5年限售的红盘，到时无法还贷怎么办 ▏起楼问答NO.35

文字整理丨黄皑

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问：杭州红盘五年限售新规，假设购房人因某种原因导致无法偿还房贷，那么又不能出售又不能抵押，该如何处置房产呢？

答：无法还贷的话，法拍等处理途径还是有的，但会影响资产价值。比如，现在的法拍就有多种类型的房产，有的是带租约的，有的只是集体土地的等等。

问：我家有一套万科世纪之光的80多方的房子，未满5年，目前按揭每个月5800，因为生了二胎，感觉房子不够住，想换大的。手头现金80W，两夫妻一年税后加公积金收入大概60W，公积金贷款都还没用过。因为有闲钱，也想发挥公积金贷款作用，考虑摇一个总价200到250万的投资性房子，先把公积金贷款用起来，后面再考虑置换。我该如何操作？我老公在萧山机场工作，我在钱江新城工作，不想通勤太久。

答：首先应该解决自住的问题，你们年收入可以，还款能力强，可以不卖掉世纪之光，去南站新城买一套125方左右的四房洋房，或者宁围买一套四房，然后把世纪之光当作投资。

问：杭州首套，算第二次贷款要六成首付，没那么多，可以考虑二手房吗？如果钱够的话，二手房和新房，哪个性价比最高？

答：既然你是首套，按你要自住来考虑。二手房与新房的比较一般来说，一个区域如果有倒挂，那肯定是新房的性价比更高。但同时，是买新房还是买二手房还要考虑四个地方：一，这个区域的新房是不是很难摇，接下去有没有宅地规划，如果不一定摇得到，而接下去宅地又很少，那么二手房如果接受也可以，因为，接下去的二手房价格会因为没有新房供应而上涨；二，一些交付不到五六年的次新房中，那几年的户型往往有很大的拓展面积，这一些也要考虑进去，要有总价的思维，像奥体的顺发美哉美城就是有很多拓展面积，你看上去单价高，其实还是高性价比的；三，买二手房马上可以交付，这两三年可以直接居住或者出租也是看得见的收益；四，二手房更能看出一个小区的物业管理水平和业主素质等，这个也可以给你作参考。

问：商办大平层，我用来自住，隔壁用来开公司，岂不乱？

答：你说的有道理，所以开发商此前都做了相应的弱化商务功能的规避，主要是两个方面吧，一是按类住宅的功能精装交付，二是建筑排布和户型规划上往往是单层600方两梯两户，尽可能把相互干扰减少到最少。但就像你说的，这是一个潜在的问题，所以啊，要买大平层类住宅，还要看开发商和物业品牌。

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问：下沙属于主城区吗？

答：很多人问这个问题，其实这个要分两个方面来回答，作为中考的招生范围以及背后的财政统筹来看，下沙和整个钱塘新区都属于主城区，但另一方面，很多人以距离和规划来看，钱塘新区位于城市东部，当然不是市中心的位置，规划上下沙此前是三大副城之一，眼下也是副城之一。

问：广宇锦上文澜怎么样？下沙还会有大的发展吗？

答：锦上文澜，限价不高，有学区，有地铁，还有沿江公园，户型紧凑，算是刚需上车的机会。至于下沙的发展前景，当然是值得期待的。很多人担心钱塘新区成立以后，下沙会不会受到影响，其实对于下沙，这正是一个重要的机会，一是整个城市东扩，下沙从边缘成为中心区域，既有刚需外溢到大江东，也有大江东的改善置业过江进入下沙；二，钱塘新区成为下沙的腹地，有助于下沙腾挪工业用地，发展商业、住宅和第三产业；三，空港新城、大会展新城的开发和海宁融杭步伐加快，都将给下沙带来利好。

问：火车站的房子会不会不好卖？

答：其实今天的高铁站跟以前的火车站已经完全不同了，今天的高铁站往往是TOD，有大量的商业和地铁等，更像是一个综合体，而不是十多年前的火车站了。高铁沿线经过的地方，也往往做好了高架和隔音等处理，没有像以前那样强烈的隔裂感。这几年，很多豪宅都在高铁站边上哦，像城站边上的望江新城，东站边上的城东新城，杭州西站更是要建杭州第一高楼，所以，你的观念要改一改了。

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问：信达东莱府怎么样？

答：实地去看过吧，一定要去看过它的实际户型，看过能接受就接受，不能接受就不要勉强。相对来说，东莱府的户型和产品都比较刚需，但又是限价4.65万元。所以，就有一点尴尬，毕竟这个单价和总价了，多少你得做出一些品质来吧。

问：我三墩中海金溪园有套89房，得房率高实用面积大概100方。手上有现金350w左右，想买小排屋改善，请问融信澜天排屋值得入手吗？大概总价在680w。

答：排屋越来越稀缺，澜天位置不错，可以考虑。具体看面积，价格应该还是不错的。

问：20年底刚买了萧山城区的中天云望府，本来看地铁直线距离600米，现在发现实际走起来有点远，请问这个楼盘前景如何？投资自住各半吧。

答：不知道买的是洋房还是叠墅，云望胜在成熟便利的板块，交通医疗学校商业都非常方便，另外在限价下，云望的品质还是不错的。未来板块内的新房供应量不多，交付后二手房会有优势，但是另一方面南站新城供应量还是大的，会有部分分流。如果是叠墅的话还是稀缺的，比较保值。不管未来如何，先上车了，比那些摇号一直未中的已经节省了很多的时间成本和资金成本。

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