拿地时土地核心问题----四荒地全解析
在拿地越来越难的情况下，房企开始将目光转移到农村，都想做点跟农业有关的有“钱景”的事。
但很多人又觉得，农村的“四荒地“没什么玩头，开发和利用价值低。其实，这种观念是存在偏见的。
什么是四荒地
四荒地”是指不适合采取家庭承包方式承包的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村未利用土地。
用大白话来说，就是还没有得到充分、合理、有效利用，能够创造效益的土地。
最大的特点就是“荒”，无人管理，但彻底的废弃又太可惜。
农村的“四荒地”大部分属于农民集体所有，也有部分属于国家所有。
四荒地可做什么
四荒地最大的特点就是荒，之所以被遗弃，那就说明这种地不适合纯粹的发展农业。
好玩的是，国家法律又规定，四荒地只能承包用于发展农业。这就很尴尬了，没人会愿意去费力气冒着风险承包它。
更何况四荒地存在不确定性，这也是一直被闲置的原因之一。
这几年，国家逐步开始鼓励“四荒地”的开发利用。尤其在休闲农业和乡村旅游用地政策方面。
农业部给出了用地来源的四个主要面向：农村闲置房屋、集体建设用地、“四荒地”、可用林场和水面。
这是一个很重要的信号。可以看出四荒地已经成为发展农村休闲旅游业的重要支柱，未来存在巨大的发展空间，甚至可能会出台更多政策。
结合目前四荒地开发利用的案例，主要有以下几种形式;
A.田园综合体：建设休闲农舍，利用田园特色文化，吸引游客，拉动当地经济创收。这个普遍应用较多。
B.休闲农场民宿：在农场景观规划与经营模式上，这方面运用比较成功的是台湾，可以多多借鉴。
举个例子，可以将个性化主题和创意营销结合起来，如农业的科普性展示，集合游玩和教育一体化的观光休闲园等，打造属于自己的特色品牌。
C.农家乐垂钓园：打造吃喝玩乐一体化的游乐项目，兼顾餐饮、旅游和垂钓为一体的田园文化，从城市逃离到农村体验乡野风情。
目前这种形式深受客户的欢迎。
现在有越来越多的休闲农业形式加入到四荒地中，至于能不能拿四荒地开发建厂等，有的地方是有将四荒地纳入了城乡建设用地增减挂钩试点当中。
详细的，要去咨询地方政策允不允许，具体情况具体分析，才能寻找突破口。
四荒地怎么获取
四荒地属于集体性质的土地，原则上是不能进行买卖的，但却可以采取招标、拍卖、公开协商等方式进行承包；
还可以将土地经营权折股分给本集体经济组织成员后，然后再实行承包经营或者股份合作经营。
承包人政策上，不受区域、户籍、单位和个人的限制，相对比较宽松。
不过在同等条件下，当地人有权优先承包。
开发“四荒地”往往需要较大的人力物力财力的投入，为保障承包方的投资权益，“四荒地”承包期可长达50年。
一般承包流程如下：
找到某个地块的发包方，双方协商承包事宜，和一般的租赁形式差不多。
协商内容包括：四荒地承包的面积、费用支付方式、年限、承包方式(竞标、拍卖等)以及承包期间双方的权利与义务等。
协商完成后，可履行承包合同，合同合法有效即完成四荒地的承包。
注意事项：在承包过程中，开发治理时一定要遵守有关法律、行政法规的规定，防止水土流失，保护生态环境。
否则会造成一定的风险和责任，这方面也有不少违约案例。
四荒地开发注意事项
1、开发未确定使用权的国有荒山、荒地、荒滩从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产的，经县级以上人民政府依法批准，可以确定开发单位或者个人长期使用。
2、对于农村集体所有的“四荒地”，应签订完备的承包合同并取得土地承包经营许可权证。
需要注意的是一定不要私自开垦，否则投入了大量的时间、精力和金钱后，可能得不到应有的回报。
3、相比于其他地块，四荒地看似成本低，但是也需要在拿地前做周密的规划。
有些投资商，想着先搞到手再说，到手之后发现并没有自己想的那么容易，很可能半途而废，最后成了烫手山芋。
4、 对所选四荒地如何开发和利用要有晰认识，不要一味抄袭复制，觉得别人做田园特色，自己也要复制。
缺乏对目标客户、未来市场以及政策的预判，更缺乏和市场对接的盈利模式等，很容易陷入被动局面。