三四线楼市火爆场景还能持续多久？

中原地产研究中心统计数据显示，自春节假期的前一周开始，热点市场就进入了“休假模式”。2月上旬，一线代表城市成交环比下降33%，二线代表城市环比下降18%。三四线城市成交量虽然环比下降9%，但同比上升35%。从网签数据来看，春节期间，一线、二线城市网签数据基本暂停，主要以三线、四线城市为主。

与此同时，根据中国指数研究院发布的数据显示，春节假期监测的11个城市中，整体楼市成交量较去年春节增长53.6%。其中，6个同比增长的城市平均增幅超400%，主要还是以三四线城市为主。比如，江苏连云港商品房销售面积2．7万平方米，同比增长约一成；广西贵港市春节期间商品房成交300多套，同比增长52.47%。

面对春节假期三四线城市的成交量呈现爆发的态势，我们认为：一方面，在一些棚改货币化力度较大的三四线城市，交易量出现了暴涨。其中，山东两城泰安和东营的新房成交较去年春节有明显增加，分别环比增长678.6%和190%，近年来山东棚改货币化力度大，2017年山东棚改开工80.37万套，同比增加50.5%，2018年预计开工套数为84万套。

另一方面，返乡置业潮推动了三四线城市房地产成交量的回升。2018年春节期间，大部分三四线城市的房地产成交比往年活跃，这主要是因为，受到大城市楼市长期调控的影响，很多外来务工者已经对买房置业不抱什么希望，而是寄希望于在家乡附近买上一套商品房，这样也可以圆了自己的住房梦。

对此，我们认为，现在的三四线城市总体呈现的是冰火两重天的情况：不少三四线城市抓住返乡置业的时机来去库存，楼盘销售较往年活跃，这些城市的库存压力已经缓解。但同时，另一些三四线城市由于去年盲目开发，库存压力仍然较大，江苏镇江、河北衡水、广东肇庆等地，由于其产业基础薄弱、经济增长乏力，交易量同比出现了30-40%的下降。

那么，部分三四线城市的房地产火爆局面还将会持续多久呢？首先，取决于三四线城市的房地产调控有多严格，去年以来，包括江苏镇江、浙江嘉兴、安徽芜湖等三四线城市，取消了“购房补贴”政策；山东东营、聊城、潍坊、广西柳州、安徽芜湖等城市则加入限售、限价行列。

进入2018年后，部分三四线城市还在春节前后加紧调控。2月11日，海南三亚市发文要求加强商品房销售价格备案管理；13日，山东淄博市发布房地产调控政策，提出部分区域实施限房价、限转让。相信随着“因城施策”、“分类调控”的深入，会有更多的三四线城市加入到房地产调控的行列中来。

再者，三四线城市房地产的火爆能否持续下去，还要看该地区的棚改货币化是否能够持续进行，如果棚改货币化接近尾声，而同时产业和经济不能提供强有力的支撑，则整个三四线城市的房地产市场将会逐步滑向低迷。

更要命的是，三四线城市的房产流动性差，买进容易找到卖家就不容易了，一旦房地产市场行情反转，成交量一夜间出现萎缩，则大量的业主将无法出手房子，一些运用首付贷、抵押贷等杠杆资金来投资三四线房子的人将“欲哭无泪”。

最后，在春节假期间，推动本轮三四线城市房地产成交量急剧升温的主力军是“返乡置业”群体，而这部分人主要是以改善型为主，而当改善性购房的置业需求被集中释放后，后面想跟风的人会因为房贷利率上升、房价上涨预期改变等因素而放弃在三四线城市购房需求。所以，春节假期推动部分三四线城市房地产成交量的改善性需求是不可持续的，后续成交量会马上回落下来。

面对春期假期三四线城市火爆的成交量，很多人寄希望今年三四线城市房地产将长盛不衰。但我们认为，这既要由该地区棚改货币化来决定，还要看当地房地产调控压力如何，更要观察这部分“返乡置业”群体是否“后继有人”。

而从目前来看，三四线城市房地产总体去库存压力仍在。今年三四线城市的房地产仍将呈现冰火两重天格局，就是少数热点城市会因受追棒而过热，而差的城市成交量会大回落，从新跌入低谷。