英国法律中有一个非常有趣的概念，叫做逆权侵占（Adverse possession）。只要您未经过允许，占用别人废弃或未被占用的土地或建筑物，在那住满某个法定的期限后，就可通过逆权侵占来获得这片土地的所有权。另外，同样的道理，对于无主或者登记不全面的地产，只要您一直都实际占用该财产，也可通过逆权侵占获得所有权。这条古怪的法律规定主要是来自于社会资源不可以浪费这条社会原则。您自己的物业，您不利用，不管理，就别怪别人拿走了。因为这样的话，这个资源至少可以得到充分的利用。本期《丽莎说案》，我们要给大家聊的案子，名字叫《RockFerry Waterfront Trust v Pennistone Holdings Ltd》。当事人本是土地合法所有权的业主，但由于最初没登记名字，只能通过主张逆权侵占的途径向英国政府拿回其所有权。可是吧，这证明"我的土地是我的"竟然失败了。本案所涉及的这片土地位于英格兰西北部Birkenhead的Bedford Road East，2002年到2012年期间，它被一家名叫Metropolitan investments 的公司所拥有。据了解，该公司是一家塞舌尔公司，不属于英国。2012年6月，该公司把这一片土地转让给另一家名叫Toluca的公司，这是一家马恩岛公司。2015年11月，Toluca公司又把该土地转让给名叫Pennistone公司（本文统称P公司），转让书中写的价格是2750英镑。但是，P公司没有按照《2002年土地登记法》的要求登记转让名字。从法院提供的资料看，这几家公司虽属不同的外资，但实际所有人和控制人都是Murphy先生。P公司故意不在土地出登记转让名，主要是Murphy先生担心这块土地可能存在环境污染的问题，如果让人知道也是在他名下的话，会影响其他公司的发展。当然，真实的原因也不一定是这个了，估计还有一些内在财产分配上的纠葛，咱也不清楚。总之，即便已经转让，但在土地登记人那里，该土地还属于Toluca公司。2016年9月4日，Toluca有限公司根据马恩岛的法律解散了，该土地也就成为了无主土地了。那么，根据英国土地法规定，英格兰和威尔士的永久产权土地在成为无主土地后，将归属于作为所有土地最终所有者的英国皇家。因此，该土地的所有权以遗弃的方式移交给了政府，属于英国王室的财产。据了解，一家名叫Rock Ferry的公司早就看中了这一片土地，但一直得不到之前拥有者的同意。在得知土地转交给了王室，该公司立刻找到当地政府商量购买的事宜。2019年4月25日，英国政府以5,000英镑的价格将该土地转让给Rock Ferry公司，2019年，英国政府在土地注册处正式登记，创建了新产权的号码。得知这个消息后，P公司紧张了，这明明属于他们的土地，现在就这么被政府处理掉了，很冤啊。于是，该公司立刻提起上诉。英国法律规定，当事人买下土地时，一般应该在土地登记处登记，并且必须要把所有利益和权利都都写在该土地的登记条目上。否则，这些权益将不适用于购买者。也就是说，即便是您买的，土地注册处没您的名字，买家就可能把土地买走，不理会您。上文也提到了，由于种种原因，P公司没有在土地登记处登记，他们没办法证明是实际所有人。于是，该公司想通过主张逆权侵占来拿回所有权，称该公司一直都实际占领了该土地，属于实际所有人。在上诉中，P公司提到了一名土地看门人罗伯逊先生。P公司称，罗伯逊先生是该公司的代表，代表他们来看着土地。这就是他们实际占用这片土地的证明。经过调查，法官认为：P公司提供的资料并未能够证实他们在过去占用这片土地了。法官发现，罗伯逊先生夸大在该地的活动范围，他访问的次数比他告诉法院的少。而且，他每次都是从临近的道路上看看这片土地，甚至没有停车。另外，他和P公司也没有任何经济上的关系，是无偿看管，只不过是P公司所有控制人M先生父亲的好友。此外，P公司还称花了相当多的钱对该土地进行施工。但法官发现，P公司在2018年或2019年没有在该土地上进行任何工作。最主要的是，在政府对该土地进行重新登记时。该土地上唯一存在的实物就是一台被遗弃的挖掘机；以及两个被遗弃的运输集装箱。上面没有任何信息表明是P公司的。法官认为，罗伯逊现实所做的只是看守土地和阻止人们进入土地。既定的法律规定，诸如阻止窃贼和偶尔在房产内过夜的活动并不等同于实际占领，也就是，他的行为并不等于P公司对土地的"实际占领"。最终，P公司败诉，法院把该土地判给了Rock Ferry 公司。从这个案子看，P公司听上去好像有点冤。由于最初的一次失误，没在土地登记处登记，又没有证据证明自己一直都是占用这块土地的业主，于是，只能损失一片土地。一方面来说，我们得吸取教训了，买了财产，一定要遵守法律，该登记就得迅速登记，要不然真的是难以证明这属于您的。另外一方面来说，我们也应该认识到，当您碰到类似情况时，一定要搜集足够多的证据去证明自己的“实际占有”。因此，如果业主真的像P公司那样，确实占有一块未登记的土地，而您认为它是属于您的话。您至少满足以下条件，才有可能在土地登记处登记为自己的土地：
您已经在没有反对或同意的情况下占有这块土地，并将其他任何一方排除在外。
您需要足够多的证据去证明您在这块土地的“实际占领“动作，或者证明您拥有土地的意图。比如说，您以某种方式将其包围起来，您进行了维护，如剪草和树篱。
您从来都没有为该土地支付过任何租金。按照法律规定，任何最初经房东允许进入房产或土地的人都不是擅自占地者。比如说，如果您租了一个房子，拖欠了租金，如果您继续住在那里，那就不是这个逆权侵占的理由了。
您必须公开地、持续地、至少在过去12年内满足上述标准
如果您相信您符合这些标准，那么下一步就是立刻联系您的律师。您的律师会要求您提供尽可能多的相关信息，以证明您已满足以上条件。另外，如果您认为您曾经拥有显示您的土地所有权的契约，但它们已经丢失，请告知您的律师，因为这是一个重要的细节。
此外，在现实生活中，还有另外一种逆权侵占的形式，和本案有点不一样，它针对的是“已在土地登记处登记为他人所有土地”的案子，也就是说，有主的土地。
这在英国也是比比皆是的，打个比方，在某些时候，您发现一片废弃土地，房子或者工厂，您一查，这土地是他人所有的，但所有者好像已经放弃了。根据《2002年土地登记法》规定，在以上情况下，您只需占有该土地10年就可以申请土地所有者了。当然了，这不是说您占有10年之后，就一定会获得该地产的所有权。您需要向法庭提出申请，并且给真正的业主通知。这就是告诉他们，对方要小心了，因为您已经占据了他/她的土地。如果他们还想要的话，就需要立刻站出来反对；否则就是您的了。如果在得到您的通知之后，对方仍然不理会，您就可以光明正大地把该地产据为己有了。如果对方反对，他们必须在两年内采取行动，把您驱逐出去；否则您两年后仍然可以申请所有权。
如果针对英国法律的其他方面，还有任何问题，也欢迎进一步咨询丽莎律师行。
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