排名跌出地产30强，远洋集团任重且道远......
又到了各大房企发中报的日子。
地产君首先看到的就是远洋集团的成绩单，浏览一番后，个人想法：有进有退，喜忧参半。
喜的是营业收入、毛利润同比上涨，融资成本低；
忧的是净利润、归母净利润连续下滑，销售额同比下降30%，排名跌出30强；
但不管是横向对比还是纵向对比，远洋集团表现还是有些不“如意”。
那么，今后的路怎么走？如何重拾市场信心？年终考能否重回30强？
这对远洋来说，都是最重要的事，也是不小的挑战。
01
销售额与净利润缩水
8月17日，远洋集团发布2020年中期业绩。
1、销售额下降
报告显示，销售额418.4亿元，同比下降约30%；累计销售面积218.57万平方米，同比下降23%；
横向对比其他房企，远洋集团的销售业绩实在是不太好，TOP50房企中，同期它的降幅“名列前茅”。
这也是远洋集团首次跌出30强。要知道，2013-2015年，其排名一直在前20名。
2020年初，集团管理层将今年的销售目标定为1300亿元。按此计算，上半年仅完成了全年目标的约32.18%，下半年业绩压力较大。
2、毛利增长、净利下滑
不仅是销售额下降，净利润也出现了“缩水”。
期内，营业收入193.74亿元，同比上升18%；毛利44.7亿元，同比上升33%；毛利率上升3%至23%。
毛利率的上升，主要是期内物业销售价格较去年同期有所增长。
但值得注意的是，毛利率虽有所提升，但对比行业数据，这个数字在房企中并不突出。
要知道，根据克而瑞数据，2019年50家典型上市房企的加权平均毛利率是29.9%，毛利率中位数为28.8%。在这个方面，远洋集团还有增长空间。
事实上，盈利能力的提升离不开其成本管控。
公告显示，今年上半年公司行政费用在收入中的占比为3.9%，同比下降1.3个百分点，未来还需继续保持这一优势。
而企业盈利情况，还是要看净利润、净利润率、归母净利润这几个数据。以此来看，持下滑趋势。
净利润19.79亿元，较去年同期的25.33亿元下降了21.88%；
归母净利润12.23亿元，较去年同期的18.75亿元下降了34.79%；
对此，远洋集团在中报中解释称，主要是由于投资物业公平值收益、出售附属公司权益收益等非核心利润有所减少所致。
而2017-2019年，集团净利率分别为13.65%、11.26%、8.18%，归母净利率为11.16%、8.63%、5.22%。
而今年上半年的净利率、归母净利率分别是10.21%、6.31%，虽均高于去年全年，但仍低于2017-2018年。
为什么远洋集团的利润率低？
一是物业开发成本走高导致利润率低。
上半年远洋集团平均土地成本是5800元，较2019年同期的4400元，呈现上升趋势。
二是资本利息高企使集团毛利率偏弱。
资本化利息通常是指需要长时间才能达到可销售状态的存货以及投资性房地产等所发生的借款利息支出。中报显示，远洋集团2019年资本化利息占销售成本的比例达15%。
与此同时，还有一个奇怪的现象，虽然归母净利润持续下滑，但是少数股东利润却越来越高。
2017年-2019年这三年的占比分别是18.26%、23.4%、36.22%，而今年上半年为7.56亿，占比达38.2%。
逐年上升，令人疑惑。
但是，最令人关心的还是：
净利润与销售额均缩水的远洋集团到底怎么了？出了什么问题？
02
谁拉了远洋的后腿？
远洋集团出身好，背靠大股东，更是有很多优势，首先就是融资成本。
中报显示，其净借贷比率为65%，比2019年年底下降12个百分点，创近年新低。
更值得注意的是，加权平均利率仅有5.14%，同比下降29个基点，比2019年底下降约36个基点。
这个数字有多惊人，要知道业内房企融资成本能做到5%左右的，少之又少，恐怕只有根正苗红的央企可以做到了吧。
而远洋能远远低于行业平均水平，它做对了什么？其实就是利用自身优势把握融资窗口，进行了数次融资。
优势如此明显，为何效果不理想？是什么扯了远洋的后腿？
其实除了受疫情影响外，还有几个原因影响了其发展失衡：
1、城市分布单一
从销售区域布局来看，远洋集团对环渤海区域的销售依赖度较高，贡献占比约达50%。较去年年末上升8%，主要是北京和天津两个城市占环渤海销售金额的62%。
但是，6月份北京疫情反弹，京津冀区域楼市回暖速度比长三角和大湾区迟缓，在一定程度上影响了上半年的销售业绩。
2、多元化拖累主业
时间回到2016年，这是远洋集团命运转折的一年。
这一年，集团董事长李明表示：“拿地王不是成熟开发商做的事，土储越多，风险越大”。自此，远洋集团拿地变得异常谨慎，有些掉队。
同年，远洋地产更名为远洋集团，以“地产+多元化产业模式”的战略。
但是，这一改变并没有改变集团掉队的态势。
远洋营造、远洋商业、长租公寓、养老产业等表现不佳，拖累主业发展，使集团错过了2016-2018年的地产黄金周期。
并且，远洋集团受长周期开发项目拖累。不过，集团也认识到了这几点，想要转型，资源开始向“小快项目”倾斜。
03
转型能否助力破局？
疫情影响之下，试图重振旗鼓的远洋集团开局不利，老牌房企的中年危机似乎来得更加凶猛。
经历了业绩下跌、利润接连下滑，为求利润率的提高，远洋集团断臂求生，剥离了利益能力欠佳的养老以及长租公寓产业，聚焦开发主业，持续优化土储布局。
成效如何呢？咱们看核心净利润这个数据，上半年是11.2亿元，同比增长6%。
从毛利率、核心净利润略上涨看，说明远洋集团上半年回归地产主业取得了一定成绩，但并不明显。若不是疫情，想必会有更好的成绩单。
为减轻对京津冀区域的过度依赖，远洋集团提出“南移西拓”战略，对南方市场、中西等京津冀大本营以外地区加大布局，来平衡区域发展，形成了北京、环渤海、华东、华南、华中、华西六大区域开发布局。
这样做也是为了增强抗风险能力，毕竟有些城市很容易受政策影响。
中报显示，公司62%的开发收入来自于华东、华南、华中、华西区域，位于其深耕的一二线城市，如杭州、济南、郑州等地，较2019年同期的47%有所增长。
上半年，远洋集团在15个城市共获取18个项目，新增土储201万平方米。截止至6月30日，已布局51个城市，总土储4782万平方米。
但是，北京和环渤海区域占比达53.41%，还是依赖度很大。
不过，战略转变并非一朝一夕的事情，远洋集团还需适时调整。
结 语
大疫面前，房地产经历了10年来的最大考验，有的房企跑赢了时间，有的却被绊倒在路上。
而“中年危机”的远洋集团，有点迷失方向了，也有些跑不动了。
从目前利润收窄、城市布局单一的情况来看，这一态势今年或将再现。
想要重回30强，亦或是完成1300亿的年度目标，远洋集团任重，且道远。
本文作者：任知了