原创｜房产出租有窍门，节税增利有妙招！
长江公司于2018年5月以6600万购买了黄埔街3幢市郊库房，取得10%的增值税专用发票，面积6000㎡。产权证使用期限为20年，整体出租给佳顺物流公司使用5年，双方约定年租金为726万（开具10%增值税专用发票）。
请问长江公司应如何操作才能获得最大收益？
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下面让我们来计算下长江公司获利情况：
1、增值税
①进项税额：6600/1.1*10%=600万；
②按规定第1年可抵扣360万，第2年可抵扣240万；
③5年销项税额 726/1.1*10%*5=330万；
④应交增值税=330-600=-270万，按规定留抵。
2、附加税费：因增值税为0，故不需缴纳。
3、其他税费
①合同印花税：726/1.1*0.1%*5=3.3万，一次性上缴。注意签订合同时，租金与增值税分开列明！
②5年交房产税：726/1.1*12%*5=396万
③5年交土地使用税：6000*9*5＝27万
4、利润计算
①5年折旧成本：6600/1.1/20*5=1500万（暂不考虑净残值）
②5年收入：726/1.1*5=3300万
③利润总额=3300-1500-3.3-396-27＝1373.7万
④净利润为：1373.7*（1-25%）＝1030.275万
经【共享会计师】专家精心筹划，长江公司决定先将房产租给属下的三家场地租赁公司，每家每年租金为132万（含10%进项发票）。再由场地租赁公司转租给佳顺物流公司，每家租金为242万（含10%进项发票）。
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下面让我们来计算下长江公司获利情况
1、增值税
①进项税额：6600/1.1*10%=600万；
②按规定第1年可抵扣360万，第2年可抵扣240万；
③5年销项税额 132*3/1.1*10%*5=180万；
④应交增值税=180-600=-420万，按规定留抵。
2、附加税费：因增值税为0，故不需缴纳。
3、其他税费
①合同印花税：132*3/1.1*0.1%*5=1.8万，一次性上缴。注意签订合同时，租金与增值税分开列明！
②5年交房产税：132*3/1.1*12%*5=216万；
③5年交土地使用税：6000*9*5＝27万。
4、利润计算
①5年折旧成本：6600/1.1/20*5=1500万（暂不考虑净残值）；
②5年收入：132*3/1.1*5=1800万；
③利润总额=1800-1500-1.8-216-27＝55.2万；
④净利润为：55.2*（1-10%）＝49.68万，企业所得税按现规定享受小型微利企业优惠。
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三家场地租赁公司获利情况：
1、增值税
①5年进项税额：132/1.1*10%*3*5=180万；
②5年销项税额：242/1.1*10%*3*5=330万；
③应交增值税：330-180=150万。
2、附加税费：150*12%=18万。
3、其他税费
合同印花税：（132+242）/1.1*0.1%*3*5=5.1万，一次性上缴！
4、利润计算
①5年折旧成本：132/1.1/*3*5=1800万（暂不考虑净残值）；
②5年收入：242/1.1*3*5=3300万；
③利润总额=3300-1800-18-5.1＝1476.90万；
④每家年利润均为1476.90/3/5＝98.46万，企业所得税按现规定享受小型微利企业优惠；
⑤净利润为：1476.90*（1-10%）＝1329.21万。
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筹划后的结果
1、筹划后
长江公司与三家场地租赁公司净利润为：
49.68+1329.21=1378.89万
2、净利润增加：1378.89-1030.275=348.615万
★其中：
①节约房产税：396-216=180万
②节约所得税：（1373.7*25%）-（55.2+1476.90）*10%=190.215万
③增加留抵增值税：420-270=150万
④增加的附加税：0-0-18=-18万
⑤增加印花税：3.3-1.8-5.1=-3.6万
★三家公司运营费用暂不考虑
编辑：会计师专家 陈耿升、黄志英