【好文回顾】为什么说“Help to Buy”待越久反而越赔钱?

英国政府在2013年4月宣布实施“Help to Buy”（购房援助计划），这表示，该计划到了现在已经正式超过了5年的时间。

这个“5年”的里程碑就代表，当初许多在一开始就申请参与该计划的“Equity Loan”（净值贷款）方案的“首购族”，基本已经到了需要“偿还利息”的时候了！

《每日电讯报》就指出，许多当时参与这项计划的买家恐怕会发现，事实上“Help to Buy”并不见得是个“真正”划算的选择。

以“Equity Loan”方案来说，还款的时候是必须依照房子目前的市场价值，而不是当初的房屋购买价格；

也就是说，买家们真正需要还款给政府的金额，很多时候是比想象中还要多出很多的！

→ 什么是Help to Buy “Equity Loan”？

简单的说，英国政府所推出的“购房援助”计划（Help to Buy），顾名思义就是要解决英国民众，尤其是年轻族群，无力支付昂贵的首付款、难以申请按揭购房的状况。

通过Help to Buy所推出的不同方案，让首购族能够选择合适自己的，帮助他们早日达到“有房”的梦想。

目前来说，Help to Buy提供了以下几种方案：

－Help to Buy：ISA

－Shared Ownership

－Equity Loan

－London Help to Buy

我们今天着重的便是开头提到的Equity Loan（净值贷款）和London Help to Buy（伦敦购房援助）。

说起来，London Help to Buy和Equity Loan基本是差不多形式的方案，唯一的差别就在申请人可以向政府借贷的比率多寡。

也就是说，因为伦敦的房价比较高，所以政府将London Help to Buy的放贷比率，从Equity Loan原本的20%，提高到了40%；

而当然，London Help to Buy只适用于用来购买伦敦地区的房产。

知道了这点差异，我们接着就先详细说明一下Equity Loan（净值贷款）的内容：

Equity Loan是面向首次购屋者，或者是想要搬家的购房者（这里指的是想要更换自住房，而不是又去投资买下另一套房，而变成名下有两套房产），

尤其针对那些手中存款不足，拿不出太多钱来付首付，或者借不到足够银行贷款来买房的年轻民众。

购房者只要拿出5%房价的首付，另外房价的75%则是向参与该计划的银行贷款，最后剩余的20%就会由政府出钱来帮忙买下房子。

只不过，政府一开始帮忙支出的20%房价，并不是送的，而是“出借”的；

也就是说，购房者之后是需要把这笔借来的钱给归还的，并且还的时候是根据当时的“市场价值”，或者说是“贩售价格”来归还，而不是原先购房时所借的实际金额。

举个例来说：

假设你当初买的时候的购房价格是200,000镑，你向政府借了20％，也就是40,000镑；

但几年后你当初买的这套房的市场价值涨到了230,000镑，这时候你需要还给政府的就是：

230,000镑＊20％，也就是46,000镑，而不是你原来借的40,000镑了！

此外，政府所提供的这20％的借款，在“头5年”是不会收取任何利息的；

但从第6年开始，政府会征收1.75%的利息；

接着从第7年开始，每年的利息还会逐年上升，增长幅度为：零售价格指数（Retail Prices Index，简称RPI）加1%。

购房者须在25年之内，当贷款期限终止时（Equity Loan的贷款时长是25年），或者将该房屋出售时，把向政府借的贷款给还清。

而且，购房者从开始借款当月之后，需要设置Direct Debit（直接借记），每个月支付1镑的贷款管理费，直至还清所有借款为止。

→ 申请Help to Buy：Equity Loan需要满足的条件？

1. 首次购房者，或者想要更换自住房的购房者（但需要先将原有的房产给卖掉，也就是名下不能有其他任何房产，才能申请）

2. 最少能够拿出房价的5%做为首付

3. 房价不能超过600,000镑

4. 购买房屋只能自住，不可出租

5. 仅限于购买有参与该计划的新建房产

6. 英国公民或永居身份的人士、EEA欧盟人士

→ 如何申请？

购房者可以前往当地政府住房和社区机构（Homes and Communities Agency），指定的购房援助计划的中介机构进行咨询，可以复制以下链接来寻找自己地区的中介：

https://www.helptobuy.gov.uk/equity-loan/find-helptobuy-agent/

→ 那London Help to Buy呢？

London Help to Buy就是仅限于购买伦敦地区的房子，相关规定都和Equity Loan差不多；

唯一不同的是，申请London Help to Buy，政府可以在一开始提供最高40%比率的借款，比Equity Loan整整多出一倍。

购房者同样只需要准备5%的首付款，剩余的部份也是同样向有参与该计划的银行来贷款。

想要申请London Help to Buy的购房者，可以直接通过它的官网来寻找房源和相关中介：

https://www.helptobuylondon.co.uk；

或者，也可以直接电话咨询：0300 5000996

下面附上London Help to Buy和Equity Loan的比较表↓

→ 常见问题？

1. 加入Equity Loan后需要支付印花税吗？

答：需要的，而且印花税必须由购房者支付，这是不包含在政府提供的20%借款里面的。

只不过，以首次购房者来说，英国政府目前的政策是：

购房金额小于30万镑，可以完全免除印花税；

购房金额在30万镑到50万镑之间，则只需要支付超过30万镑的部分印花税。

比如说：

购房者买了价值为40万镑的房子，那么他或她只需要支付超过30万镑的“10万镑”这部分的印花税；

也就是：10万镑＊5%的印花税（注：40万镑房价的税率为5%，可参考下方附图）。

2. 加入Equity Loan后，每个月需要支付的费用有哪些？

答：一般来说，购房者每个月需要自己支付的费用有以下：

－银行贷款（比如一开始贷的那75%）

－加入Equity Loan每个月所规定需要支付的1镑贷款管理费

－加入5年以后，也就是第6年起，需要开始支付政府贷款的利息

－如果是购买公寓或者其他有公共区域的小区，一般需要征收物业管理费（service charges）

－地税（council tax）

－房屋相关的保险费用

－其他费用像是水电煤气费用、网路费、电话费等等…

3. 之后想把房子卖掉可以吗？

答：可以，但是卖掉的时候需要同时还清所有的政府贷款（包括利息）；

而且，还款的金额我们前面提到过，是以当时的市场价来算，而不是以你当初买房子时的房价来乘以当初所借的比率（伦敦40%，其他城市20%）。

4. Equity Loan必须一次性还清吗？

答：不需要，购房者可以选择一次性还清，也可以选择Staircasing（阶梯式还款）。

还款前需要专业的机构来给房产估价，再以当时的房产价值来进行对应的百分比还款。

每次至少需要一次性偿还欠款的10%，也就是你所向政府借贷的那20%之中的10%（并且每次都是要以当下的市场价来进行计算）；购房者最晚必须在25年之内把Equity Loan给还清。

由于房价有可能年年上涨，这也就是为什么许多人会说尽早把Equity Loan还清是比较划算的；

因为随着还款的时间越拖越长，购房者之后所需要还清贷款的总数，其金额很有可能超出自己原先的预期。

5. 可以把房子转租吗？

答：不可以，前面我们提过，Help to Buy的房产只能用于自住，除非购房者已经还清了所有政府贷款。

6. 已经拥有一套或者以上房产的人，可以加入Help to Buy计划吗？

答：不可以。Help to Buy主要的目的是协助首购族（也就是没有房产的人）实现有房的梦想；

另外，如果是夫妻，其中一方名下已经有房产，另一方也会被视为已经有房产而不能参与Help to Buy。

事实上，Help to Buy在实施的这几年下来，许多人会认为，它或许是可以帮助现有存款不够的年轻人，更早一步成为“有房一族”。

但仔细算下来，在该计划停留的越久，就有可能造成越大的损失，因为长久的计算下来，实际上整体需要负担的金额是更大的。

只不过，每一项政策的推出，一般都有它的利弊，想必这一点政府在当初也都是有算进去的。

而究竟是利大于弊，还是弊大于利，其实也是要就每个人的不同需求来看的。

当事人如果觉得尽早买到属于自己的一套房是最优先的，那么Help to Buy谁说不会是一个好选择呢？