房屋租赁百问百答之九：房屋租赁合同的要点与房屋租赁纠纷的诉讼/仲裁问题
房屋租赁百问百答之三：房屋租赁合同的履行（一）
上一章对房屋租赁合同的解除与终止所涉法律问题进行了阐述，本部分将对出租人设计与审查房屋租赁合同的要点进行总结，并对后续房屋租赁纠纷的诉讼/仲裁问题进行分析。
四、出租人设计与审查房屋租赁合同要点
Q139：以经营场所投资并收取固定收益，是合伙还是租赁关系？
答：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益， 承租人支付租金的合同；合伙合同是两个以上合伙人为了共同的事业目的，订立的共享利益、共享风险的协议。以经营场所进行投资，收取固定收益，即使名为投资合同，也可能依实质认定为租赁合同。
把握合伙关系与租赁关系的实质区别要注意分析：
（1）房屋提供方是否参与经营管理；
（2）房屋提供方是收取固定收益，还是根据经营情况收取浮动收益并承担风险；
（3）房屋提供方提供的房屋使用权是其全部投资，还是仅仅为投资的一部分。
Q140：房屋租赁合同被法院确认无效的常见情形有哪些？
答：（1）出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效；
（2）出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效；
（3）租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效；
（4）承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时， 转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定无效；
（5）租赁期限超过二十年的，超过部分无效。
Q141：房屋租赁合同一般应载明哪些条款？
答：房屋租赁合同的内容由当事人双方约定，一般应当包括以下内容：
（1）房屋租赁当事人的姓名（名称）和住所；
（2）房屋的坐落、面积、结构、附属设施，家具和家电等室内设施状况；
（3）租金和押金数额、支付方式；
（4）租赁用途和房屋使用要求；
（5）房屋和室内设施的安全性能；
（6）租赁期限；
（7）房屋维修责任；
（8）物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳；
（9）争议解决办法和违约责任；
（10）房屋被征收或者拆迁时的处理办法等。
Q142：房屋不得出租的情形有哪些？
答：根据《商品房屋租赁管理办法》等法律法规及司法实践，房屋不得出租的情形有：
（1）房屋属于违法建筑的；
（2）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；
（3）违反规定改变房屋使用性质的；
（4）房屋为租赁所得，未取得原出租人同意进行转租的。
五、房屋租赁纠纷的诉讼 / 仲裁问题
Q143：房屋租赁合同纠纷的管辖权如何确定？
答：房屋租赁合同纠纷按照不动产纠纷确定管辖，即由不动产所在地人民法院管辖。当然，如果当事人约定了有效的仲裁管辖，则应当按照当事人的约定确定。
Q144：房屋租赁合同纠纷的常见诉讼请求有哪些？
答：作为出租人，常见的诉讼请求包括要求解除合同、腾退房屋、恢复原状、赔偿损失、支付房租（或物业水电等）、支付利息及违约金。作为承租人，常见的诉讼请求包括解除合同、退还租赁保证金、退还多支付的租金、支付利息及违约金。
Q145：房屋租赁合同纠纷能否支持律师费支出？
答：一般情况下，只有特定的纠纷类型才能要求对方赔付律师费。如当事人选择仲裁程序，或者在租赁合同中明确约定了违约方应承担律师费，则可以要求对方支付合理的律师费。