确实多。
先看地理位置。项目位于城南大道与墅溪路交汇处，西临航空文化公园。
（效果图）
整体看，保利和光三期项目顺着航空公园从北往南延伸，形成长条形的居住带。
其地理位置算是洪都新城的核心了。所以项目定位也比较高：改善住宅引领性项目。
其引领性在人性化品质中可以体现出来。
再看交通配套。曾经洪都区域最大的问题是交通非常糟糕。以至于很多人行车会特意避开这个地方。
但未来这里要咸鱼翻身了。28条道路升级后，这里将会形成崭新的路网。
最大优势的是：保利和光紧临一环线，新溪桥高架也在附近。未来可以借助一环线抵达南昌各个区域。
所以未来这里的交通优势是非常明显的。
商业配套。最近两年，南昌东部整体发展很快，商业消费进入了红利期。
比如往北就是恒茂梦时代。现在已经成为南昌流量最大的商业中心之一。
往东还有万达广场。不远处也将建成龙湖天街和绿滋肴庙街。往南则是自带商业体。
（效果图）
所以未来区域的商业配套是非常好的。
教育配套。这点已经说了。博文路如果引进优质教育资源，将是保利和光最大的优势。
生活环境。原来的机场跑道将改建为航空文化公园：占地面积630亩的主题公园。
（效果图）
而公园就在和光西侧。未来这里不仅能享受天然的生态环境，饭后散步、周末休闲也有良好去处。
项目品质。既然作为引领性小区，保利和光在品质上是下足了心思的。
这从众多的人性化细节中可以看到——
设置入户挂钩。手提重物不方便开门时，这个挂钩会显得非常周到。
四合一入户门。赠送了四合一电子智能防盗入户门。
智能开关面板。房间设置集成控制面板，包含回家模式、离家模式、一键总开、一键切断等功能，切换非常方便。
此外，房间插座设置USB接口，可以随时边充电边玩手机；设置无线信号放大器，让信号无死角；厨房菜盆升级，容量更大；老人房门加宽，方便使用轮椅老人；设置感应小夜灯，起夜更加便利；对花洒升级，沐浴出水更加柔和……
看看户型图。三期项目包含洋房和高层，均为精装修。目前主推户型为洋房120-132㎡的四房改善户型。
126㎡：四房两厅两卫。
最后说下价格
存在即合理。由于洪都的发展潜力正在逐步体现，再叠加优质教育越来越明朗，保利和光所呈现的优势，两年前已无法比拟。
也正基于此，其优惠折扣取消。在改善性需求带动下，甚至价格有瞰涨的趋势。这也是非常合理的事。
目前，保利和光主推四房改善性住房。如果价格上涨，应该会带动形成更好的改善性品质。
免责说明：
1、本资料所发布的内容为2021年1月15日前的信息，敬请留意最新资料；
2、市政配套信息来源于昌南新城南北连通渠配套服务用房项目《建设工程规划许可证》批前公示；仅供参考市政配套设置不排除因政府规划、政策规定及出卖人未能控制的原因而发生变化，本资料旨在提供相关信息，不代表出卖人对此作出要约或承诺；
3、教育配套信息来源于南昌市青云谱发展和改革委员会文件青发改字（2020）18号，仅供参考。学校的名称、建成时间、开办学性质、办学规模、学位设置、开学时间、招生条件、收费标准及招生区域划定等均存在未确定或者调整的可能，出卖人对此不作任何承诺，须以政府教育主管部门及校方的最新政策为准;
4、本宣传资料中所涉及的户型仅供示意参考，具体以政府部门最终审定的图纸和销售合同为准；
5、文中提及配套信息均为项目红线外公共配套，最终以政府公示为准，学校配套以教委划片为准，开发商不做任何承诺。