评估一个商业项目，市调时关注什么点？

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近期经历了一些商业项目收购、以及用商业项目作为抵押融资合作开发的情况，由于每次自己跑现场调研，随后都需要等评估机构出具评估报告作为价值参考。

结合几次评估机构出具的报告，想和大家简单聊一聊商业评估、市调一般都关注些什么点，希望能有助于大家快速判断商业价值，为合作谈判打个底。

商业项目评估市调，一般可以从项目区位、主体本身、权益情况和品牌优势等四方面进行。

项目区位

作为地产人，应该都听过“地段！地段！地段！”这句话，项目所处的地段就是该物业的价值基础，所处地段越核心，繁华程度越高，商业地产价值越高。

区位包括位置、规划定位、所属商圈、四至、与周边重要配套的距离、临街临路状况等等。

譬如项目是处于商务区还是商业居住混合区，所属商圈的基本功能、定位、档次、商业氛围、交通、流量等等。

这些都可以结合当地的城市规划，发展方向、交通路网来进行判断分析。

项目主体

1、建成时间

建成时间涉及到建筑物的剩余可使用年限、折旧摊销、维护维修费用。

一般来说，建成时间越早，建筑物楼龄越长，折旧摊销及维护维修的费用也会越高，那建筑物相应剩余的价值也会降低。

2、建筑结构

建筑结构一般分为钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构等。由于不同建筑结构的造价成本不同，因此会影响到建筑物价值的评估。

对于商业地产项目来说，混合结构和钢混结构的建筑较多，钢结构比较少；

建筑结构有的通过现场调研可以观察到，但有的也不好判断，我们可以通过不动产权证载信息，或者交易中心的登记信息中进行核查。

3、空间布局

建筑内部空间设计布局，决定了商业内部人流动线。

譬如出入口的位置，是在建筑物内部还是临街，都会对商业地产的经营产生影响，进而也会影响到其价值。

另外，大型商业物业一般都需分割出租，且不同经营业态对面积有不同的要求，如百货商店的经营面积一般需5000㎡以上，超级市场500㎡以上，而一般的临街店铺仅为几十平方米。

内部空间能否灵活分割，对其业态规划、后续运营收益也会产生较大影响。

4、楼层

通常状况位于底层的商业用房价值要高于其他楼层的商业用房。

根据估价实践，大型商业大厦二层的价格可能是底层价格50%-80% ，三层为底层40%-60%。

然而对于一些社区内的商铺，二层价格可能只有底层的35%-50% 。

一般评估2层、3 层和 4 层时，分别取1层的 70% 、60% 、50% 。

但是如果有自动扶梯上下，首层商业用房与其他层商业用房的价格差距将大大缩小。

这个主要根据现场勘查的情况，各楼层的便捷程度以及楼层差异对人流的影响程度来判断。

5、净高、开间、进深

不同业态对于净高、开间、进深要求不同。

一般情况下：社区商铺首层层高宜小于或等于4.8米，不得超过6m，其它层商业设施层高宜小于等于4.2m，不得超过5.1米。

商业地产层高太低会比较压抑，不利于对外经营吸引顾客；如果层高太高，建筑成本会提升，且会降低实用率。

而开间进深比1:2~3:10之间是合理区间，通常3:5的开间进深比例对于一般业态来说是比较有利于经营的，最接近黄金比例0.618，最大进深最好不超过15米。

例如：

6、装修、设施设备

商业物业外立面、内部公共空间的装修；设施设备，如电梯、空调、通风、消防系统等都会影响商业房产价值。

权益情况

项目权益情况调查包括审核权属人基本信息，所有权及使用权，是否有进行抵押或存在其他限制情况，当前租赁情况等信息，并对项目合法合规性进行调查。

权益情况可以先与关联方进行访谈了解，然后利用国家企业信用信息公示系统、企查查、启信宝、天眼查进行搜索核实；

此外也可以在现场跟物管人员、商铺租户等进行咨询了解；物业的抵押或其他特殊限制，最好也去当地政府不动产权登记中心现场进行核实。

关于项目收益的情况，主要是实地调查下不同业态商铺的租金、租约时长、空置率等来判断其每月或者每年的现金流量；

也需要同时了解周边相同级别、相似规模的商业项目，以便于进行比对。

品牌优势

品牌优势，包括开发商本身品牌及商业运营团队的品牌。品牌在业内知名度，管理团队的运营能力，对于未来经营收入有着较大的影响。

一个好的商业品牌，可以为物业增加不少的附加价值，譬如万达、新城吾悦、华润万象城等等。

在现场考察项目时，可以通过观察商业项目的商铺入住率、业态分布是否合理、入驻品牌知名度，动线及人流量等情况，侧面了解管理团队的运营能力。

总的来说，商业项目市调可从这几个点出发去进行实地考察，当然，在出发前我们也需要先对项目有基本的了解，做好相应的资料准备，这样出去市调才能事半功倍。

一家之言难免会有所缺漏，欢迎大家补充讨论。