共同买房: 下手前没搞清产权, 以后房子要卖要送, 恐怕你都没决定权!
丽莎知道，
夫妻或情侣共同买房，经常会遇到房产所有权该如何划分的问题。有时怕讲清楚伤感情，不讲清楚各自心理又会有疙瘩。
在这方面其实丽莎也接过不少莎粉们的咨询，今天我们就再拿出来讲一讲，希望能对正考虑要共同投资买房的夫妻、情侣或是朋友们提供一些帮助。
曾经有个莎粉的提问是这样的：
我和我的伴侣已经在一起４年了（我们是同性伴侣，没有登记结婚或民事伴侣关系），打算要一起买套价值477,500镑的房产。
我们共同一起抚养一个小孩，而且很快打算再有一个孩子。
我现在担心的是：我的伴侣已经有了一个成年的孩子，而且她的这个孩子很有可能在未来会出现财务问题。
我怕万一我先去世了，她会被迫得把产权的很大部份给她的这个不懂财务管理的孩子，老实说我不希望看到这种结果。
我希望把我的那份产权给我们共同的孩子，而不是落入她另外的这个孩子手上。
还有另一位莎粉的故事是这样的：
这位莎粉的姐姐刚去世，留下了一份遗嘱。
在这份她姐姐生前所立的遗嘱中，写明了要把自己所有的遗产都留给这位莎粉。
她姐姐所留下的遗产中包括了银行账户上的几千镑，以及在英国的２户房产。而这２户房产则是她姐姐生前和她的丈夫共同买的。
不过由于两人的关系不好，这位莎粉的姐姐早在10年前就搬出了他们共同的家，自己在外面租房子住。
从这位莎粉所持的遗嘱来看，她的姐姐应该持有这２户房产的一半（也就是50%）的所有权。而照理来说，这位客人现在可以把这50%都拿走。
不过事实上却不是这样的。
因为当我们帮这位莎粉把这２户房产的房产登记，从房产登记局（Land Registry）查出来后，才发现这２户房产的所有权是以“联合共有（Joint tenancy）”的形式来拥有的。
也就是这位莎粉的姐姐和姐姐的丈夫，当初是以“联合共有（Joint tenancy）”的名义来拥有这两套房的。
所以不论这位莎粉的姐姐的遗嘱中是怎么写的，这位莎粉都拿不到原本姐姐所持有的那一半房产所有权。
而这所有权现在全都落在她的前姐夫身上！
这是为什么呢？莎粉们可以耐心往下看看我们的解释。
联合共有（Joint tenancy）与一般共有（Tenancy in common）？
按照英格兰和威尔士的法律，夫妻、情侣或者朋友共同买房，也就是共同持有一套（或多套）房产的房产共有权可分成两种：
“联合共有（Joint tenancy）”与“一般共有（Tenancy in common）”。为了更精准的表达，我们下面就都以英文来表示这两种。
这两种虽然说起来都是双方（或以上）来共同拥有房产的所有权，但在具体内容上却是相当不一样。
“联合共有（Joint tenancy）”不会明确地说明，双方在房产中所拥有的具体份额；
而“一般共有（Tenancy in common）”则会很详细的表明，双方在房产中所各自拥有的具体份额，像是50%，30%等。
假设夫妻双方是以“联合共有（Joint tenancy）”来共有拥有一套房，那么按照法律规定，假如其中一方去世了，那么该房产的产权将全部自动转为另外一方的名下，而不属于去世那一方遗产的一部分。
所以不论去世的那一方，在生前所拟的遗嘱是怎么说的，都无法对此造成任何改变。也就是说在“Joint tenancy”的情况下，不论遗嘱怎么写都是无效的。
这也就是为什么我们前面提到的第二位莎粉，她是拿不到姐姐留下的两套房的任何产权了！
因为在她的姐姐去世后，那两套房的所有产权就自动落到了姐夫的手中，而这是不论姐姐的遗嘱中写了什么，都无法改变的事实。
这时除非是她的姐夫主动要将自己的产权分给这位莎粉，否则这位莎粉是拿不到任何产权的。
当然，也还有一种情况是姐姐的遗嘱是有效的。
那就是姐姐必须在生前，将原本的“Joint tenancy”通通改成“Tenancy in common”，那么在这种状态下，姐姐的遗嘱才会是有效的。
所以这两者之下，可以转让房产吗？
基本上来说，这两种房产共有权的形式，都是可以转让房产的。只是差别是，一种需要经过双方同意，另一种只需要单方面同意就行。
１．对于“Joint tenancy”来说：如果房产要转让的话，必须是全部份额的转让，也就是“房产共有的双方都必须同意”才可以，一厢情愿是绝对不行的。
这也就是为什么在这类房屋的转让过程中，该房产的所有共有者都必须在合同上签字，表达同意的缘故。
２．对于“Tenancy in common”来说：情况就完全不同，这类形式允许共有者的其中一方，在不经过另外一方同意的情况下，自由地转让自己在房产中所拥有的全部份额。
在这个情况下，假使一个人在房产中持有10%的所有权，那么他或她便有权把自己的这10%股份转让给任何人。
也因此，假设两人共同以“Tenancy in common”的方式来拥有一套房，那么任何一方的遗嘱就会是有效的了。
我们以上面的第一个故事来举例：假设这位莎粉和她伴侣所买的房产，是以“Tenancy in common”形式来共同拥有。
那么她就能事先立下遗嘱，说明要将自己的那一半产权，在去世后留给自己的孩子。
那么这一半的产权，届时不论是她的伴侣，或是她伴侣另外的那个孩子，都不能来随便拿走的了。
再延伸一点：关于“终身权益（life interest）”
我们同样拿文章开头的第一个莎粉的故事来看，这位莎粉也可以考虑将她的另一半设为“终身权益（life interest）”。
所谓“终身权益（life interest）”的意思简单来说，就是给予该权益人（这位莎粉的伴侣）该房产的全部使用权，但是不能够转卖、赠与和以遗产形式将相关产权给其他人。
意思就是说，假设这位莎粉和她的伴侣以“Tenancy in common”来共同拥有一套房（两人各占50%）。
在这位莎粉去世后，她要将自己的这一份产权给两人共同的孩子。
但为了确保自己的另一半可以安稳的在这套房中度过晚年，那么她可以指定给予伴侣该房产的“终身权益（life interest）”，也就是终身使用权。
这就表示，她的伴侣直到去世为止，都能自由地使用该房产，当然也能自己住在里面，或是把房子转租给别人。
但她的伴侣没有权利把这位莎粉所持有的那一半产权卖给别人，甚至是赠送给她自己另外的一个孩子。
因为这位伴侣只有使用权，而不是所有权。
而且这个使用权，在这位伴侣去世之后也就会跟着失效，并且不会自动转移给其他任何人。
以上就是我们针对房产共有权的大致说明。
莎粉们如果有兴趣共同购房，在要注册房产时，可以认真考虑一下，自己希望以何种方式来拥有房产。
对于夫妻或者情侣来说，就拿第一个故事中，那位莎粉的情况来看。在共同买房前好好地讨论，把话说开，互相了解、倾听彼此的意见，或许还是比较好的。
当然若是以兄弟姐妹，或是朋友间要共同投资，事先讲清楚自然也是不会错的。
通过理性与良性的沟通后再来做出选择，也会比较不会在日后彼此之间留下疙瘩，或者是遗憾。
如果对于在英国投资买房，莎粉们还有更多的问题想要咨询，欢迎随时在《丽莎知道》上留言，丽莎律师行很乐意为大家答疑解惑。
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