负债累累的房地产开发商为什么还要不断地拿地建房子？
那是因为你不了解开发商的运作模式。
地产开发商的盈利模式本质上来说就是“借鸡生蛋”，玩的是金融杠杆游戏。
01
先来看看开发商是如何玩这个游戏的。
房地产项目的开发，要经历这几个阶段：
1）拿地。开发商拿地需要钱啊，就是交给政府的土地出让金。
2）取得四证，开工。土地证、用地规划许可证、工程规划许可证、施工证。也就是各种规划过了之后，开发商就能开始盖房子了。
3）取得预售，卖房。高层一般出地面5层即可拿预售，不同城市有差别。这个阶段呢，资金就开始回笼了。
4）竣工验收，房子交付。
正常情况下，根据银监会的要求，银行对房地产企业放款，条件是：
房地产企业需要具备施工证，也就是在第二个阶段。这个贷款的名称，俗称“开发贷”，资金成本在8%左右。
那么，从拿地到开盘，正常项目乐观估计，周期一般是六个月。换句话说，这六个月是需要开发商的自有资金来投入的。六个月以后，就可以贷银行的钱，进行项目运转支出。
和谐社会下，正常操作，遵守规则？
不存在的！
先记住一个周期：开发商买地，到取得土地证，一般周期是一个月。
手里很多项目的规模性开发商，是这样玩的：利用已取得施工证的旧项目B向银行贷款，然后把新项目A刚取得的土地证抵押给B项目公司。银行向项目B放款，项目B把这个款倒给新项目A。
这样一顿操作下来，新项目A在取的土地证的时候，就可以获得银行的贷款。也就是，只付出土地出让金的钱来作为自有资金，占用一个月，就会有银行资金进来。
项目多了之后，这样来回周转，不过是9个锅盖，10个锅的问题。
当然，项目盈利，资金流回正之后，就是10个锅，11个或更多锅盖。
还有一些比较苦逼的开发商，没有多个操作项目，没有这样的关联方和兄弟项目，怎么搞?
这时，就会另外一个机构，叫信托。
开发商拿到土地证之后，把土地证抵押给信托公司，评估额一般是土地价值的60%，来获取流动资金。
信托公司为了规避风险，就占有项目公司股份，一般是51%，来控制这个公司。乍眼一看，信托是项目公司的股东，实际上是债权。
这就是，常见的“明股实债”。
信托的资金成本，一般是10-12%。
等到取得施工证，可以办开发贷的时候，再把信托的这部分资金替换掉，由信托高成本资金替换为银行低成本资金。
常规情况下，信托公司在开发商存在的周期，不超过一年。
貌似，这样来看，开发商只要准备好土地出让金的钱，就可以玩空手道游戏了。
不，更刺激的玩法是，在缴纳土地出让金时，就动用极大的杠杆。
有一个机构叫私募基金公司，国家监管相对宽松。比较激进的开发商，在拿地时，土地出让金可以找私募基金进行配资，但最多配资60%-70%。土地出让金，开发商自有资金拿出30%-40%就ok了。
这时候开发商还没有土地，私募给开发商配资，只能把股权给私募。
私募的资金成本，一般在16-18%。
用了私募基金，一般情况下，为了避免过度融资，就不能使用信托了。所以，开发商要用私募的钱，来撑到取得施工证，撑到开发贷。
等拿到施工证，找过桥资金，临时拆借一笔，还掉私募的钱，抵押在建工程，银行放“开发贷”。
你算算仅仅土地撬动的资金杠杆。
假设楼盘销售额是土地价格的2倍，以3：7土地配资来算（不算融资利息），相当于开发商撬动了近7倍杠杆的资金。
开发商度过了从拿地到施工的这6个月之后，后面就容易多了。
项目开建，由施工方垫资。
出地面五层，取得预售，卖房收钱。
偿还负债，剩下的，便是利润。
这就形成了一个完美的循环，政府—银行（金融机构）—开发商，生生不息。
开发商赚钱的秘诀有两个：
第一是高周转。
第二是规模。
02
高周转，比较容易理解。
用小额的自有资金撬动大量聚集闲散资金和银行贷款，快速周转。
宇宙第一房企的高周转，已经到了炉火纯青的新境界。
当天出图，设计院的小伙伴还好吗？
背后底气是什么呢？就是大规模的产品复制。
同样的户型同样的景观甚至同样的案名，只是换了个不同的位置。在开发商一天利息都是你三年工资的情况下，你给我谈细细打磨，谈差异化？
还是太年轻。
2018年，碧桂园已将“高周转”标准由“456”（拿地之后4个月开盘，5个月资金回正，6个月资金再周转）提高到了“不可能完成”的“345”。
往死里干啊！
“一笔资金的年利息是15%，如果我们周转快，一年用两次，每次利息就变成7.5%了。”
03
高周转之下，必定需要规模才能挣钱。
小规模开发商，赚单盘红利，玩一把就撤退。
而大规模开发商，赚得是多盘复利！
就好比，你守着一家店，一年能挣20万。但你把店开到10家，为了快速销售，降低单店利润，每家店一年只挣10万，但10家店就是100万。
你选择哪个？
规模性开发商就是后者。
仅仅靠一个项目，单盘利润其实很低，甚至是不挣钱的。
但是通过资本外力，降低单盘利润，依靠资本滚动速度，增加资金使用率，靠多数量获得总利润。
规模开发商，承担了城市进化的社会责任，但他们不是来做慈善和公益的。敢为政府提供高额土地出让金，支持当地建设，是因为他们的商业模式，不再是单盘红利，而是多盘复利。
成本上升，利润下降，这都没关系，一个项目赚2亿，100个项目就是200亿。
关键是要有100个项目，那就别磨叽，拿地啊！
也许帐还可以这么算，50个项目亏损，100个项目赚钱，整体还是略有盈利。但是，从行为改变世界的哲理来说，你不把这150个项目全部开发，根本不知道赚钱的是哪100个。
从账面做二维分析，还是单盘红利开发商的生意模式更稳定，但是从社会动态发展的四维世界来看，规模开发商才是赢家。
所以，土地就是开发商的命根子。
开发商要不停的拿地，扩大规模，只要这个金融游戏能玩下去，就有得赚。
发现杠杆原理的力学家阿基米德曾经说过啊，“给我一个支点，我就能撬起整个地球。”
而，土地，恰恰就是那个支点。
追更：
有小伙伴对银行、信托、私募的资金成本，意见不一。
开发商的融资成本，和公司的负债、是否提供抵押物，项目的优质程度都有关系。很多时候，也并不是我们理解的，越大的地产企业，资金成本越低。见过地方小开发商，融资成本可以做到6%的。
当然，像华润、保利、招商这些央企，那就更不用说了。
文中所涉及到融资的成本数据，是根据一般市场情况，因房企不同会有差异，各位不要执拗于数据，理解这个游戏的逻辑即可。
本文来源：旧改专栏