为了有效地解决英格兰住房危机问题，中央政府制定了每年建设30万套居民住宅的目标。此外，在去年夏天，中央政府还设定了“突变算法模型”（Mutant Algorithm），通过人口分布，经济发展等因素来决定每年的住房分布，并向地方政府发布住房建设意见。可是，自Mutant Algorithm住房布局计划推出后，一直备受争议。一些学者认为，这样的做法导致了英格兰住房分配严重不均。比如说，英国政府每年都把住房集中建设在英格兰南部和东南部的高价值以及乡村地区，因此，北方城市的新房和公寓建设极度短缺。本周三（12月16日），英国住房部长宣布，英格兰居民住宅的分布要重新规划，政府将大力投入资金，集中把居民房产建设在英格兰的20多个大城市里。新规则更新后，会对我们的生活带来什么改变呢？小型的房产开发商们是否可以从中找到商机？
住房部部长Robert Jenrick 起草的新计划显示，英国政府将坚持每年建设30万居民住宅的目标，不过，住房分布从农村转向了大城市。在新计划中，政府决定再投1亿资金，用来支持英格兰20多个城市的居民住宅建设。按照新计划的要求，这20个城市每年需要交付131500套住房，占全国新建住房数量的44%。政府认为，疫情给城市带来了很大的影响，不仅越来越多市民逃离城市，商业地产又受到了严峻的考验。因此，只有大力推进城市居民住房的建设，未来，才可以吸引更多的人才。同时，政府强调，各地政府需要重新利用一些空置的商业建筑，包括餐馆、酒吧和咖啡馆，把它们拆除或者重建成居民住宅。只有这样，也可以帮助城市商业街道迅速从疫情中恢复过来。当然，政府已经意识到，英格兰各地的住房分配失衡，主要是受到了“80/20”的资助规则所影响。该规则规定，政府需要把80%的住房投资留给伦敦和东南部一些高价值地区。因此，此次的新规里，政府取消了“80/20”的资助规则，并要求各地政府不应该只倾斜于这些区域，要在各个城市中全面发展。在此次公布的提案中，政府并没有公布细则，也并没有具体列出哪些城市将得到支持。不过，根据它英文描述的“The 20 Largest cities ”，我们认为，这些城市应该包括了伯明翰，曼彻斯特，诺丁汉，南安普顿，利兹，谢菲尔德，布里斯托，利物浦，纽卡斯尔等等地方。2020年，商业住宅正面临着前所未有的挑战，除了有必要的商业和休闲场所外，其他场所统统被迫关闭，租户的收入受到了非常大的影响。商业租金拖欠、延期付款等问题让商业地产的房东们感到很困惑。一些经济学者评价，2021年，商业地产可能会面临以下挑战：第一， 零售业和办公室的租金不断下降。一些专业认为，实体场所关闭给很多企业造成的损失，可能在未来一年里是很难迅速恢复。即便他们的顾客数量增加，租金收入也会成为其长时间的负担。另外，在写字楼领域，很多企业也意识到，员工们不需要占用实际办公场地也可以正常工作，很明显，未来对办公空间的需求也会逐渐下低。第二， 政府开启的商业租户驱逐禁令以及破产程序的延迟等措施，可能在未来一年会持续影响商业房东的收入。也就是说，不管是寻找新的租户还是维持老的租户，在长时间内，商业业主恐怕都无法从经济困境中走出来，转变住宅用途成为了他们的新希望。然而，转变用途所需的成本限制了商业业主的步伐。毫无疑问，政府的新政策以及辅助资金可以推动转变用途的可能性。在此次政府文件里，住房部长Robert Jenrick重点提到了要在未来加速规划许可的审理程序，鼓励通过利用空置的商业楼盘改造成新的住宅：
“疫情加速并且改变了存在的住房模式，未来，我们可以重新利用办公室和零售业作为住房和城市重建的新机会。”
我们认为，商业房东可以持续关注此项计划随后发布的具体细节，随时向当地政府了解具体的规划，看看是否可以申请相关的资金来推动您房产的用途转变计划。英国大型地产公司Savills指出，在2014年到2019年期间，所有房地产投资额的增长仅有21%，居民住宅行业投资却增长了58%。即便在充满不定性的2020年，英国的住宅行业却仍然保持着强劲弹性。未来，受着英国的租房文化和购房成本的影响，英国的居民购房需求只会持续增加。此外，这一次的住宅开发计划也可以为小中型房产开发商们带来新的机遇。当然，您可能会担心，由于疫情，大家不都往城市外跑了吗？如果在城市里开发居民住宅项目，会不会有风险？一些房产专家认为，不管您开发的房产是出租还是出售，城市需求量依旧是最大的地方。
“随着全球流动性的上升，2025年，欧洲将会迎来800万国际学生。英国的大城市，由于教育资源好，会吸引着一批国际学生，那么，学生住宿需求会很大。以前的经济衰退期间，高等教育入学率已被证明是拉动了房产经济主要因素。所以，我们相信，未来的学生公寓有着很可观的收益回报。”
另外，加上英国政府对国际工作者的新移民政策福利，英国一些大城市也会持续吸引一群外来高技能人才。那么，在需求到位的情况下，英国城市住房供应量是有限的！对于房地产开发商和建筑商来说，机会就摆在了这里。据了解，为进一步支持各大城市提供这些住宅，继上个月200亿英镑的投资后，政府已经向西米德兰兹和大曼彻斯特当地政府拨款超过了6700万英镑。另外，政府计划在1月份推出新的1亿英镑的棕地土地（Brown field Land）释放基金，这新增的1亿英镑有很大一部分将支持小型的自建建筑商。接下来，政府会把招股书发布到各地政府，并让政府鼓励当地的小中型企业来竞标。我们知道，很多中小型房地产开发商手上都有很多好的开发想法，可因缺乏足够的资金，计划不得不暂停。因此，我们认为，此次的资金可以为更多小中型房地产开发商提供机会。如果您手上有居民住宅投资建设计划的，不妨大胆尝试，利用这次的机会实现投资梦想。
第一， 立刻制定您的住宅开发计划。其实，所有的商业计划书都是一样的，您需要详细说明你的业务是什么？谁是您的目标市场：学生还是老年公寓？以及您将如何实现这个目标，预期的建设或翻新时间，成本。第二， 市场研究。在您开发项目前，一定要做好研究，不管您开发的房产是用来出租还是出售，地址非常重要。第三， 做好资金安排。政府的资金可能只是项目开发里的一部分支持，您还得考虑项目的其他成本支持。比如，您可能需要用现有的房产来释放一些现金流，另外，贷款也是一个选择。
“如果想要从政府的这项政策申请到资金支持，我们建议您最好在整理商业计划和规划地理位置时都要充分考虑到政府的住房计划目的。
比如，目前政府是想要解决疫情带来的影响，您可以更有针对性地开发项目，看看是否可以和商业地产业主合作，共同打造居民住宅？另外，可以在它设定的城市里看看一些可利用的空地，如果它周边的设施比较适合打造成学生公寓，不妨可以考虑学生公寓项目。”
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