期末考砸后, 上海某小区房价狂跌300万？学区房的真相, 比你想象中残酷......

作者 | 橡树君
来源 | 公众号“蓝橡树”（ID: blue_oak）
小于老师说
前段时间，上海闵行区统考后对学校进行了排名。闵行华二在闵行区各学校中排名第9，引发附近小区巨大抛盘。
虽排名消息未经证实，但降价是真实的。眼看紫竹半岛小区12月份12.8万每平米的房子直接跌到了9.9万。不少人戏说，“一场期末考试竟让学区房价值缩水300万，高价买入闵华二学区房的家长已哭晕在厕所。”
看来，教育从来没有保险箱，想通过买学区房偷懒孩子教育的父母，最终都会被打回原型。
公民同招摇号政策，
让学区房涨疯了？
最近上海的学区房，涨得令人上头。
根据公众号“米宅长三角”的数据，地处闵行最偏远地区的紫竹半岛花园，正是因为对口一套顶级学区房，从7月6日从成交价74816/㎡，飙升到了12月15日成交价是127916/㎡，短短半年涨幅高达70.97%！
横盘多年的上海房价缘何上涨？那只蝴蝶翅膀，当然是公民同招、摇号政策的执行。
过去在上海家长心目中，公立学校是作为备胎的存在，优质民办学校才是他们心中的“白月光”。
但去年9月实行的摇号政策，彻底改变了上海的择校生态。
那些真正优秀的孩子，明明可以拼实力，为什么要跟所有人一起摇奖？如果接受统筹，那还不如去保底公办。因此，民办生源质量出现巨大不确定性，优质公办校、九年一贯制的公办校迎来了春天。
想要就近入学，就不能不说说学区房了。那些拥有入学确定性的公办学校学区房，放眼整个上海都是极度稀缺的，无房可卖是常态。市场供不应求下，涨价合情合理。
像我这种没有买学区房打算的佛系家长，去年年中开始也被舆论影响到怀疑人生——我，可能欠儿子一套学区房。
因此在上海房市大涨前，我胡乱上了一辆松江非热门学区房的车，勉强完成了KPI，找回内心的平静。
最有效的调控政策，
竟是期末考试排名
原本以为入手学区房就迎来岁月静好，最近的一轮轮调控，让一些人平静不下来了。
1月22日，上海8部门出台了房产新政，堵了“假离婚”的漏洞，又提高了增值税年限门槛。万万没想到，最重的一锤来自一场期末考试。
据说，闵行区统考后对学校进行了排名。闵行华二这次统考成绩排名闵行第9，引发附近小区巨大抛盘。
虽排名消息未经证实，但降价是真实的。眼看紫竹半岛12月份12.8万的房子直接跌到了9.9万。很多人自然就联想到期末考试让学区房价值缩水300万，高价买入闵华二学区房的家长已哭晕。
左为2020年12月价格，右为2021年1月价格
大房鸭的房主自挂价格10.2万/㎡
难怪公布区统考排名被戏称为“上海房产调控第3击”，让一批“伪学区房”原形毕露。
我开始也跟很多人一样想不通：照前文分析，公办学校应该是摇号的受益方。过去公办校的生源都是就近入学的地段生，现在还能吸纳一些民办回流的优秀生源，为何成绩不升反降？
知情家长揭开谜底，原来闵华二之所以口碑出色，是凭借过去的市招班。这些学生从全市招生，优秀程度比起民办有过之无不及。
公民同招、全民摇号后，公办学校也失去了点招权。而从民办流入稀疏的优秀生源恐怕难以弥补点招生的流失。
换言之，过去是少部分极优秀者拉高了平均成绩。如今潮水退去，是地段生之间的硬碰硬了。
“有一说一，闵行华二的老师还是很负责任的，教学水平也不错。只不过本来以为学区房是学校好，最后还是生源好。”家长一语中的。
现在，还没来得及上车的家长叫嚷着让全市热门公办校都要去参加“区统考”，挤掉点房价水分。
而已经上车的家长掩耳盗铃：“前滩华二千万不能参加统考，这样前滩的房价还能再涨9年。”
网友无奈调侃：前滩华二17万，张江集团15万，紫竹华二12万……决定这些上海最热门的学区房房价的不是政策，不是限价，而是这些学校的学生们。
孩子们真的很不容易，读书得非常刻苦，万一期末考试考砸了，小区的房价就会掉下来，爹妈的首付都要跌没了。
疯狂追逐的幻象
造成了天价学区房
为了给学区房价降温，热门城市的楼市政策“煞费苦心”。多区划片、教师轮岗、五年一户等等，但即便如此也扛不住房价蹭蹭蹭涨，家长嗷嗷嗷叫。
但我始终怀疑，受学区房上涨影响的人数是否真实可信？还是说，炒作学区房爆涨的舆论噪音，制造出买房焦虑，哄抬房价，才是他们真正可以赚钱的地方？
比方说，我在朋友圈看到那么多说天价学区房的，但我身边真正购买的——一个也没有。
而我看到那些发天价学区房的是谁呢？没错，9成9是房屋中介。
也许是贫穷限制了我的想象力，我总认为买房不是非典期间囤盐，不管需不需，多囤不亏。
天价学区房是不是真的有人买？肯定有，但凤毛麟角。动辄上千万的房产，绝大部分家庭会根据实际状况权衡下作选择。更何况上海的限购政策，不是你想买就能买。
这让我想到法国哲学家基拉尔提出过的“三角欲望学说”，即人的欲望是由他人引起的，当你观察到众人都在追逐同一样东西的时候，你判断它是有价值的。驱动这些欲望只需要制造疯狂追逐的假象，就能让你掉进从众的心理陷阱。
天价学区房热度不一定是真的，但它造成的焦虑却是真实存在的——我买不起这些房子，是不是孩子就不配有好的教育了呢？我要不要咬咬牙，去买一套只能挂户口的老破小学区房呢？
原本犹犹豫豫的家长站了起来，成了剧场效应中推波助澜的一股力量。
所谓的名师、名校
在优质生源面前不值一提
为什么学区房会引发我们的焦虑？因为我们对好学校真正价值所在一知半解。
我身边有些人对学区房痴迷的点在于，他们认为选学区就意味着选择一个相对确定的社区环境，学区房可以提升孩子所受教育质量的下限。“买得起这么贵学区房的家庭，他们的孩子不会差到哪里去。”
这话有道理，但不绝对。买得起学区房的家庭，显然他们的孩子未必个个优秀，聪明孩子并不会都诞生在有产家庭，家庭对孩子教育投入也因人而异。
智力这东西在代际之间是均值回归的，家长有买得起学区房财力、智力，不能保证孩子在好学校中优秀的能力。父母双学霸，生儿是学渣的案例比比皆是。
可怜天下父母心，为了一点点虚幻的确定性，吞下了学区房疯涨的这枚苦果，却并不能保证让孩子成为一个更优秀的人。
有人认为，教师轮岗能解决学区冷热不均的问题，希望通过推行教师轮岗制度，来降低学区房的热度，促进教育公平。
1月14日，上海市教委发布了《关于进一步加强上海市 中小学教师人事管理制度建设的指导意见》，规定每位教师10年内须有“规定流动”记录。
其中，新评的特级校长、特级教师、正高级教师不低于20%左右的人员流动到乡村学校或公办初中强校工程实验学校支教三年。奉贤、松江、浦东三个区开始试点，争取在2-3年内全市覆盖。
但这个原因依然站不住脚。在小学初中阶段，上海的老师素质整体都很高，没有教不了的问题。
我孩子所在的郊区公办二级园，老师通晓正面管教，理念非常先进。我朋友在对口公办小学，老师因材施教，沟通耐心。公办学校老师有严厉的，民办学校的老师也有势利的。总之遇到什么样的老师，跟学校无关，跟运气有更多关系。
闵行华二学区房的这次涨了又跌了，完整演绎了“天价学区房神话”破灭的全部过程，证明了那些所谓的“名师”、“名校”，在优质生源面前不值一提。
这让我联想到之前大火的杭州文鼎苑，它原本不是一套学区房，十年时间聚集了一批“鸡血”家长。他们自建孟母群，互相鼓励分头鸡娃，生生把一所普通学校，推成了杭州第一小学，小区房价上涨十倍，成为全城皆知的学区房……
图 | 耀江文鼎苑
因此，学区与否不是因为学校有多好，老师有多牛。归根到底是那些优秀孩子聚集到一起，他们背后的每个家庭，也在日复一日投入孩子的教育中。
学区房当然应该买，但要看你以什么样的心态买。当一套房子需要你砸锅卖铁，破釜沉舟，与家庭规划出现严重冲突时，你该知道如何抉择。
同时要清醒知道的是：教育从来没有保险箱，想通过买学区房偷懒孩子教育的父母，最终都会被打回原型。
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