美国曼哈顿豪宅考察交流13个心得|潘永堂
文\易居沃顿媒体观察员、中国核心城市豪宅观察 潘永堂
做任何事，专注很重要。
左手战略，右手豪宅，这是老潘做地产总裁内参公众号的定位。'
’原因很简单，战略很重要，分化时代，房企尤其是百强房企战略打法的好坏与适应性，直接决定了自己的企业下半场；为何专注豪宅，是因为产品创新一定是未来的房地产的王道，过剩时代，中国进入的品质时代，未来差劲的房地产产品，你就别出来危害社会了。
好了，言归正传，今天老潘在美国纽约有幸受邀去参加豪宅操盘的交流，感谢易居沃顿张伶俐同学，为此老潘今天也将交流碰撞心得与总裁内参的粉丝分享一下。
1，虽然国别城市有差异，但今天考察纽约曼哈顿房地产开发，是对中国房地产未来20年怎么玩的一个借鉴和思考。这也是老潘关注纽约和美国楼市的出发点。这一点很重要，因为当2016年中国楼市突破12.6万亿后行业天花板，未来规模很难再成长的时候，很多开发房企对未来是悲观的。所以来纽约看看房产，未来如何，一切就心理更有数了。
2，如何看纽约曼哈顿房产？我觉的有三个大总结：第一，地产金融化高度发展，第二，市场高度成熟，第三，专业化高度细分。
3，纽约地产高度金融化后，这里开发商的只有资本要求很低，低的你很难想象，大约5%到10%的资金就可以启动整个项目。甚至可以刷脸的铁狮门甚至启动一个项目只要2%的资金。整个项目资金分布结构是：银行还是主力军，大约占据了50%到60%左右，而剩下的40%，美国房地产基金非常发达，基金LP大约能够占据这个40%的80%或90%，而剩下的10%大约就是开发商所需要提供的资金。
4，美国的开发商其实与中国的概念有所不同。美国开发商更多类似代建，而中国以为的开发商更多是房地产专业链条的整合商。其一，美国房地产经过100多年发展，从拿地前期到后期物业服务全链条都高度专业化、细分化，围绕房地产开发的各个服务也高度精细化，所以合理开发商是只做开发，即类似中国的代建；其二，美国做开发，核心是对项目收购选址和产品定位，靠得是眼光赚钱。类似如何做好产品品质，放心交给代建吧，类似如何做好成本控制，放心交给专业的成本服务商吧；其三，曼哈顿目前做的好，项目利润率可以高达30%甚至更高。
5，市场成熟度这一块，这里分享三个老潘捕捉到的曼哈顿当下楼市的特征：其一，很悲凉，曼哈顿早已经度过了开发的阶段，不大可能跟国内类似碧桂园大盘模式开发，大多都是单体建筑一栋一栋的玩，比如老潘昨晚参观的42道豪宅就是51层到60多层高区的一部分，整个就是一个产权，而后开发商拆分成多个小产权。这里开发销售额，销售面积，销售规模，早已是怪异的词汇。其二，美国的房子，老实说品质都还不错，很多都是扎实的石材，真材实料，往往都是100年，甚至几百年的建筑，房子处处都是历史，因此更多是存量改造，对外立面、大堂，电梯和室内进行改造，焕然一新也是增值。对比中国的城市更新，很多房子哪能100年，200年，中国很多建筑材料40年，60年就到头了，是不得不推倒重来。
6，曼哈顿房价高吗？答案是还好吧。曼哈顿是全世界房地产最成熟也是房价最高的城市之一。但价格真的高吗？老潘觉得还好，特别是与中国北上深房价相比，老潘昨晚走访的曼哈顿42道，位置也算曼哈顿比较好的位置了，折合人民币后售价大约在21万人民币\平米。其实价格与中国当下北上深中心地段的价格也差不多了。类似新加坡最核心的金沙板块房价很多也是35万人民币\平米。
7，从曼哈顿目前豪宅供应来说，目前大户型严重过剩，曼哈顿在总价300美金的大户型几乎占据了绝大多数供应，销售的周期自然就很慢了，对比小户型短暂稀缺，这是短暂的市场机会，也是老潘易居同学这个项目定位于小户型为主的原因。目前这个项目户型核心以60平米到90平米为主，但记住，这里是一居室的设计。
8，为何曼哈顿90平米还做一房一厅？这是值得重视的一个产品定位。
首先，曼哈顿早已度过了中国意义的刚需时代，改善时代的阶段，直接进入全面豪宅阶段，而且GDP增长才2到3%，房价涨幅并不大，所以总价过高，产品普通的很难出手，
其次，这个阶段的豪宅产品定位，首先强调的空间感，尺度感，设施配套高品质是第一，首先是让客户一眼能够感觉好，看得上，而至于几房几厅，曼哈顿精英早已不在乎。所以类似走道的尺度感，景观的观感，精装修的房子品质都很在意，在这个项目一房一厅厨房，全是高端佳得乐的厨卫，这在中国也只有超大户型的顶豪才会使用。
其三，深圳的悦府其实也出现100多平时做一房一厅，220平米做二房一厅的户型定位，强调舒适与尺度感第一。
9，曼哈顿产品的价值力：依旧是地段为王，景观为王和完善综合细腻高品质配套为核心。这个项目51层以上，放眼望去是整个曼哈顿，夜景是在太漂亮，一套房子2000万人民币，这个景观就占了1000万甚至更高。
10，曼哈顿豪宅体量都非常小，但却非常考验眼光判断，弄不好就不赚钱，稍微大的体量风险就很大。所以无论从市场风险还是从供应来说，开发商都倾向于做中小规模的体量。更安全，更好操盘。
11，曼哈顿虽然周边配套完善，寸土寸金，但一个问题是好的学校学位并没有完善配套。曼哈顿市区大多都是私立大学，这样政府可以省下很多财政开支。老潘走访这个的项目，客户群面对曼哈顿全球精英，他们都是年薪10万，20万美金的城市精英，肯定是优秀中的优秀，他们是单个人或是小两口购买，因为这种是公寓产品，但他们有小孩后，加上曼哈顿好的公立学校都在郊区，这些曼哈顿精英都会从城市中心搬离，去住进大户型的郊区独栋别墅，不仅空间更大，而且有好的学校教育。
12，曼哈顿城市中心的豪宅大多都是公寓，也只有是公寓更合乎土地价值！但于国内不同公寓不同的是，曼哈顿对公寓底层，楼顶的公寓配套服务，设施，安全性却是做得非常完善，贴心，细心和趣味性。这里有室内游泳池，有室内篮球场，有免费的打印复印室（上班族都应该知道这有多实用），有免费的加班地方，有饮料。
13，另外一个不得不提的是房产税的问题，这个项目把未来20年的房产税通过处理给客户省下了，客户不用交，这是一个亮点。目前曼哈顿类似这样公寓豪宅产品税大约在1.5%到2%，所以在曼哈顿，持有成本还是很高的。作为投资客，自然知道这个厉害。
寸土寸金的曼哈顿豪宅，室内竟然设计了免费篮球场
复印机对曼哈顿金领是不是太实用靠谱了。肯定是
一个公寓里面也有奢华游泳池
露天的电影院和奢华狂欢party
在楼下可以有免费的独立的办公场所
……
文章没有校对，1小时速写，见谅，老潘今天要去西点军校参观！