不久前，玲珑湾花园又火了！苏州史上最贵车位的诞生，刷新了大家的认知。作为目前苏州城最贵的房子之一，玲珑湾花园的历史异常精彩，颇有武侠小说主人公的色彩。他们都起于微时，初出江湖都是无名之辈；鼎盛时期，成为房价上涨最高、投资回报率最高的地方，一副唯我独尊的王者气息；现而今，更是隐隐有着武林前辈的气质，去年苏大强站在阳台上望着金鸡湖畔，玲珑湾又在全国人民面前刷了一波热度。据神秘人士透露，玲珑湾东北角某栋云集了各大老板的“红颜知己”，经常有正室跑到这栋楼来大闹···刺激又精彩。
/图源网络
玲珑湾花园位于金鸡湖正北岸，园区玲珑街1号，是苏州高端生活住宅区之一，拥有园区最黄金的地段、最顶尖的学校、最赏心悦目的湖景资源。我从地铁1号线文化博览中心站下车，步行15分钟左右就到了小区门口。距离地铁口不算太近，但我想这里的居民一般出行也不坐地铁。临近中午，大太阳晒着，小区附近车来车往，也有少量行人，看得出来这里丝毫不缺居住人气。途经星湾学校东校区，再过个马路就到了小区门口。小区体量非常大，足足有11个区。1-3、6区年代较为久远，外立面有些墙皮已经脱落，4-5、7-11区年代较新。一路上看见了两个国际幼儿园，除了小区内部业主，周边其他小区也有业主把孩子送来念书。因为是暑假，学校里没什么人。内部管理比较严格，想进小区都得刷卡。任凭我撒娇卖萌，保安也不肯放人，只好作罢。据了解，即使是周边中介要带客户看房，都得找万科自带租售中心的工作人员拿钥匙。想要自由进出的外来人员可能也就是外卖小哥了。此外，各个区域之间一直有保安来回巡逻，一旦看到嫌疑人员就上前询问。比如，一直在小区里拍照的我。一路走来，小区沿街有小型商业，以私人商铺为主，水果店、药店、理发店等为主，价格也没有想象中高昂，比较亲民。比如西瓜4.8元/斤，园区好像都是这个价了。整体来讲，凭借苏州最优质的区位和最顶尖的学区，玲珑湾花园居住氛围浓厚，物业管理严格。从实探来看，也难免有老小区的共性问题，诸如外立面脱落、停车难等。
玲珑湾花园内部的中介只有万科自带的一家，本想和他们的工作人员聊聊，但一听到是媒体，他们的工作人员如鸟兽般散去，抗拒之意溢于言表。
于是，我转战玲珑邻里中心附近，这里有一条街都是中介，德祐、Q房、我爱我家、21世纪···光这条街足足有8家，说明这里的二手房市场比较繁荣，不缺人气。
玲珑湾花园属于玲珑板块，是板块内最高端的楼盘。在这里有两个比较有意思的比较，一个是板块内各小区之间的，一个是玲珑湾小区内部各区的。这里我们分开阐述。
据中介介绍，板块内小区鄙视链依次排位为：雅戈尔潇邦<中海湖滨一号<和风雅致<玲珑湾花园。
很多住在玲珑板块的人群就是遵循这样的层级换房的。“哪有那么多有钱人？都是先住雅戈尔潇邦，然后一步一步换房换到玲珑湾的。毕竟苏州其他区域的房子，这里的业主都看不上，除了别墅。”某品牌中介这样介绍道。这几个小区学区、配套都一样，造成价格差异的原因不外乎建造年代、品质、开发商、湖景资源。很显然，玲珑湾花园都是领头羊。如果它的价格涨了，周边这几个小区都会涨。它降了，周边也会降。
在苏州其他片区二手房一片唱衰之声时，玲珑湾花园走出了独立行情。据链家数据网，近90天玲珑湾花园成交了16套房源，总价区间约为570-1500w。成交特点表现为高总价、成交周期长，一个房源挂出来，除非房东急卖，成交周期基本都需要1年左右。
此外，可能因为小区业主大都是老板，在商场浮沉的背景下，玲珑湾花园也是法拍房市场上的常客，近3个月拍卖了2套。在9月22日，又将迎来新一次法拍。
/截图自阿里法拍
从成交数据就能看出，玲珑湾成交火热，受疫情影响很小。如果真要谈对小区成交的关键性影响因素，那非724新政+园区九年一学位制莫属。新政出台后，一批学位已经被用掉的房子就不好出手了。
在玲珑湾花园内部，也存在着同样的鄙视链，并且形象生动的表现在价格上：
头排、靠湖景的鄙视后排看不见湖景的
万科的（4/5/7-11栋）鄙视建屋的（1-2/6栋）
大户型的鄙视小户型的
外立面全石材的鄙视真石漆的
······
总之，站在食物链顶尖的是九、十区、十一区，临湖风景好，而且都是大平层，完全是尖端人群的尖端生活。
再来看租房市场，玲珑湾花园的租房市场今年受疫情影响很大，其主要客户外企高管因为疫情原因无法来苏，造成了租房市场的冷淡。很多房东降价出租，降幅达2-3k。
别看现在玲珑湾花园是金字塔尖上的产品，它刚开盘时，可没现在这么好的待遇。2008年，金融危机的乌云席卷全球，各个行业举步维艰。在这样的背景下，南都建屋拿下的玲珑湾花园1/2/3/6区开售，去化效果一言难尽。眼看着资金周转困难，南都建屋“忍痛割爱”，找到了接盘侠万科，把4/5/7-11区全卖了。南都建屋长舒了口气，终于把和当时的蛮荒之地——湖东说拜拜了。他不会想到的是，十年后，这块地成为全苏州涨幅最大、回报率最高的小区。
说回万科，他拿地后踌躇满志，秉承着作出标杆的口号，万科玲珑湾打造的是具有豪宅品质的湖景大平层。首开的四区大平层，建面约194㎡、240㎡，均价5000元/㎡。“sb才买湖东，聪明人都买市区。更何况当时姑苏区才卖3000元/㎡，玲珑湾凭啥卖那么贵？”这是应该是当时很多买房人的心声。大家宁愿选择靠近姑苏区的吴中城南、园区娄葑、相城，也没人愿意买这里。毕竟那是晚上下班回家想买瓶可乐都得跑回姑苏区的年代。为了顺应市场，拯救销售困境，五区的产品开始有了小户型，户型面积段有约99㎡、124㎡、143㎡。2009年随着国家的救市政策，房地产市场开始复苏，再后来苏州限购，越来越多的人意识到大平层的珍贵，玲珑湾花园也迎来了一波又一波的春天。
写在最后
顶级学区（星湾学校）+顶级区位（金鸡湖），造就了玲珑湾花园现今的江湖地位。从早年默默无闻、众人嫌弃的楼盘走到现在万人追捧，玲珑湾花园反映了苏州人买房观念的变化，并且它的故事依旧在继续。
也许，20年后，又有新的“*珑湾花园”出现，不知下一个苏州房价高地的宝座由谁接棒？
但不管咋样，写完这篇文章，我的内心只有一个纯粹的梦想，如果世界上真的有月光宝盒，我一定带着现在的脑子穿越回20年前买房！
