今天，我们来聊聊老破大

文丨丹妮
前几天小区里碰到邻居H女士，她说她搬家了。我说什么时候要去新小区参观参观，她指了指斜对面那幢楼说，我就是从28幢搬到了43幢。
我们所在的小区是2000年建成的，地铁开通了，学区也越来越好，周边有两个大公园，超市、医院几乎都可以步行。G20的时候整修过外立面，现在看起来也并不老旧，除去情感因素，这样的小区在新楼盘中也得苦苦寻觅。
所以，尽管小区已经20年「陈酿」了，有几个住惯了的邻居选择了同小区置换模式，从原来的70多平换一套150多平的跃层，还带一个大露台，真正实现了改善升级。
这就是我们今天要聚焦的一部分冷门房源——老破大。
我们称之为老破大，实际不一定很老，也不一定破，只是相对新房市场来说，它的劣势更明显，如果是自住或许能发现宝藏房源，如果是从长远考虑还是需要谨慎对待。
1
那么到底有哪些人在买老破大？
类似H女士这样的同小区置换是一部分人群。这是单纯从自住改善目的出发的。
搬过家的人都知道，简直是一次生活的渡劫，就好像结婚办婚礼一样，活活把幸福变成了糟心。而且习惯了成熟的生活圈，同样的价格只能买到XX新城，这到底是消费升维还是降维。
另外一位Y先生，2016年8月给父母买了一套开元加州阳光大平层，170方总价才218万，折合单价才1.2万多一点，而当时旁边的新盘江南国际城90方小户型，均价已经接近3万。
撇开市场因素，对于老年人来讲，超大三房住着舒服，周边交通配套便利，离儿女又近，偶尔帮托管下儿孙完全不是问题。和挤在一套90方的小房子里相比，这样的生活可能惬意很多。
丹妮的朋友W小姐，2007年买入闲林山水216方，当时的单价是5000元，总价110万。最近终于选择出手了，买家是附近的拆迁户，住惯了大房子，还是喜欢这种宽敞的感觉，最终成交价是365万。

2

若按照投资角度来看，上述的几位朋友的置业动作从资产的增值上，是跑输小户型的。
我们往往会说，不能用自住的思维考虑投资，选择老破大的最大原因就是为了居住。
然而我们看到，还有一批投资客也在锁定交付小区的大户型。
L先生是一位老投资客，他对大户型情有独钟：天都城的245方，单价1.35万入手，目前售价在2万左右；东海柠檬郡的175方2.3万单价入手，一直持有。
L先生是个生意人，现金流非常重要，他之所以选择一些大户型，有他特殊的考虑：用全款买下总价适中，但出租回报相对较高的大户型，再进行抵押，用租金来还贷。虽然目前计算，加上利息可能有些还是亏的，但是看好杭州的未来发展，L先生做好了长期持有的准备。
其实，L先生当初买下这些大户型的时候，也是奔着自住去的。家里孩子比较多，这样的大户型住起来更有家的感觉，但因为距离太远，孩子读书等问题，暂时搁浅。
他说，等到下一波行情来临的时候，会选择出手，也许是5年也许是10年。
L先生最近还有在关注艮山府的大户型，280多方的大户型单价3.3万都很难卖，目前二手只成交了一套。而89的户型单价普遍在4.3万左右，小户型价格了翻倍，大户型可能还亏利息。
不过L先生也表示，少量的长期持有可行，但后期不会再选择大户型。

3

以上所讲的都属个例，不过我们可以从数据来大概看到老小区大户型在市场上的一些表现。
从成交均价来看，2016年大小户型的的价差基本持平，而2017年后面的几年，150方以上的成交均价基本上在小户型的8折左右，个别项目可能会低到7-6折。
从成交的总量来看，2016年-2019年，杭州150方以上的户型的成交量一直处于低位，这也就是大户型最大的问题——流通性差。而100方以下的小户型，成交量都是大户型的10倍以上。
成交套数
户型
小区年代
2016
2017
2018
2019
150平米以上
2000年
6
216
77
117
2010年
318
252
114
192
100平米以下
2000年
39
14
1570
1642
2010年
2157
2323
738
864
数据来源：综合贝壳找房、链家网、透明售房网
而从选取的东南西北四个样本来看，不同的板块大小户型的表现也有很大的差异，在成长性比较好的区域比如滨江，又有比较好的学区，大小户型的差距相对会小一些，而其他区域则价差更加明显。
2019年大小户型成交样本
小区
板块
年代
户型
成交单价
保利东湾
下沙
2010
93
23933
176
15821
风雅钱塘
滨江
2006
98
46540
169
35503
爵士风情
闲林
2008
80
23108
176
15821
天都城天风苑
星桥
2005
91
16428
2003
178
14208
数据来源：贝壳找房 数据为单房源样本，仅供参考
4
那我们到底应该如何看待「老破大」？总结以下几点：
1、纯居住改善需求，放弃资产增值和流通性，至少短期内没有这样的要求，可关注，但必须要选择物业好的小区，物业好的小区可以让老小区把硬件维护地更好，也吸引更多自住的人入住，同时在社区服务方面也可以有更好的支持；
2、投资大户型，取头尾。顶级的真豪宅，核心区或者超强学区，流通性同样很好。信达滨江壹品7万不到的开盘价，交付两年最高二手成交高达11万，两个月成交了几十套。
要么就是大小户型价差特别大的，靠租金回报赚取投资收益。
3、选择置换，时间控制在7-8年。超过10年的增值空间基本锁死。就好像开了6年的汽车，要么选择置换，要么开到报废。
4、要么有景观要么有空间。比如露台、花园，满足更多的居住需求，是一切幸福感的开始。
5、电梯很重要。如果是有电梯的大户型，随着业主的年龄增长或者一些长者的置换需求，都可以满足，但如果是老小区没有电梯的洋房顶跃，显然会失去竞争力。
6、尽量买纯粹的大户型。一般购买大户型的业主消费力还是可以的，对于物业小区维护等各方面的要求都会比较高，即便是小区上了「年纪」，仍然会有豪门气质。
 - END -

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