公募REITs是啥？
最近证券圈有件大事：首批公募REITs上市时间敲定：沪深两市首批9只基础设施公募REITs产品先后发布上市交易公告书，预计将于6月21日上市。犇犇替大家搜来了名单：
首批公募REITs代码名称基金管理人投资方向上市地点180101蛇口产园博时基金产业园深交所508001浙江杭徽浙江浙商证券资产高速公路上交所180801首钢绿能中航基金生物质能源深交所508000张江REIT华安基金产业园上交所508056普洛斯中金基金仓储物流上交所508027东吴苏园东吴基金产业园上交所508006首创水务富国基金污水处理上交所180201广州广河平安基金高速公路深交所180301盐港REIT红土创新仓储物流深交所
估计有小伙伴要问了:REITs是啥？
看看百科：REITs：不动产投资信托基金（REITs，Real Estate Investment Trusts）是以发行股票或收益凭证的方式汇集投资者的资金，由专门管理机构进行不动产投资和运营，并将租金和不动产增值收益按比例分配给投资者的一种公司型或契约型基金。REITs具备三大核心特点：底层资产以不动产为主，收入来源为租金和不动产增值收益，收入分红比例一般不低于90%QA&啥意思？让我们先来搞清楚几个关键词：1底层资产：不动产。REITs是一个资产证券化产品。关于资产证券化，我们在以前讲PPP资产证券化的时候有讲解过，戳这里回顾：PPP资产证券化投资股票可以分享公司利润，投资债券可以获得利息REITs可以帮我们投资不动产。
国际上REITs底层不动产类型还是非常丰富的，除了基础设施之外，还包括商业物业、住房租赁等多种物业类型。
普通人的投资困境：地段靓铺人潮涌，租金流水哗啦啦，可惜售价千万起~~只能眼馋买不起~REITs可以帮忙，让普通投资人，参与高价值的不动产投资。
例如，REITs通过买入商铺所有权，将其包装为标准化的公募REITs基金产品，分成若干份，卖给投资人；稳定的商铺租金收益+商铺增值收益，形成可供分配的收益，再按照投资人持有的投资份额进行分红，就可以降低投资人的资金门槛。
只是，需要注意的是：国内版的公募REITs目前可投资的底层资产只能是基础设施项目，还不能投资住宅和商业地产。基础设施项目住宅商业地产根据公开的9只公募REITs的产品情况来看，其底层资产主要涉及高速公路收费、垃圾处理、产业园区、仓储物流等等。所以，入股商铺、大平层，国内暂时是不存在的。
但通过REITs投资基础设施的原理却是一样的。只是REITs买入的底层资产不是商铺，而是上述基础设施的产权或特许经营权。2募集方式：发行股票和收益凭证。具体怎么投资不动产呢？国际上的REITS可以通过发行股票和收益凭证来募集资金，分散投资于不同类型的不动产。但国内的公募REITS则主要采用“公募基金+资产支持证券”的产品结构，投资于基础设施项目。
以前我们搞基建项目，政府如果缺钱了会发债券，等基建搞好了开始赚钱后，再连本带利返还给投资者。因此基建投资有如下特点：资金门槛高投资周期长回报相对较低
而且这样的资金募集方式，还会加重地方政府和国有企业的债务负担。而REITs就不一样了。国内公募基础设施REITs属于权益性质，80%以上基金资产投资于基础设施ABS（资产支持证券，意思就是把符合要求的基建项目及其收益打包做成标准化、能在交易所交易的证券产品），并持有其全部股权、不设“票面利率”，剩下的不到20%投资到债券、货币市场工具等安全性更强的资产上。每年，公募REITs至少将可供分配金额的90%以现金分红的方式分给投资人，从而让投资人享受这个基建项目的收益。可以说，相比于债券，公募REITs实际更像高分红的股票。总的来说，基础设施REITs有助于：盘活基础设施存量资产降低地方政府和国有企业债务负担扩宽个人投资者和结构投资者的投资范围
是可以让政府、机构、个人投资者三赢的投资品种。3收益：租金和不动产增值收益。国际上的REITs别称房地产投资基金，其收益主要来自于租金和不动产增值收益（可参考上文商铺REITs收益）。国内首批公募REITs底层资产略有不同，目前涉及产权类和特许经营权两类，特性也各有不同。▼· 例如产业园、仓储行业，一般为产权类，其收入主要来源为租金；· 高速公路和环保类项目则一般会涉及特许经营权，其收入来源分别为通行费和垃圾处理服务费、污水处理服务费等。特许经营权类在现金分派率上有明显优势。若像美国将REITs的收益分解为资产升值和现金分派，产权类的收益总和是资产升值和现金分派各贡献一部分，而特许经营权则主要由现金分派贡献。究其原因：· 产权类随租金、管理费增长而升值，增值空间较大；· 而特许经营权增值空间较小，受到期时间影响较大。因此，从风险收益的角度去考虑的话，产权类可能会弹性更大，而特许经营权类会更加稳健。QA&那针对个人投资者，公募REITs值得投吗？▼ 从收益角度来看：一般情况下，公募REITs长期风险收益特征高于债券型基金，低于股票型基金，风险收益特征介于股债之间。首批公募基础设施REITs，预计现金分派率普遍在4%-12%之间，因与股票、债券等主流投资品种的相关性较低，被认为是资产组合分散化管理的有效工具，有助于降低由股票和债券构成的资产组合风险。此外，REITs有至少90%强制分红的规定，这个分红率不相当于收益率，是大家实实在在拿到手里的现金，有望为投资者提供长期稳定的分红回报。
与传统的股票型、混合型和指数型基金相比，REITs收益其实不占优势，而且由于基建规模大，回报周期也会比较长，主要胜在若长期持有会相对稳定。因此，从资产配置的角度看，REITs适合有中长期投资计划，想改善资产配置组合结构的投资者。▼ 从风险角度来看：公募REITs最重要的是其底层资产，资产的价值决定了其派息额度和二级市场交易价格。· 如底层资产是产业园、仓储行业，可能会受到产业升级导致的出租率波动的影响；· 高速公路可能受到疫情导致的车流量下降的影响；· 环保类项目则要特别留意特许经营权到期时间。其次需要关心的是底层资产最近三年的现金流情况。经营现金流对资产估值具有锚定作用，将影响REITs产品定价和派息能力。第三，虽然REITs具有很多优势，但投资者仍需要关注REITs的市场价格波动风险以及市场流动性风险，对产业政策以及集中投资风险要保持警惕。QA&如何参与REITs基金的交易？公募REITs采取封闭式运作，认购期内，投资者可以通过场内证券账户或场外，如基金公司官网、或第三方销售机构认购基金份额。但等REITs基金上市后，份额只能在交易所像股票一样进行交易，不能申购和赎回。上市首日涨跌幅限制为30%，以后为10%。因为场内的价格是买卖双方交易出来的，相比于基金净值会有折价或溢价，如果是在溢价时买入，收益可能会有影响。也就是说，REITs交易就像股票一样，千万当心追涨杀跌哦~
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