法拍房首套资格的认定，和二手房一样么

小编说

很多想购买法拍房，用作改善居住环境或者投资置业的家庭，在参拍之前都要问一句：

买法拍房可以用二手房的首套资格吗？

当然可以！二手房的首套资格最高可以贷款6.5成，法拍房首套资格一样可以贷款6.5成！

今天，我们就来仔细说说，上海购房资格到底如何划分的、首套购房资格有什么用，以及法拍房与二手房在购买过程中的区别是什么。

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上海二手房购房资格的认定

购房资格的认定按照对象不同可以分为三大类：未婚人群、已婚人群、特殊人群。

（未婚人士购房资格说明）

（已婚人群购房资格说明）

（特殊人群购房资格说明）

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首套购房资格有什么优势？

依据目前上海地区政策，房屋按揭贷款的首套资格认定需要满足“认房又认贷”的条件，即个人名下无上海房产，且个人征信报告中没有贷款记录。

符合首套资格的购房人士，会有两方面优势：贷款额度优势、贷款利率优势。

1. 贷款额度优势

买过房子的朋友应该了解，房屋贷款大致分为两种最基本的：商业按揭贷款、公积金贷款。

但以上海地区为例，公积金贷款的额度比较少，并且条件苛刻，因此90%以上想买上海房产的朋友都会选择办理商业按揭贷款。

在商业按揭贷款中，购房资格又分为首套资格和二套资格。

①首套资格认定标准及首付比例

认定标准：家庭名下在沪无住房，且在全国范围内无住房贷款记录。

首付比例：不低于房屋总价的35%。

②二套资格认定标准及首付比例

认定标准：

1）家庭名下在沪已有1套住房；

2）家庭名下在沪无住房，但在全国范围内有住房贷款记录。

首付比例：普通住宅不低于房屋总价的50%；非普住宅不低于房屋总价的70%。

2. 利率优势

1年内（含）：基准利率4.35%

1-5年（含）：基准利率4.75%

5年以上：基准利率4.90%

注：根据不同银行及客户不同资质，贷款利率会相应打折或上浮；购入首套，一般利率折扣为95折；购入二套，一般需要上浮10%。

（数据统计于2020年7月10日银行现行政策）

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法拍房与二手房在购买过程中的区别

法拍房是一种特殊的二手房交易模式，虽然在贷款的流程上基本一致，但也存在细微差别。

1. 额外成本不同

二手房办理按揭贷款时，银行会拿到房屋他项抵押权证之后，才能放款；而法拍房需要银行，在没有拿到房屋他项抵押权证的情况下放款，显然不符合银行风控体系。

因此，在办理法拍房按揭贷款时，需要有第三方担保机构出面，为借贷人向银行担保“会将他项抵押权证提交给借款银行”，这样银行才会放款。

就相当于借贷人购买了一份保险，需要向担保机构支付一定保费；而被限购的二手房或新房市场，在办理按揭贷款时不需要支付担保费用。

2. 银行放款时间不同

二手房办理按揭贷款时，其放款时间为1-2个月；而法拍房的放款时间，需要依照处置法院的规则进行，一般为7-15个工作日。

3. 银行放款账户不同

二手房买卖办理按揭贷款的，银行在放款时，会将贷款放款至借贷人账户中，再由个人支付房款；而在办理法拍房按揭贷款时，银行会直接将贷款放款至法院指定账户中，中间不再经过个人账户。

4. 公积金的使用不同

二手房购买时，可以选择使用公积金贷款和选择公积金余额冲抵月供；而法拍房购买时，只能选择公积金余额冲抵月供，不可以使用公积金贷款购买房产。