泛地产观察 | 刷屏的房企业绩会：其实还挺好？
泛地产观察
Bonzerview
（2019年第09期，总第443期）
本周要点>>>
▶ 热点分析
· 刷屏的房企业绩会：其实还挺好？
▶ 政策环境
· 住建部部长：保持政策连续性和稳定性 防止房市大起大落
· 统计局：销售面积下降 与房地产进入新发展阶段有关
· 国资委：混合所有制改革是国有企业改革突破口
· 郭玮：房地产税立法已经在有条不紊地推进
▶ 企业动态
· 中国平安：房地产配置非常小 预加持金融性投资
· 招商局置地：3.69亿收购京沪三宗商业资产权益
· 又一批赴港上市：奥园健康生活、滨江服务、旭阳
· 吴建斌：阳光城综合融资成本或降到7.5%之内
▶ 数据解读
· 行业变化：整体楼市成交略有回升
· 土地市场：推地积极、成交低调，溢价飘高
博志成研究院·泛地产观察编写组
执行编辑：唐婧
特约审校：吴会鹏
排版：霍小会
研究员：米丽华 李丽 王玉婷 徐丽莎
数据支持：财新CEIS,CREIS中指数据
政策环境
2019年“稳”字当头，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位,房地产行业真正进入“好玩、有味道”的阶段。“稳”不是保持平稳不变，是要维持房地产市场小幅与适度的调整。1-2月份销售面积下降主要受2月份春节影响，楼市也进入“休假”模式；其次，“稳”字当头，购房者更加理性。房地产税的推出是一个比较复杂，也是一个比较艰巨的任务，确实需要大量的工作，有关部门已经在有条不紊地推进。
今年两会，粤港澳大湾区也成为两会代表、委员的热议话题。香港大湾区办公室有利于以加强与内陆的联系和协调，配合中央政府成立的粤港澳大湾区建设领导小组的工作，与香港特区政府各部门紧密合作。大湾区的建设是房企不可错过的机会之一，也是“兵家”必争之地，房企可通过多元化的布局，创造新的利润增长点，增强企业竞争能力。
在海南省与中央企业的两轮战略对接中，已有数家央企签订协议，在琼设立区域总部。而中国旅游集团更是将集团总部由北京迁入海口。作为扩大海南改革开放的国家战略，海南自贸试验区的建设以央企在琼建设总部基地的方式，带动外资和民营龙头企业等其他所有制企业增加在海南的投资，支撑海南的产业发展转型。对企业来说，未来海南的营商环境会很好，是企业投资的良好窗口期。（BXLS等）
1.住建部部长：保持政策连续性和稳定性 防止房市大起大落
3月12日，住房和城乡建设部部长王蒙徽在回应政府工作报告没有强调“房住不炒”时表示：2019年将继续促进房地产市场平稳健康发展。在各方面共同努力下，房地产市场总体保持平稳运行态势，市场预期也发生积极变化。一是住房成交面积增速放缓，二是住房成交价格总体平稳，三是住房市场预期逐渐趋于理性。
2.统计局：销售面积下降 与房地产进入新发展阶段有关
3月14日，国家统计局国民经济综合统计司司长、新闻发言人毛盛勇表示，1-2月份，房价走势总体平稳。从1-2月份来看，房地产领域有几个比较突出的特点：第一，房价走势总体平稳。第二，从1-2月份的数据来看，全国商品房销售面积这一数据没有经过季节调整，没有剔除春节因素。
3.国资委：混合所有制改革是国有企业改革突破口
3月9日下午，十三届全国人大二次会议举行记者会，国务院国资委主任肖亚庆表示，混合所有制改革有序推进，上市公司已经成为中央企业运营的主体，中央企业资产的65%、营业收入的61%、利润总额来源的88%都在上市公司。2018年，央企和地方企业新增了2880户混合所有制改革的企业。肖亚庆在回答记者提问时指出，混合所有制改革是国有企业改革的突破口。
4.肖亚庆：支持央企进一步加强同海南在各方面的合作
在针对国企参与海南自贸区建设的问题上，国资委主任肖亚庆说，这既是中央企业市场化一个选择，更使他们看到了海南未来战略发展的机遇。他们在助力海南的发展，也更是在寻找自己未来长远发展的战略机会。作为国资委会支持中央企业进一步加强同海南在各方面的合作。
5.郭玮：房地产税立法已经在有条不紊地推进
关于房地产税的问题，郭玮强调：“关于房地产税立法，中央经济工作会议也提到了这个问题，现在已经列入人大立法规划。”郭玮表示，在这个推进过程中，要做大量的研究，包括对过去一些地方搞的房地产税相关的试点进行认真分析和总结，这方面有大量的、非常艰巨的任务要去做。郭玮提及，从国务院这方面来讲，就是要做好前期工作，为立法的推进做好最基础的准备。当然，要进行大量的调研，要认真分析当前的形势，要制定不同的方案，广泛征求各方面意见。
6.香港：将设大湾区发展办公室 加强与内陆联系
3月13日港媒消息，香港政制及内陆事务局发布立法会文件称，将设立大湾区发展办公室，并建议委任一名粤港澳大湾区发展专员，负责制定并统筹大湾区的整体政策。据悉，香港政制及内陆事务局局长聂德权此前曾表示，大湾区发展办公室专责协调相关中央部委及粤、港、澳政府相关政策局和部门，并会主动联系商会、专业团体和持份者，统筹落实国务院将颁布的《粤港澳大湾区城市群发展规划》工作。
Part-1 : 战略投资
1.中国平安：房地产配置非常小 预加持金融性投资
中国平安首席投资官陈德贤3月13日于上海表示，集团对房地产的配置仍然非常小，远低于监管上限，未来计划增加房地产投资。陈德贤表示，房地产是获得长期稳定回报并值得拥有的资产，而平安保险的房地产投资是纯粹的金融投资。陈德贤称，有信心可以将其长期投资殖利率保持在5%以上，但预计未来3-5年的市场回报将低于过去20年的平均水平。此外，他表示，平安保险看好高股息、管理良好和估值低的股票。
【博志成提示】地产+金融+产业，可谓如虎添翼。截至目前，多家企业已获平安附带业绩要求的战略型或资本型合作（含授信），在一定程度上，平安已成为中国房地产行业内最大的投资人，但其房地产投资比例仍有增加空间。中长期来看，平安看重的包括优质土地储备、较好的产业基础、预期可实现的品牌溢价与市场增长率，这或许也提醒一些企业，纵使“抱大腿”，也要自身条件好。（BTJ）
2.新城发展：粤港澳大湾区以和旧改房企合作为主
3月11日，新城发展控股在港举行2018年度业绩发布会，董事长兼王振华称将加大在大湾区的投资。截至目前，新城发展在大湾区的土地储备约占总土储比例的5.2%，对此他表示，因为大湾区获取土地的性质和长三角不一样，大湾区都是城改和旧改的方式来进行，所以我们在进入大湾区的策略是和大湾区的一些成功的城改和旧改公司进行联合。
【博志成提示】粤港澳大湾区本就是众多规模房企的发源地，本土企业在湾区的优势相当明显。同时湾区土地出让方式较为多元化，广深处于存量开发阶段，以城市更新和一二级联动为主；惠州、中山以收并购方式为主，而收并购和城市更新的投资周期都比较长。因此对于外来企业新城来说，竞争者强，投资阻碍大，要想在大湾区分得一杯羹，与合适的合作者进行联合开发不失为一条捷径。（BWYT）
3.中粮集团：与三亚达成战略合作 在旅游农业等多领域发展
3月14日，三亚市政府与中粮集团有限公司签署战略合作协议。根据协议，双方将积极在大悦城综合体、总部经济、南繁科技城、亚龙湾建设升级、热带特色农产品交易中心、食品市场、美丽乡村、人才体系建设等多领域、多方面建立战略合作伙伴关系。
【博志成提示】中粮集团与三亚的合作最早可追溯到1995年对亚龙湾度假区的开发建设，至今已有20余载，此次签约，标志着双方新一轮战略合作正式拉开帷幕。海南和作为央企的中粮集团强强联手，将更利于推动彼此的转型升级，中粮集团能够更广泛更深度地参与海南自贸区建设，为海南的全面深化改革开放助力添彩，同时也更利于中粮在海南的深度布局和开发。（BMLH）
4.恒大健康：5亿元收购新能源汽车轮毂电机公司70%股权
3月15日，恒大健康产业集团有限公司发布公告称，公司附属公司（买方）与天津天海同步集团有限公司（卖方）、湖北泰特机电有限公司（泰特）及吕超（担保方）订立股权转让协议。根据股权转让协议，买方同意按总代价人民币5亿元收购，而卖方同意出售不存在任何权利负担的泰特70%股权，吕超同意为卖方在股权转让协议项下的全部义务提供连带责任保证担保。于收购事项完成后，泰特将成为恒大健康的附属公司。据了解，泰特是全球轮毂电机研发和生产的领跑者，其全资持有国际领先的轮毂电机及电动汽车驱动系统的研发生产企业e-Traction。
【博志成提示】近年来，恒大正持续加大在新能源汽车领域产业链的布局，多次收购行动均为掌握世界顶级技术。通过本次收购引入全球最先进的轮毂电机驱动技术，将奠定恒大在电机电控方面的竞争优势，进一步完善其在新能源汽车领域产业链的布局。（BMLH）
5.招商局置地：3.69亿收购京沪三宗商业资产权益
招商局置地公告，于2019年3月15日，其间接全资附属公司及普通合伙人汇聚与招商蛇口全资附属公司Poly Field订立权益转让协议。目标公司为单一项目基金合伙企业，通过收购、持有及出售物业权益实现长期资本增值，持有北京招商局大厦、上海招商局大厦及上海招商局广场。招商局置地表示，此次收购为在北京及上海开展办公室物业的资产管理业务，转型为轻资产房地产营运商，并继续经营其传统房地产开发业务。据称，其资产管理业务将进一步扩展至深圳及其他可能的城市。
【博志成提示】此次收购构成关联交易，属集团内资产结构优化与业务调整，目标公司为投资性基金合伙人，招商局置业为跨步“接管”。注意，三宗商业物业权益对价相对重建成本要低得多。房企转型“轻”路线，获取优质资产或是第一步，但更要控好成本，一旦运营效益太低，回本基本没戏，贱卖更是难看。尽管资管“算账”比传统地产开发更难，但值得尝试。（BTJ）
Part-2 : 融资融券
1.又一批赴港上市：奥园健康生活、滨江服务、旭阳
3月中旬，奥园健康生活、滨江服务集团、旭阳分别于港交所正式挂牌，登陆国际资本市场。其中：奥园健康生活此次上市共发售1.75亿股，并引入恒基兆业地产副主席李家杰全资拥有投资公司SuccessfulLotus作为基石投资者认购1092.8万股，公开发售获逾5倍超购，其优势包括：具备国家物业服务一级资质，在中国25个城市为61处物业提供物业管理服务，在管面积超1000万平方米；滨江服务初步可供认购总数667万股，香港发售股份约7.14倍，发售股份最终数目为6003万股；旭阳作为中国国内最大的独立炼焦企业，在产能去化、负债率高涨的压力之下，终于顺利登录联交所。
【博志成提示】以2019农历新年为界，新一波赴港上市又双叒叕启动了。过去一周上市的这三家企业，旭阳主业是精细化工，涉房地产开发与物业，奥园与滨江主业是物业，均具备一定规模。物业公司去年几乎是密集争先上市，越发受资本市场关注，但由于各种原因尚未成大气候，优质物业品牌及影响力依然稀缺，但也许是新的开端。（BTJ）
2.光明地产：2.5亿售旗下物业公司预增归母净利0.54亿
3月13日，光明房地产集团股份有限公司公告称，全资子公司农工商房地产（集团）有限公司通过协议转让方式，向上海梅林正广和股份有限公司出售全资子公司上海广林物业管理有限公司100%股权。本次关联交易的成交金额为人民币2.5亿元，预计将为光明房地产集团股份有限公司2019年度增创归母净利润约为人民币5400万元。据了解，广林物业主要经营业务为房地产开发经营与自有房屋的租赁。
【博志成提示】作为逆势拿地的中小房企代表，光明勇气或许可嘉，但现金流压力也骤然增长。2019年开年以来，融资掀起小浪潮，光明地产也增加中票和永续债等工具。就此次出售来看，主要为套取现金、增加利润，但此类融资措施不可持续。（BTJ）
3.朗诗绿色：合作型长租公寓储架式REITs首期设立
3月13日，朗诗绿色集团和平安不动产有限公司成功设立中国首单合作型长租公寓储架式REITs“平安汇通－平安不动产朗诗租赁住房1期资产支持专项计划”，首期REITs产品发行规模为10.68亿元，其中优先档规模9.5亿元，获AAA最高信用评级，期限18年（3+3+3+3+3+3），预期收益率4.6%；次级档1.18亿元。基金管理人为朗诗青杉资本，计划管理人为平安汇通，公寓运营商为朗诗寓。基础资产方面，标的物业位于上海市浦东新区外高桥板块的朗诗寓森兰项目。项目总建筑面积达4.35万平米，包含2栋公寓楼，两栋商业楼。公寓楼房间共计752间，产品类型为白领公寓和精品公寓。
【博志成提示】这是国内第一支合作型长租公寓储架式REITs，于2018年12月获批。据称，朗诗与平安不动产在长租公寓领域的合作开启于2017年，且平安在长租公寓领域的投资还将进一步增加，预计将有更多并购与合作。此外，近期合景泰富、佳兆业也获准发布30亿元-100亿元的资产证券化支持工具，单个案例集中来看，非质押型融资有所放松、而经济形势预期或转好。（BTJ）
4.吴建斌：阳光城综合融资成本或降到7.5%之内
3月14日，阳光城集团股份有限公司在上海举行业绩发布会。关于融资成本问题，执行副总裁吴建斌表示，2018年下半年融资成本飙升得很高，不论是内陆还是境外，去年下半年有一个阶段融资比较难，导致年度平均融资成本在百分之七点多，将近8%，“这个结果是非常不好的，但是在去年这个特殊的环境下，我觉得是一种应对的措施。从公司长远发展来看，这样的成本应该是接受不了的，我想阳光城将来的融资成本一定是要下降的。”在降融资成本方面，未来阳光城将按照两个方法在做：一是提高内陆跟香港的评级；二是融资形势比去年明显好很多，市场上的资金充裕、融资成本明显下降，阳光城今年最终综合融资成本会降到7.5%之内。
【博志成提示】扩张期对财务杠杆利用到极限，如能乘周期上行之风，或许还好。阳光城从闽系走向全国，规模增长任务仍然很重要，但下行周期则须采取“两升一降”：提升运营效率，销售规模、利润和净现金流，主动降低负债率和融资成本。具体办法在地产黄老邪公众号的“金融供给侧改革之下，房企融资会更难吗？”一文中有详细解读。（BTJ）
表1：部分企业融资融券情况
3月11日-3月17日
数据来源：观点网 博志成研究院整理
Part3-人事与经营
1. 碧桂园：大中心5大事业部 一场构架大调整正在进行
根据自身情况和市场环境的变化，碧桂园进行了一场内部组织构架大变革。调整后集团总部共有13大中心，37个部门，5大事业部。调整后的总部中心设置会有投资策划中心、财务资金中心等部门，5大事业部分则为产城发展事业部、新业务事业部、海外事业部、海外1+1事业部、以及创新投资事业部。这次碧桂园总部构架调整的目标是“实现总部精干高效、区域做实做强，通过推进集团权责下放、业务流程精简、内部人才培养, 提升综合竞争力。”
【博志成提示】之前碧桂园“裁员”事件炒的沸沸扬扬，让人们对这艘房企巨轮的现状产生了诸多猜测。碧桂园在过去的两年中，超速行驶带来了一些问题，例如：扩张太快导致人员素质良莠不齐，多区域公司的同城市竞争，广泛下沉低级城市带来的库存压力等等。目前碧桂园对业务范围和组织架构进行大规模调整，机器人、智能建造、现代农业、凤凰优选等新领域的涉猎，让我们看到这艘巨轮在房地产新形势下的勇敢转向。（BWYT）
2. 汉商集团：实际控制人由武汉汉阳区国资委变更为阎志
汉商集团第一大股东阎志及其一致行动人卓尔控股有限公司合计持有汉商集团39.5%的股份，该公司第二大股东武汉市汉阳区国有资产监督管理办公室持有汉商集团35.01%的股份，汉商集团其他股东合计持有公司25.49%的股份。据此，汉商集团控股股东由武汉市汉阳区国有资产监督管理办公室变更为阎志及其一致行动人卓尔控股有限公司，实际控制人由武汉市汉阳区国有资产监督管理办公室变更为阎志。
【博志成提示】自2012年9月阎志首次举牌汉商集团到入主汉商集团，跨越了6年时间。汉商集团旗下的购物中心，都处于商圈核心地段，商业和物价的潜在价值，能够填补卓尔集团的市场需求。阎志表示，看好汉商集团的发展潜力，将利用自身资源优势和业务经验，帮助上市公司提升管理效率、优化资源配置，增强上市公司持续盈利能力、促进上市公司稳定发展。（BLL）
3. 香港：保良局李兆基青年绿洲项目将动土
由恒基地产主席李兆基在2015年向保良局捐出、用于兴建香港最大的青年宿舍“保良局李兆基青年绿洲”的香港元朗马田壆地块，将举行动土仪式，并将展出项目单位及公共空间的设计。该地块以市场价约一半的租金租给约1600名青年人居住。土地面积约5853平方米，项目获立法会财务委员会通过逾14亿港元建筑费拨款申请，预计于2021年落成，提供1680个宿位。香港特区政府在2011年就提出兴建青年宿舍，鼓励非政府组织提供土地，由政府出资兴建。日前，香港财政司司长陈茂波也表示，香港房价较高，并将全力配合增加土地及房屋供应。
【博志成提示】作为社会企业家，李兆基本人已数次捐献土地，且曾计划与碧桂园杨国强通过组织公益慈善基金兴建“安居-廉屋”，而恒基兆业在“廉屋”建设方面更具优势。此外，粤港澳大湾区规划中，也强调加强保障性住房建设、打造“宜居宜业”的都市。对企业和政府而言，解决青年住房与发展的问题，既要有情怀，更需要实力。而资金实力较好、社会美誉度较优的企业，更容易把握与政府合作的机会。（BTJ）
4. 其他典型房企人事变动
（1）汉商集团：董事会秘书冯振宇辞任 方黎代行职责
（2）万达酒店：委任集团副总裁韩旭为非执行董事及授权代表
（3）金科股份：原董秘刘忠海转任监事会主席
（4）南国置业：副总经理张军、肖新乔辞职 新聘任李明轩等人
（5）杨现领：已辞贝壳研究院院长职务 任职近四年
（6）佳兆业物业：秘书李龙标辞职 余国良接任其所有职务
（7）远东发展：独董王敏刚辞世 系 “造船大王”之子
（8）普洛斯：成万通地产第三大股东 提名梅志明为非执董
1、行业变化
【整体楼市成交略有回升】
表2：全国楼市交易概况（3.11-3.18）
数据来源：CREIC数据库，博志成研究院整理
【博志成提示】上周楼市成交普遍由降转增，各线城市环比均上扬，特别是一线城市抬头明显。仅上海已经连续三周成交环比持续走低，推盘量与去化率皆保持低位徘徊，无“小阳春”迹象。同比只有三线城市有所下降。在房地产市场波动过程中，核心重要城市敏感度高于低级城市。三四线城市限于需求相对薄弱，抗压性和回弹能力都较弱。因此布局下沉要更为谨慎，粗放型撒网已不合时宜，应因地制宜，精准定位。（BWYT）
2、土地市场
【推地积极、成交低调，溢价飘高】
表3：全国40大中城市土地市场概况（3.11-3.18）
数据来源：CREIC数据库，博志成研究院整理
一线城市：供应总量环比显增，成交方面量跌价涨，出让金总额环比增近两倍；
二线城市：整体供应环比增加近半，成交方面环比下滑逾七成；宅地供应量较上周上升，出让金较上周减少近六成。
【博志成提示】上周楼市成交普遍由降转增，各线城市环比均上扬，特别是一线城市抬头明显。仅上海已经连续三周成交环比持续走低，推盘量与去化率皆保持低位徘徊，无“小阳春”迹象。同比只有三线城市有所下降。在房地产市场波动过程中，核心重要城市敏感度高于低级城市。三四线城市限于需求相对薄弱，抗压性和回弹能力都较弱。因此布局下沉要更为谨慎，粗放型撒网已不和时宜，应因地制宜，精准定位。（BWYT）
表4：房企典型拿地一览（3.11-3.18）
数据来源：CREIC数据库，博志成研究院整理
刷屏的房企业绩会：其实还挺好？
2月以来，房地产企业年度报告、业绩发布会陆续召开，从“大哥”万科重申“活下去”，下调300亿元回款目标，再到碧桂园战略调整、旭辉评级调高等刷屏朋友圈，大部信号呈忧中带喜、信心稳定。
但是，当前宏观经济稍现企稳迹象，房地产投资拿地与销售收缩事实不可否认。国家统计局数据显示，1-2月房地产销售面积降至-3.6%，为2015年6月以来首度掉入负增长；土地购置面积下降至-34.1%，但投资增速意外飘高到11.6%，主因季节性累积。与此同时，25家房地产企业1-2月合计销售额5019亿，同比下调了7%……
人间百态，各家喜乐忧患，两会后再看房地产行业企业，或能乐观？
要点讨论：
1、典型企业业绩会到底释放了什么信号？
2、房地产行业规模分化加剧还是延缓？
3、企业战略调整能否解决生存问题？
……