深圳炒房客即将爆仓，刚需只需耐心等待

大家好，我是那个敢说真话的磐他。上几期节目，我谈了货币放水原理《楼市若崩了，物价会上天么？日本的前车之鉴！》，纠正了房价崩，物价涨的谬论。有很多朋友让我谈下深圳二手房成交指导价对深圳楼市，乃至全国楼市的影响。

磐他一直劝大家2021年谨慎投资房产，刚需也不要追涨。听我话的人，现在应该露出了迷人的微笑。这也激发了磐他继续做节目的热情，大过年的，我需要你们的鼓励，请弹幕保护，请三连支持！

2月8日，深圳住建局发布了深圳3595个住宅小区的成交参考价格，这无疑是投向深圳楼市的一颗深水弹。据说政策刚一发出，所有深圳房产中介都被拉去开会，要求所有挂牌价格都不得高于指导价。

有些投资客说，上有政策下有对策。715限购令、经营贷严查都没能拦住爱炒房的深圳人，这次的政策必然还有漏洞。

在磐他看来，深圳住建局的二手房新政，是对深圳炒房客的最后通牒，也必然让全国炒房客瑟瑟发抖！

首先，深圳二手房瞬间打5折，把新盘套利空间降到0。数据上来看，政府发布的二手房成交指导价让深圳二手房瞬间打了5-8折。

比如人尽皆知的华润城市场成交价在18万/平米左右，政府指导价13.2万/平；

深圳湾恒裕滨城成交价已超过30万/平米，政府指导价也只有13.2万/平。

这个二手房指导价的依据是什么呢？其实就是根据周边新房备案价，或者是之前的二手房网签价格。

华润城四期在2020年底开盘时，新盘限价就是13.2万/平，所以政府对二手房的指导价也定在了这个水平。

这意味着新房与二手房之间的巨大套利空间瞬间归零。

其次，二手房降价4成，投资客将爆仓。磐他最早提出深圳动辄800万，1000多万一套的房产，绝不是什么刚需在买，而是投资客。

很多人曾强烈质疑我的观点，如今从官方震怒的程度看，我说对了。

深圳的楼市，是一个全靠杠杆撬动的市场，各种消费贷、经营贷、抵押贷，全款买房再贷款7成出来去打新的现象比比皆是。

有朋友告诉我，他认识的几个深圳人，都是三套，五套得炒。每月还贷10万以上。月供又是通过银行的消费贷、经营贷，甚至信用卡套现偿还。

所以一旦二手房跌价，市场遇冷，新盘持续推出，二手房无人问津，就失去了接盘侠。投资客无法出手二手房，必然导致爆仓。

因为很多炒房客，通过房产抵押贷款再炒房。比如，张三通过抵押房产，从银行贷款800万后又购入一套800万的房产，打算以1000万出手。如今其抵押贷款购入的房产跌了40%，只剩下了560万。

他既要偿还抵押贷款利息，又在炒房中亏掉了240万，二手房又难以交易。请问，如果是你，你会怎么做？

美国的次贷危机，就是因为房价暴跌，导致炒房客巨亏，无法偿还债务，最后一棒接不上而资金链断裂。

所以，只要官方严管银行按照交易指导价审批二手房贷款，那么此前依靠巨大杠杆炒房的人大概率会爆仓。

我曾问过我银行的朋友，他说经营贷流向房产，在银行系统里一目了然。之所以深圳、上海如此泛滥，一定是有内鬼。深圳的银行是炒房客最大的帮凶，这次只要封死银行的口子，深圳炒房的问题就迎刃而解了。

第三，刚需要有足够耐心等炒房客爆仓。

有人担心，执行二手房交易指导价后，二手房房东就不再卖房，导致二手房挂牌量减少。供应更少，所以刚需没房可买。还有人担心，会有暗盘交易。

这种担心是多余的。因为炒房客手里大量的房产，都是为了卖给接盘侠。他们承担着巨额的利息。在房价上涨的时候，他们可以捂盘惜售，联合起来哄抬价格，在市场下跌的时候，就是一盘散沙，比谁跑得快。

目前，政策刚出台，二手房价格、银行贷款政策都在调整中。刚需购房者只需要耐心等待，磕着瓜子看戏即可。

如果住建部使出杀手锏都没法给市场降温，我想还会有更严厉的政策出台，不信我们走着瞧吧。

最后，磐他想说的是，想要靠炒房发财的人，全都没戏了。深圳住建部的二手房交易指导价政策，可能很快在全国范围内执行。

日本干掉炒房客的方法无外乎：交易时增值税40%、房地产税、遗产税和租购同权。这是最科学的方法，但是鉴于目前的国情。必须先把楼市的杠杆降下来，风险降下来，才能退出税收政策。

所以，磐他一直敏锐的提醒：房产兴，百业衰！人口负增长在即，房地产到了必须降杠杆的时候，已经是金融的最大灰犀牛。官方按住灰犀牛的决心，是巨大的，是不可轻视的！

炒房客束手就擒吧！刚需们，狂欢吧！

感谢你关注敢说真话的磐他，真理总是掌握在少数人手中。你现在可以骂我，侮辱我，最后你都会回来看我，不信走着瞧！