成都第一批集中土地清单出炉，双限地会给市场带来什么影响？
5月8日下午，成都第一批“两集中”土地出让详细清单出炉（“12+2”区域）。
宗地信息：首批次集中土拍共计40宗地块，总面积达3450亩。
拍卖时间：6月7日-6月11日5天时间，分10场进行拍卖。其中，5月31日将有10宗地块出让，6月1日有8宗，6月2日有8宗地块出让，6月3日将有7宗，6月4日将有7宗。
拍卖形式：此次集中出让的宗地，全部均采取“限房价、定品质、竞地价”的拍卖措施。
成都市“12+2”区域住宅用地三批次集中供应时序分别为2021年5月、7月-8月、10月-11月，每批次供地规模约3500亩，均采取“限房价、定品质、竞地价”拍卖措施。
房产
然后这40宗土地的信息
△图片转自：地产全说旗下“投资云地图+”
本次土地的定价，看得出来，部分区域有压低，部分区域有抬涨预期，以区域二手的平均价格定制。
天府新区主要在兴隆湖周边， 但煎茶批准价格比兴隆湖要高。
二圈层与五城区不热门区域其实定价并不便宜。
其实这个拍地也是稳了预期。
这40块地全部为“双限地”。
什么是“双限地”？
简单来说，在土地进行公告时，就对其拍卖的最高地价和商品住房房价已经做出了限制。
由于这些“双限地”出让时，不仅设置了土地最高限价，还设置了可售商品住房的最高清水限价，部分地块还有配建并无偿移交统筹住房的要求，每宗地的产品价格预期及利润空间可以说是看得见。
其实这个双限地在成都早就有了，根据这些地块起拍与成交的情况，溢价率都控制在0%-15%以内。以下是我总结目前已经有的成都双限地的具体信息。
可以看得出双限地成都早就已经开始试验，并不是什么新鲜事。
根据以上几个盘的情况，大家对比现在的环境，大家也看得出，最高清水限价在所在区域基本没什么剪刀差，还不说开发商可以加精装。
目前两个项目确定清水销售。
我们通过上述的产品可以大概推测出双限地的情况。
❶ 合作开发会是趋势
已经有消息的几个项目除了保利以外基本都是合作开发。今后合作开发可能会是主流！这种项目的选择要注意物业。毕竟在利润可见的产品，开发商需要快速出清上市，所以合作开发降低风险。
❷ 产品户型会做紧凑
开发商做房地产是高周转，而集中卖地、双限定品更需要高周转。
这是因为，早卖早回本，捂盘没意义。谁都想修得快一些，毕竟越拖成本越高。间接提高开发商成本，需要对接的供应企业要价也会变高。比如施工方，设计院等。当然尽早卖完就要更考虑市场接受度，所以户型可能就不敢越做越大，尽量紧凑好卖，开发商会更加注意产品户型的功能性。
其实这个在二圈层与非热门区域以前的产品就是如此，一切都要为了好卖。
所以今后双限产品肯定会让市场的产品更贴合主流，更贴合实用。
比如已经宣布户型的电建与万科都控制面积在110-150。
至于开发商做精装好卖还是清水好卖，开发商也会更考虑环境，目前来看，开发商为了去化快，而且合作开发，避免维权，可能也会更愿意做清水项目。
开发商在做产品也不会盲目开发top级，更多愿意开发亲民的中端定位。
集中供地，增加市场供应，限地价限房价限品质，也限制了开发商的利润，捂盘将成为“过去式”，售价变得透明，捂盘毫无意义。
将严格控制开发商不开盘。
集中供地”对购房者而言，
几乎都是利好消息：
第一，未来新房供应充足，且土地全部要“限价”。
14区今年要上新1.05万亩住宅地，相比以往，数量更大，未来的新房供应也会更充足。成都以后的土拍全部执行“限房价、竞地价”政策，土地价格清晰明了，房价也在控制范围内，精装标准不超过4200元/㎡，大家都能计算出未来地块的房价。所以不会出现对于开盘价格众说纷纭，不少项目明明成本低，置业顾问与水军都会在开盘前有意提高项目的价格预期，动不动要卖多少。每次土拍若土拍价格高，都会出现相关从业人员夸大市场预期。集中供地双限地后，可以有利于打击那种借地价炒作的信息。
此外双限地也将打击开发商捂盘惜售的情况，因为你怎么捂盘都最高卖这个价，捂盘毫无意义，越拖成本越高。对于刚需来说确实是好消息。
第二，双限地将淘汰小开发商。
双限地对开发商实力有很高要求，实力不足、债务有问题的企业都会被筛掉，开发商为了开发也会找合作开发，能在一定程度上遏制烂尾等事件的发生。今后相信拿地的开发商都是有实力修完房子的。
第三，市场预期被摁死。
以往土地时不时出地王，地王被操作制造恐慌情绪，而且预期是不间断出新闻，现在集中供地，土拍只有一年3次，能炒的也就3次，市场不会间接性兴奋了。三次土拍决定1-2年的市场。政府设新房限价其实等于是在用官方信誉为当前及未来几年的房价背书，同时也从官方渠道设定了未来几年的房价涨幅，实际在稳预期的同时也明确了预期，房价想大涨不可能。
第四、以前的开发商也将开盘
这次双限地集中，也给捂盘的开发商非常大的压力与竞争，预期被摁死，今后出货更多，竞争变大，也要抢客户，预计集中供地前后，会很多捂盘开发商要出货了。
集中供地对市场有啥影响？
①以前就说过地价与二手的关系很小。
无直接关系，原因可以看以前的土拍地价分析，地王常有，低地价也不时卖出来，况且从供地的区域来看，大多非热门区域地块，热门区域与核心区域基本已经进入了存量市场，二手的价格还需要指导价来降低预期，相信等双限地拍卖之后左右就会有具体反馈。
②热门核心区域几乎没供地
这次集中供地，从供应的土地的情况来说，明显是惜售的，比如热门区域供地几乎为0，二圈层三圈层供地主力，而且二圈层的价格并不低。比如温江与双流，龙泉限价如果加上精装已经接近2了，郫都区供应基本的都在开荒板块。五城区与高新区，天府新区供地大多不属于核心板块，甚至部分还有一些弱板块，比如青羊文家场，而且从最高限价来看，其实符合非双限的市场，正常土拍可能也会如此，不限制房价，开发商也会卖到这个价。所以对非热门区域是抬了预期的。比如兴隆与煎茶之间的定价。不过像新川这种也是稳了预期。
至于二手的预期，双限之后,需留意二手的指导价,新盘双限+二手指导价才是整体影响楼市预期,目前热门的成熟区域基本进入存量市场,这次土拍并没有在放地太多。也看得出部分区域是明显惜售的，放地质量并不好。有些区域放地属于明显无需求区域，剩下两次土拍会否有好货，只有期待。
关于具体土地的分析，我们等6月后拍卖后，笋叔再逐一给大家分析一圈层，二圈层的具体土地。
▼