【团队疑难案件分享】不可归责于双方当事人情形下，定金罚则是否适用
读而思
duersi
案例介绍
2015年5月，沈先生（作为买受方、签约乙方）与周女士（作为出售方、签约甲方）签订《定金协议》1份，约定乙方向甲方购买坐落于上海市闵行区的某处房产。该房产有抵押登记及法院查封，成交价360万，成交方式为签订定金协议、办妥法院解封手续后签订《房地产买卖合同》。
双方协商约定，购房定金70万，该定金在签订《房地产买卖合同》时直接转为购房首付款。乙方应于签订《定金协议》当日支付10万元定金，在甲方办妥法院解封手续后支付剩余60万定金（付款当日，甲方、乙方及居间方共同前往法院办理解封手续）。为了保障交易安全，甲方将房地产权证原件、乙方将定金均交于居间方暂存。
签订《定金协议》后，周女士前往查封法院办理解封事宜，但因债权人不同意以70万结清债务，周女士便要求沈先生先行支付第2笔定金60万。双方协商未果。
后沈先生致函周女士，催告办理解封手续未果后，起诉至法院，要求适用定金罚则，判令周女士返还双倍定金20万元。
案例结果
法院认为，本案中的10万元定金是立约定金，作用在于担保双方按《定金协议》约定的条款进一步磋商签署《房地产买卖合同》，但《定金协议》未就解封时间进行限定,故双方最终未能签署《房地产买卖合同》不可归责于任何一方，法院据此判决周女士返还沈先生定金10万元。
案例点评
本案双方在《定金协议》中约定，签署《房地产买卖合同》的条件是被告办妥涉案房屋的解封手续。可见交付定金的作用在于担保按《定金协议》约定的条款进一步磋商签署《房地产买卖合同》，该笔定金性质为立约定金。就立约定金，《担保法》若干问题的解释第115条作了较明确的规定——“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金”。因此，判断哪一方“拒绝”签订主合同是适用这一规定的关键。这其实就是一个如何适用定金罚则的问题。
根据学理的解释，定金罚则实际上是对不履行合同一方的制裁，是一种民事责任；而民事责任以过错为前提。因此，除法律另有规定外，只有在合同因一方当事人的过错不能履行或不完全履行时，才可适用定金罚则，而不是简单地适用上述第115条的规定。结合本案事实，虽然双方将被告办妥涉案房屋的解封手续之日作为签署《房地产买卖合同》的时间节点，但该节点同样未明确，原告虽致函催告，但无权单方面规定被告应在何时间节点完成解封事宜。因此，法院认为双方未能签署《房地产买卖合同》不可归责于任何一方，判决被告返还定金，并无不当。
值得注意的是，该案虽是二手房买卖合同，但判决结果实际上应参照了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条“因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”的规定。
附相关法条：
《合同法》
第115条 当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
《担保法》
第89条 当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
文章来源：原创（转载请注明出处）