1000亿美金的全球超级大盘，怎么玩？
文\潘永堂
全球TOP10房地产公司，据说目前中国占了8家，这个角度讲，中国房企下一站，已经很难找到标杆学习。
巨头碧桂园，经过25年无数大盘实践，如今搭乘“中国一带一路，产能输出”东风勇敢走出国门，一个投资1000亿美金，营造周期20年，拥有20万平方公里的超级大盘在新加坡旁诞生。如此大盘，如此大手笔，同样没有匹配的标杆对照。
更现实的问题，碧桂园如何设计和操盘这个全球超级大盘，为此老潘晚上10点终于约到并电话采访了正在全球奔波的碧桂园副总裁、总设计师黄宇奘先生。
碧桂园如何设计和操盘投入1000亿美金的全球超级大盘?
碧桂园如何根本上改变大城市高房价、拥堵雾霾等毛病？
碧桂园如何20年时间在全球公认宜居地带打造理想人居?
四面环海，立体城市、垂直绿化将会带来什么生活方式？
……
黄宇奘表示：“千百年来人类对城市的探索从未停止过，从代表古代中国智慧结晶的八卦村到沙漠新城迪拜棕榈岛，人类一直在改造自然，但全球各个城市在城市化扩张进程中，也遭遇了一系列棘手的城市病问题，在这样一种背景下，碧桂园一直在思索，什么才是人类最适宜居住的城市，人们到底需要怎样的生活，如何实现土地向集约、高效、生态化的发展，而今天的森林城市，正是碧桂园操盘超级大盘25年后，对未来城市的一种探索。”
的确，森林城市起点很高。
不仅站在巨人肩膀，更是兼得“天时、地利、人和”！
首先，此盘顺应天时，为时代趋势。中国一带一路，是国家战略，而作为中国房地产杰出代表之一的碧桂园选择此刻加速海外布局，构建森林城市是顺应国家战略；
其二，森林城市占据独一无二的地利优势。马来西亚，是全球公认的宜居地带，风光秀美，蓝天白云，温度全年介于21℃-32℃之间，空气清新，更以数十公里海岸线，成为全球向往的宜居乐土，另一方面，马来西亚新山是一块热土，它是新马经济特区“伊斯干达特区”的核心组成部分，好比10年前的“深港模式”下的深圳，彼时的深圳，朝气蓬勃，如今新马经济特区已吸引超过400亿美元投资，经济增速每年7%到8%，也吸引了微软、淡马锡、西门子、三菱、松下、达能、hello Kitty等国际巨头世界500强纷纷进驻。
其三是人和。一则碧桂园董事局主席杨国强是森林城市之父，这几乎是他最关注，并亲自参与全过程设计与初创的项目。而3000亿的碧桂园自身，从过去无数超级大盘的成功，完成从住宅刚需、改善到劳斯莱斯的蜕变，从一线城市到五线城市，从科技小镇到森林城市……碧桂园自身也准备好了。
如果你认为森林城市是个地产项目，那就大错特错了。森林城市20万平方公里，相当于半个澳门，碧桂园显然不是在做大盘，而是上升到造城更高维度的思考和规划。但是在今天全球出现逆城市化、回归小镇与城市化继续推进的矛盾时期如何造城？尤其碧桂园要在一个三面环海，位于全球宜居地带在一张印有蓝天海水的白纸上创造一座未来之城？这个命题即有趣，也是难度。
到底要建造一座什么样的未来城市？杨国强的定位也很清晰，即碧桂园要通过森林城市，探索人类最宜居、最活力、最代表未来生态理念的城市；同时，最好的规划，最好的设计，也是碧桂园的决心。
未来城市究竟如何？杨国强其实早已心中有数！
通俗的说——地面都是公园，没有车辆穿行，建筑外墙长满植物，目之所及都是森林。每一天，人们生活在花园里，呼吸在森林里，愉悦在自然之中。
专业的说——森林城市将采用当今世界最先进的6大城市设计理念，即立体城市、多维度生态景观、产城融合、海绵城市、智慧城市、TOD模式，通过这6大领先设计理念为世界打造一座未来人居典范之城。
杨国强主席（中）与项目团队讨论森林城市方案
森林城市，即是一块热土，亦是一块处女地，如何开垦和不辜负这块天赋之地？
作为碧桂园集团总设计师的黄宇奘表达了高屋建瓴的整体设计原则。
首先，森林城市6大核心理念本身就是杨国强主席对未来城市的一颗初心，一个梦想，一种情怀，但更关键是如何有效落地。黄宇奘补充到，森林城市6大理念整体规划，将会分步实施，在项目不同营造阶段会有不同的重点；比如在项目开发初期，就启动立体城市、垂直绿化，这个时候与城市交通、垂直绿化和多维度生态景观结合，当城市不断完善，就需要更多人性化、效率化，智慧城市的需求就会越来越重要和迫切。当城市继续丰富和完善后，对城市功能要求就更加复合多元，这个时候就进入产城融合的阶段。
其次，今天全球城市化有多种思维，新都市主义、田园城市等，全世界都在探索。森林城市设计团队非常重视两点——超前和尊重。
首先是超前，对这块20万平方公里必须系统性超前规划，系统性设计；
其二是尊重，碧桂园作为这块土地的开发营造者，要尊重这块土地，尊重这里的文脉，尊重当地环境，一定是系统考虑每个单体的共生和环境的共荣
其三，黄宇奘强调的设计准则是森林城市无论做什么规划，做什么产品，所有的思考必须回归到客户本身，回归到解决城市需求和问题，也只有让客户、市场接受的森林城市，才是成功的项目。
具体如何规划？
黄宇奘介绍美国的城市规划大多是棋盘式分布，这种棋盘式的优点是可以将城市分割成许多可开发的街区，而后产生更多临界商铺，但社区被割裂了，而且城市人车混流，生活在城市中的人们，很难找到一条纯粹的绿道。
森林城市试图找到另一种解决方案。首先，整体规划，分布实施是必然策略，但在整体规划总，森林城市强调弹性规划原则，先搭好城市的骨架即分层立体城市，确定好城市规划的理念，而且整个城市的框架骨架不会改变，但骨架内的模块内容具体留出充分的弹性，留下空间用于未来弹性规划。比如整体规划就会研究，一个组团和区域到底做多宽的路，主干道，水系统，生态系统如何结合，而框架内的配套、商业、学校、艺术馆等功能根据需求灵活调整。整体保持随着社会进步和科技发展，作为城市规划者，要预留下未来落地和延展的空间。
比如城市绿道，在城市内步行就是公园，森林城市采取了分层立体城市，空中人行层没有车辆，全是栽植绿植，车辆在1、2层行驶。这种立体城市概念最初由德国规划师希尔伯塞莫提出，即在不同平面把人行交通和车行交通分开。目前为止，国外如美国明尼阿波利斯市已运用立体交通的概念，用封闭式空中走廊把第二层公共建筑空间连接起来，形成“空中步道系统”。同时，高密度和公共使用的功能被安排在交通中心周围，以确保开发区内80%以上的范围内都能在10分钟内步行到达公共交通设施。
怎么造城？尤其是如何解决今天全世界城市交通拥堵、空气污染、环保生态、城市内涝，管理粗放等大城市病？比如交通拥堵是大城市病最为棘手的问题之一，但森林城市却找到的问题症结和解决药方。
黄宇奘表示：“大城市所带来的交通拥堵，其中一个原因在于前期城市规划人为的把居住、办公、娱乐休闲、购物等功能分区，分散布局，这也导致城市人居为满足最基本的居住、工作、购物休闲、社交等高频需求，需要借助车辆连接。比如许多城市CBD就是一个反面教材，办公高度集中，人们却居住在非常远的地方，这无疑人为制造了上下班高峰期拥挤。”
森林城市如何突破？
黄宇奘表示：“首先，整体上森林城市规划强调提前做好产城融合规划，将传统分散的城市功能集约化、组团化，强调有机组合，各个组团以步行为尺度标准，5~10分钟就能解决工作生活娱乐购物所有功能需求，完全用不上小汽车出行；而每个组团未来通过快速轨道进行连接，要出城的时候就可以使用公共交通，这样就人为降低了小汽车使用的必要性，大幅度减少了交通拥堵；
其次，森林城市各个组团也有差异化定位，不同的组团人群往往衣食住行是共同需求，但在配套上、消费上、生活方式有很大差异，森林城市也因此在组团进行差异化配置。
比如商业如何定位服务公需型客户，在配套设置时多选取快餐、咖啡店、小商业、图书馆等轻商业配套，
而另一个组团是大户型区域，则配备生活型超市、银行、海边商业街等，
而且不同的组团又是相互连通的，可以步行的连接，最终形成整体即独立又连接的有机社区。
海绵城市，是森林城市所提倡的一个理念。
核心意思在改善和解决城市洪涝及水资源回用，尤其是买来西亚本身雨水很大，水资源非常丰富，过去城市污水处理大多遵循的一个原则是，将城市污水进行搜集后进入排污管道，最终统一运输到污水厂进行分解；
如今，森林城市高度重视水的利用，应用“海绵城市”理念，通过大量的绿地和生态湿地系统将这个区域，实现雨水资源的蓄存、渗透、净化及循环利用。另外，森林城市重构了污水处理模式，强调对污水进行就近处理。使用一套包含植物过滤的自然湿地系统完成污水的处理。将之变成洁净的，可转化为浇灌的水体。
同时，森林城市大面积的平台为雨水保留了通道，城市地下的土地就像巨大的吸水海绵保证雨水在城市内的健康循环。城市中的绿地和植被可有效减缓雨水在地表面的冲刷速度，预防洪涝灾害。
为何要做森林城市？黄宇奘强调这并非是做概念和营销噱头，而是今天全球的生态环境恶化严重。据世界卫生组织发布的报告显示，高污染城市中的死亡率超过相对清洁城市15%-20%。而中国北方多城市雾霾尤其是首都PM2.5的频频爆表，更是倍感城市生态保护迫在眉睫。也因为此，为解决热岛效应，森林城市在建筑设计上采用垂直绿化理念，让建筑物“长满”植物，生态节能，更加走向生态城市。因为外墙全被植被覆盖，阳台还有外阳台专门种植物。
又比如森林城市设计一定强调结合当地设计偏好和风格，因地制宜的设计了被动式节能措施。
比如未来实现人居的理想和更好三面看海，森林城市在规划设计中对建筑采取滨海开发的经典布局，即“指状”形的空间规划，与外海域的开阔形成开合有度的格局。通过营造连续的临海亲水公共空间和构建多层次的景观视廊，打造一处能够亲水见绿、赏海观景的休闲海滨圣地。
森林城市的背后，其实有无数的创意工匠设计者，也往往在一个“工匠”的背后是一个个工匠群的支撑。目前，在碧桂园的设计部门，设计师超过2000人，景观设计师超过500人。不仅如此，碧桂园在不久前的绿色天际线全球建筑峰会上，碧桂园开始通过设计大赛的形式，汇聚全球设计精英，呼吁全球关注和探索未来城市的建造和创新。
黄宇奘表示：“目前森林城市设计大赛，主要还是概念设计。汇集业界精英做一些探索，找到众多创新细分的方向，这完全是一场全球设计领域的头脑风暴，通过大赛寻求适合森林城市的创意。
比如有个参赛的学生组作品，就把高层建筑还原成梯田，每层错落排布，每个房间出来就是超大的平台，这个平台成为绿化种植的原地；
比如建筑与海的关系如何处理，有参赛者设计出蜂巢式的创意设计；都是很好的创意。”
无产业，不城市。
产业是一座城市的根基，森林城市不仅仅是做一个超级大盘，也不仅仅是凭空打造一座城市，更多是将森林城市打造产业之城，活力之城，这才是产城融合的关键。
比如在产业上，利用项目所在的经济特区背景，争取更多的政策优惠，采取非常开放原则，吸收代表未来产业，发展前景宽广的产业。森林城市通过品牌精品酒店、地标景点、海上运动基地、旅游娱乐专区、文化休闲购物街与生态住宅等重点项目的打造，绘制休闲娱乐地图，引入各种趣味活动，集聚人气，提升湾区活力。比如碧桂园为森林城市申请成为免税岛，已签约全球知名奢侈品交流平台寺库，面向全球招商开设免税店。
截至11月6日，与森林城市合作的中国企业已达70余家，包括华为、比亚迪、华晟装饰、罗马利奥、中建南方、中建钢构、广东腾越、三义建筑、广东长大等……未来，森林城市就是要打造一座宜居之城，更要打造一座创业之城，产业之城，更重要的是活力之城。
根据黄宇奘介绍：哪怕森林城市才刚刚开始建设，国内很多城市地方政府对整体设计理念非常感兴趣，纷纷来参观考察，核心原因就在于碧桂园森林城市能够有效解决困扰多年的很多城市病，解决人与城市的矛盾问题，完全也可以在国内复制。
正如人类因梦想而伟大，杨国强的毕生梦想之一就是：“我有一个梦想，能有一座城市，那里的生活非常安全，没有车辆在地面穿行，建筑外墙都长满植物，到处都是公园，大家在那里可以晒太阳、跑步、游泳。”我想，这不仅是10万碧桂园人的共同梦想，更是所有地球人对未来城市的梦想之一。