导语
一位朋友找我咨询，介绍说：自己出借给别人几百万，为了防止对方还不上钱，特意要求对方将其名下房产抵押给自己，并办理了强制执行公证。
本文作者丨王佳红律师
这里给大家普及一下法律知识：所谓强制执行公证，就是双方到公证处办理公证手续，一旦借款人不能按照约定时间偿还出借人款项的，出借人就有权直接向法院申请执行被抵押的房产，无需再通过诉讼来确认债权债务关系。可以说，这是最能保护出借人权益的方式了，这也是律师在给出借人提供法律建议时，经常建议的方式。然而，现实总比想象的要复杂。谁能想到，看似这么安全的方式，其实隐藏着巨大的危机。。。。。。朋友说，几百万借出去了，借款人果然不能还款，于是朋友就去申请了强制执行。本以为很快执行就可以拿到钱了，没想到，在申请执行的过程中，半路出来个程咬金（我们简称“a”），a说自己很多年前就买了这个房子，是这个房子的购房人，向法院提出执行异议。法院经过审查，认为执行异议不能成立， a不服气，提起了执行异议之诉，法院也并未支持。朋友这下松了口气。没有想到，a的执行异议诉讼败诉了，但又提起了借款人和开发商购房合同无效的诉讼，朋友作为第三人出庭诉讼。朋友说，谁都觉得a不会胜诉，但判决下来的时候，朋友傻眼了：合同真的被法院确认无效了。一审判决作出了，借款人不上诉，开发商也不出庭，朋友作为第三人法院不允许其上诉。合同无效的诉讼结束后，a又向法院提起了行政诉讼，要求撤销国土局为借款人核发的产权证，理由是基础的房屋买卖合同关系被确认无效了，房产证也必然得撤销。朋友也是作为第三人参加了诉讼，在庭审中，朋友多次表示自己已经在涉案房屋上设立的抵押，并且是善意的抵押，法院应该保护抵押权人的合法权益。经过激烈的一审辩论，法院最终认为：撤销产权证，但并不必然影响第三人（即朋友）抵押权的合法性和有效性。判决作出后，朋友很是费解，产权证撤销了，那么抵押权的物权基础就不存在了，如何去保证抵押权的有效性和抵押权的实现呢？我们迫切需要法官的解释和释明。其实，这个问题在司法实践中存在诸多的争议，就我个人而言，从保护善意第三人的角度考虑，产权证无论是否撤销，抵押权的实现更不应该受到阻碍。第一，第三人是善意的，第三人在整个过程中也是受害最深的，他的权利应该受到保护；第二，原有的房产权利人对房屋无论是现实状态的管理还是权利状态的管理都存在一定疏忽；第三，防止借款人恶意制造诉讼，阻止债权人对抵押权的实现。即便真正的权利人因为债权人抵押权的实现而权利受到侵害，也可以找债务人进行追偿。通过这个案例我们可以发现：法律规定是条条框框的，但现实生活是非常复杂的。在这样复杂的法律关系中，既要保护各方的权利不受侵害，还要去衡量在权利同样受伤害的情况下，作出一定的价值判断，从而进行一定的取舍，这就是对法律工作者信仰法律最大的挑战。北京金诉律师事务所
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