一次性交易，还是70年分红，物业扎堆上市的秘密！
作者/ 小博君
出品/ 博志成地产观
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房企分拆物业上市迎爆发期
扎堆上市，资本入场
物业公司扎堆上市的迹象开始源于2019年，共有11家物业公司进军资本市场，创物业公司年上市数量新高。
5月14日，红杉资本中国基金和腾讯完成对世茂集团旗下全资子公司——世茂服务的战略投资，投资总金额达2.44亿美元；
5月15日，建业新生活在港交所成功上市，其基石投资者就是知名投资机构高瓴资本。
2020年，房企分拆物业上市迎爆发期，已有3家成功上市。截止目前，已经有23家物业公司在香港上市。
资料来源：港交所披露易、CRIC整理
另外，2020年房企排队IPO在数量上并没有减少的迹象，还有持续增加的趋势，特别房企拆分物业上市这部分，自去年开始井喷式发展，预计今年物业企业IPO潮依然会延续。
各大中小房企纷纷通过赴港上市，为企业输血，虽能解一时之急，却也不是长久之计，因为单靠上市所能进行的融资其实是非常有限的。
上市后房企的运作将会变得更加透明和规范，如何赢得资本市场的认可，从而大幅拓宽融资渠道、进一步降低融资成本才是关键所在。
对于中小型房企而言，要做大、做强，上市也是其必由之路。
5月10日，荣盛房地产发展股份有限公司发布公告表示，公司审议通过关于拟分拆所属的荣万家生活服务股份有限公司（以下简称“荣万家”）到香港联交所主板上市的相关议案。
公开数据显示，2020年1-3月，荣万家实现营业收入4.05亿元，利润总额6765.06万元，净利润5073.79万元。荣盛发展(7.630, 0.14, 1.87%)在公告中表示，本次分拆荣万家上市，有助于突出公司生活服务板块的发展优势，提高公司及荣万家的持续运营能力，并能够完善荣万家的激励和治理机制，使得其内在价值得以充分释放。
值得注意的是，这只是近期房企分拆物业公司上市小高潮中的一个缩影。
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房企物业扎堆赴港上市：
有人赶着上车，有人抢着收割
在资本市场里，物业行业经历了“被冷落-被关注-受重视-热度持续上升”四个阶段。过去，作为传统服务业，物业行业集中度低、盈利水平低，不被资本市场看好。
彩生活（1778.HK）作为第一家内陆物业在香港上市的公司，在2014年香港上市之后，先后于2014年收购新加坡Steadlink公司，进驻海外；2015年2月，并购香港世纪物业管理有限公司，进驻香港；2015年6月，以总金额3.3亿人民币收购深圳市开元国际物业管理有限公司100%股权，获得管理面积约2930万平米。
2016-2018年间，彩生活的收并购进行如火如荼，而在2019年则较行业早早的进入到下半场。截止2019年底，彩生活的合约在管建筑面积达5.62亿平方米，稳居行业第一。
自从内陆房企通过上市，快速实现扩张，并且旗下的物业公司同样享受到了规模上的红利。另外，钱紧、融资难的时代背景下，物业公司上市或成为一个理想的融资渠道。
自从彩生活上市成功后，物业越来越受到资本市场的青睐，原因就在于在物管的赛道上，能利用更轻的资产，撬动业绩的快速增长。
（来源：乐居财经）
2019开年至今，23家已上市（不包括2020刚上市的3家物业公司）的物业公司，平均股价涨幅为35.57%，共有18家股价上升。永升生活服务的涨幅更是达到136.74%，也是唯一一家涨幅超过100%的上市物业公司。保利物业、中海物业、鑫苑服务、新城悦服务今年以来的股价涨幅均超过80%。
但是，有9家上市物企的股价出现了下跌，其中，刚上市不久的兴业物联跌幅最大，达31.16%，跌破1.99港元/股的上市发行价。另一家刚上市不久的物业公司烨星集团，5月15日收于1.3港元/股，跌幅达16.67%，也低于1.56港元/股的上市发行价。
彩生活跌11.86%，执行董事陈新禹在2019业绩会上表示，其股价表现很大程度上来自资本市场对彩生活低价模式下盈利逻辑的质疑。目前，彩生活的物业收费单价为1.15元，在行业内中处于低位。
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物业拆分上市，
是为了赚钱，还是被迫谋生？
5月13日，万科集团合伙人、万科物业首席执行官朱保全发表《致全员信|新十年》，信中提及万科物业已确立CS社区空间、BS商企空间、US城市空间“三驾马车”的新规划，物业调整为公司业务层内容之一。
在上市物业公司中，我们并没有看到万科物业。尽管屡屡有IPO的传闻传出，但郁亮始终坚定：“没有千亿市值，不会上市。”
“千亿市值”并非遥不可及。在新冠疫情之后，物业企业的价值被资本市场再次发现，随着股价的蹿升，目前港股上市的碧桂园服务市值已经超过千亿港元。考虑到万科物业的营收规模要高于碧桂园服务，现在未必也不是万科物业上市的时机。
万科物业想要讲一个稳扎稳打又受资本青睐的故事，现时的它未必已经符合郁亮的期望。
郁亮“千亿市值”指令下，万科物业的资本故事拭目以待。
2020年房企分拆物业上市的热潮依然不减。通过分拆上市，既是为了扩大融资机会，也是为了做大品牌和提高市场占有率。物业分拆上市是大趋势，很多企业都会积极通过此类做法登陆资本市场。
另外，上市只是其中一部分内容，更关键的还是要实现业务的增值机会，实际上现在物业公司上市后其实也还是没有寻找到更科学合理的扩张机会，盈利点不足，这是最大的压力。
物业公司或者房企分拆旗下物业服务赴港上市，其实本身主要关注港交所这个融资平台，而今后利润发展的也比较重要，这就要看物业公司本身的服务做得如何。
在未来，随着人们需求质量的提高，物业服务公司的利润很可能有长足的增长。可以说，物业的脱离，是地产企业转型的重要一步。
从母体中剥离，物业公司取得的独立地位，不再是地产公司的附庸。有了更稳定的组织和财务体系。这样有利于物业公司自身建设发展。
物业分拆上市一方面可为母公司造血，在融资环境普遍缩紧的当下，缓解房企资金压力；另一方面，是因为进入“白银时代”的房企不断寻求在原有业务上进行创新与突破发展空间巨大。
目前的物业管理行业仍然处于跑马圈地阶段，行业格局仍处变化之中，大型物业公司通过第三方拓展和收并购等方式扩大自己的管理规模。
随着拥有规模房企背景的大型物业管理公司持续上市，这类企业的品牌效应以及资本优势将更为明显。未来，物业管理行业集中度还将会持续升高。
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物业拆分上市大势所趋
自负盈亏是关键点
物管公司分拆上市，是后房地产时代的大趋势。
物业开始独立的自负盈亏，必然更注重自身的发展及造血功能，物业不是快速盈利的行业，仅靠资本一味地扩张，不是物业长久的发展之道。
优质的物业需要口碑的培养和对服务持续的深耕。服务范围的扩大和服务水平的增加，得利最多的就是业主。物业公司的发展，就是我们接受到的物业服务升级的过程。
永升服务执行董事兼总裁周洪斌在近期的采访中表示。周洪斌认为，物业管理行业未来会向两种企业形式发展：“一种是大而全的综合服务型企业，一种是小而美的专业化型企业，除了这两种，可能不会有中间的状态。”
随着入场的房企增多，这片蓝海中的竞争压力也将与日俱增。中小企业缺乏品牌优势，运营成本相对较高些。
2020的疫情对物管公司来说，是一种“大考”，物业股跨周期的表现获得了不少投资者的信赖，今年或将成为又一个房企分拆物业公司上市的“大年”。在疫情中，物业公司表现极佳，因此今年物业股的爆发值得肯定。
参考资料：