泛地产观察 | 未来，进对城市是第一位的
泛地产观察
Bonzerview
（2019年第01期，总第335期）
本周要点>>>
▶ 政策环境——资金面压力有所缓解
· 央行：降准1% 放宽定向降准贷款考核标准
· 发改委：批复武汉城轨第四期建设规划
· 上交所：推动公募REITs试点 加快发展住房租赁REITs
· 广州：旧改融资地块土地出让金或纳入成本
▶ 企业动态——策略性获取资产
· 朗诗绿色：新获六资产轻型化项目 总占地46.9万平方米
· 首创置业：8.19亿元入股 与融创等共同开发杭州宅地
· 融创：为融资质押金科股份共9663万股
· 瑞房：40.7亿港元回购中国新天地
· 中天金融：收回中天城投100%股权
▶ 数据解读——春天即将到来
· 12月（2018）财新中国综合PMI录得52.2 创5月以来最高
· 2018年：中国企业IPO数达324家 占全球24%
· 土地市场：有竞争力的企业才能看“好”未来
▶ 热点分析——穿透迷雾，洞悉房企2019发展王道
· 黄博文：未来，进对城市是第一位的
博志成研究院出品
2019年以来，货币政策“稳健中性”基调并未改变，旨在“托底控险”。1月将迎来两次降准，能直接减轻银行端息费成本，改善流动性；同时，传导至企业端、降低部分资金成本；与此同时，继续加强引导资金向民营企业、小微企业流动。预期市场流动性趋于充足，有助于稳定市场预期。
在阶段性产能去化后，多因素表明，制造业的提振条件与时机已经到来。各地近期的经济总体规划明确，将加大对制造业的支持，并更重“高质量”，而房地产依然要发挥基石作用。加码轨道基建投资符合国民经济结构性调整目标，更是提振新消费、促进区域协同发展等的前端准备。从目前批复项目的城市范围来看，以长三角圈、华中、西南成渝和粤港澳湾区规划和项目最为集中；而雄安新区是未来城市规划发展的一个参考样本，具有典范意义。
广州拟对旧改项目的成本核算方法调整，意味着参与旧改项目的企业门槛有所降低，用资压力也有所缓解，同时，复建总量有所提升，有助于提高空间使用率，增加地区住房供给；但旧改项目更重整体性规划改建，对房企的规模、投融管退、社会关系处理能力等方面的要求并不会减弱，宜采取联合体方式投资开发。
综上，房企摆正心态，以平常心回归产品，更要保持积极乐观，砥砺前行。（博志成研究院BTJ）
Part-1 : 战略投资
2019年首周，已公开发布的战略投资项目不多，值得注意的是，轻资产化模式、合作开发、股权收购方式可能在今年更为凸显；具体领域方面，健康医疗与基建公共服务关联性较强，但培育和转化、盈利周期也较长。（博志成研究院BTJ）
Part-2 : 融资融券
房企融资高峰尚未过去，当前偿债压力依然严峻；此外，住房租赁REITs试点将推动租赁住房市场以及该领域证券化发展，也意味着地方政府人才租赁住房和房企住房租赁业务将迎来更好的机遇，但这并不能解决所有问题。（博志成研究院BTJ）
表1：部分企业融资融券情况
12月31日-1月6日
数据来源：观点网 博志成研究院整理
Part3-人事与经营
2019年，回顾过去一年，我们看到房地产行业整体承压增长，百强销售业绩再创新高，表明企业竞争能力在提升，同时，“大分化”还将继续演变。
从过去一周的经营管理动态来看：国企混改深入推进，为民营资本腾挪空间，同时减轻地方债务压力、强化风险控制；瑞安回购行为表明，优质资产依然是市场香饽饽，更是发展的重要保障。（博志成研究院BTJ）
1、宏观经济
2018年全年第二产业投资增速位于三产之首，新订单与投资的增长，积压工作量上升，制造业成本有所降低、用工规模持续收缩，行业景气变弱、信心不足，在阶段性产能去化后，制造业的提振条件与时机已经到来。（博志成研究院BTJ）
2、资本市场
2018年，全球股市基本处于低位震荡阶段，值得欣慰的是，我国上市企业数量有所增加，且一半以上选择在香港登陆资本市场，表明企业规模、融资需求的增长，同时，也反映企业对资本市场的看法与运用资本杠杆能力的一个提升。（博志成研究院BTJ）
3、土地市场：春天即将到来
2018年房地产投资增幅呈收缩态势，或因土地成交价格下调，部分经营不善企业被“淘汰”或面临“生存危机”，但百强企业拿地决心和力度有增无减，表明有竞争力的房企仍然积极看好2019年及未来几年的市场；在拿地决心和力度上均未放松放缓，且各有节奏和方式。
从2018年土地市场交易的抽样数据来看，主要大城市土地成交金额增幅在年内呈先扬后落的态势，具体来看，土地成交平均价格在下半年后开始下调，总体溢价下降明显；而尽管流拍数量和比率增加，但流拍中止后约有60%经调价、调条件后重新挂牌成交，表明土地市场的议价弹性变好，“稳地价可期”。
尽管“寒冬”似乎已经到来，但仍要鼓舞信心，积极乐观地迎接地产新时期的机遇和挑战：进对城市、拿对地，将城市布局提升到战略地位并落地到投融管退环节，提升大运营管理能力，春天就在不远处。
2019年首周土地市场交易方面，房企在城市选择上更为谨慎、更重研究分析，而杭州实为2018年全年土地成交金额最高城市。“因城施策、分类指导”之后，行业高位盘整分化特征将进一步显化，因此，对企业而言，进对城市比拿到地更重要。（博志成研究院BTJ）
表2：部分企业招拍挂市场拿地情况
12月31日-1月06日
数据来源：观点网等，博志成研究院整理
黄博文：未来，进对城市是第一位的
2018年，是改革开放40年和中国住房制度改革20年的象征性节点。然而，2018年的房地产行业几乎成为焦虑、彷徨与恐惧弥漫的低地。
2018年末，中央政治局会议与中央经济工作会议、先后召开，释放诸多信号与指示。博志成研究院院长黄博文从政策逻辑、行业环境变化与企业战略角度，作出解读与建议，助力房企看清2019及未来，精准把握发展机遇。
·【洞察天】：看国运、讲宏观政策、判行业趋势及规律
·【选择地】：论布局、择城市、整合资源
·【天地孕育发展王道】：战略智慧、优战略、提能力、争未来