家里哪些物品损坏是房东负责维修的?哪些又该是租客负责的?

想在英国当房东，要履行的法律义务可不少，其中包括：在租赁期间，维护和修缮租赁房屋。

在第一期的《房东实用手册》里，我们简单给大家介绍了关于《1985年房东和房客法》第11-17条的规定：如果房屋租约期限不超过7年的话，房东必须要负责租赁房产的维护和相关的修缮工作。

不过，家里这么多东西，租客也在使用呀，全都得房东来负责维修吗？哪些属于房东应该管理的范围，哪些应该是租户要履行的义务呢？今天这一篇文章，丽莎就跟您详细讲讲：

• 修缮租赁房屋：房东的职责

• 修缮租赁房屋：租客的职责

• 房屋修缮工作影响租客生活，该怎么办?

• 房东迟迟未解决房屋问题，租客可以如何维权？

修缮租赁房屋——房东职责包含哪些？

《1985年房东和房客法》明确规定了房东和租客的修缮义务（Repairing obligations），其第11-17条指出:如果房产在租赁开始时没有得到很好的维修，这坏了那烂了，房东必须要在租客入住前对这些地方进行修缮。

另外，在整个租赁期间，房东也有义务保持房产的良好状况，让房子达到租约开始时的标准，一旦发现问题就得及时维修。

在这里要注意的是，"维护和修缮"并不是指房东对房产进行重大的改进，以适应租户的需要，而是要尽好自己的职责。那么，针对维护和修缮房屋的问题，房东具体的义务有哪些呢？根据《1985年房东和房客法》的相关要求，我们为大家总结了三个部分：

第一，负责维护和修缮房屋内部配置问题：

• 电气装置和电线：房东必须确保屋内的电线、插头插座和任何电器都是可用的，安全的。

• 蓄水池、水槽、浴缸，管道和排水管等设施

• 暖气和热水系统

• 烟囱和通风系统

• 任何试图维修而造成的损坏

第二，负责维护以及修缮房屋结构和外观问题：

• 公共区域，包括入口和楼梯间

• 屋顶，墙壁，楼梯，排水沟，管道，外墙以及门窗(仅因结构问题，而非租户损坏)

第三，负责维护和修缮屋子的环境卫生和安全问题：

• 潮湿和发霉问题。房东必须处理因失修而导致的潮湿和发霉问题。

• 老鼠和其他害虫问题。如果房子出现问题导致老鼠和其他害虫进入，房东必须进行任何必要的维修，以防止害虫进入房屋。

• 燃气安全。这是有时间规定的，房东有义务每年请专业的燃气安装工对屋内的燃气设备进行检查以及维修。

• 消防安全。房东必须在需要的地方安装烟雾报警器和一氧化碳报警器，如果这些设备损坏了，必须要及时维修。

值得注意的是，以上虽然是法律规定房东需要履行的职责，但是，如果它们是因租客不遵守租赁协议而损坏的，或者说由租客故意造成的破坏，房东不应该承担修缮责任。

打个比方，一个租客把窗户或者门窗给弄坏了，或者搞了一个派对把整个墙壁都熏黑了等等，房东则不需要为租客的行为买单。即便由房东负责找人来修理，房东也有权向租客收取相关的修缮费用。

修缮租赁房屋——租客需要负责什么？

在租赁开始前，房东有权在租赁协议上加上一些特殊的条例，指定房客需要对某些区域或某些问题进行管理。因此，根据不同的租赁协议，承租人对房屋修缮的责任可能有所不同。

但是，这并不意味着房东可以随意改变法律所规定的房东维修职责范畴。比如说，法律规定了必须由房东来检查和维修燃气设备，房东就不能在租赁协议中写：由租客来负责。

当然，房东可以选择向租客发出其他责任，比如：维护花园，或其他不属于硬性范畴内的事项。所以，在协议开始时，租客有义务查看合同，了解其对房屋的相关维护和维修范畴，如果发现有不公平的条例，可以与房东谈判。但是，一旦租客同意了相关的条款，就必须遵守条款里规定的维修义务。

总的来说，除了特殊的内容外，租客都必须做到保持房屋的清洁，以“自己家”的标准来使用租赁房；其次，租客还得负责家里的一些小修，例如：更换保险丝和灯泡。同时，租客有义务修缮自己造成的损坏问题。

此外，在租赁期间，租客有职责对家里所有设备进行安全检查，一旦发现问题要及时向房东通报。换句话来说，房东没法住在家里，即便损坏的这些属于他们所要负责的范畴，他们也没有办法每天都对其进行检查，他们怎么知道坏了呢？因此，租客有义务承担起检查以及通知的职责。

如果说，由于租客没有通知而造成的延误，本来普通的问题变得更严重了，那么，租客也是得负上一些责任的。另外，如果是由于租户没有采取合理方法导致的排水管，管道或厕所堵塞或破裂问题，租户也需要为这些问题支付相关的维修费用。

除此之外，如果房东或中介公司想检查房屋状况，租客必须允许他们进入家里来检查房屋状况。不过，租客有权得到至少24小时的书面通知；如果时间不方便，租客也有权建议一个更好的时间。

房屋修缮工作影响租客生活，怎么办？

根据1985年《房东和房客法》，在租客报告房屋问题之前，房东一般不需要每天，每周或者每月都对房屋进行检查和修缮（除了一些特殊的法律要求，如每年定期检查燃气等事项）。

在发现问题后，第一步，租客需要向房东或中介报告，说明房屋出现问题。通常来说，一些大型的中介公司都会在其官网上开通专门的维修窗口，如果房屋出现问题，租客可以直接在上面写上文字说明以及附上图片。如果房屋是由房东直接管理的，租客在发现问题后，则可以通过手机短信或者电话形式来告知房东。

虽然法律没有对修缮通知有严格的规定，租客可以采取口头或者书面形式发出都可以。但是，丽莎律师行建议，租客最好是发出书面通知，这样也有充分的证据证明您已经通知了房东。

接下来，租户必须要给房东足够的时间来进行必要的维修。那么，什么才是足够的时间呢？一般来说，它取决于问题的严重性，通常情况下，房东必须在2周内对租客提出的房屋问题进行处理，当然，如遇严重问题，比如线路坏了，锅炉坏了，漏水等，房东应该立刻采取行动。

在维修的过程中，如果房屋问题比较严重，修缮的时间拖得有点长并影响了租客的正常生活。租客是可以在维修工作完成后向房东申请减少这段时间的租金，不过，租金减免的数额取决于您房屋损坏的程度以及租户受影响的程度。

另外，如果房产的维修工作比较多，租户不得不搬到其他住所居住几天，只要租约没有结束，租户也有权向房东索要住所的费用。在必要的情况下，租客甚至可以要求房东寻找新的住宿甚至是旅馆让自己居住的。这些费用自然是需要房东来承担。

房屋问题迟迟未得到修缮，怎么办？

在租客报告了问题后，如果房东迟迟未解决，甚至直接无视的话，租户在给与房东足够的警告和通知之后，是有权利自己请人过来维修，然后从租金中扣除的。

在某些情况下，如果房屋的失修已经影响到租客的安全和健康的话，租客可以向向相关部门进行投诉的。

政府官网上对此有明确说明：当房东不对房屋进行修缮，影响了房客的居住安全时，租客可立刻联系当地政府的环境卫生部门寻求帮助。

一般来说，环境卫生部门的工作人员会立刻采取行动，前来租赁房查看，如果他们认为房屋问题有害租户的健康，该部门可命令房东进行维修。如果这些问题导致租户生病了，房东也许还会受到相当严重的处罚。

另外，如果租客对政府部门或者房东的处理并不满意，或者租客因为房屋失修的问题遭受了人身伤害的话，比如说因为潮湿，自己的健康受到了影响是有权向法院提出诉讼，要求索赔的。

这就等于是租客支付了租金，没有得到本来应该得到的同样质量的房屋，也就是花了钱，买了次品。法庭自然是有权利判处房东支付差价的。

不管是从房东还是租客的角度来说，把这些事情投诉到了政府部门或者上诉到法庭，都是非常耗时和昂贵的，弄到最后双方都心累。因此，既然要出租房产，房东就得履行好法律义务，与租客做好沟通，及时对房屋进行修缮。毕竟，那也是您投资的房产啊，要好好爱护才行！

当然，如果房东和租客之间的问题实在无法私下解决，也尽快寻求法律帮助。如有相关疑问的，随时联系丽莎律师行，我们会为您提供最专业的法律意见。

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