祝军华：绿城轻资产开发的底层逻辑 / 四六文摘

房地产进入“智者胜”时代，核心是战略取舍，存着风险因素和机会点。

绿城管理集团总经理助理、绿城管理集团项目布局的“幕后推手” 祝军华

1月12日-13日，由博志成举办的“中国房地产发展趋势与战略总裁峰会”在上海召开，绿城管理集团总经理助理、绿城管理集团项目布局的“幕后推手”祝军华带来《绿城轻资产开发的底层逻辑》的主题分享，科学性和前瞻性兼备的为在场的嘉宾分享中国房地产的底层逻辑与绿城轻资产开发的底层逻辑。

何为底层逻辑

从“道”这个字，与之关联的有两个动词：“探索”和“感悟”，而当探索到事物的原点、感悟了事物的本真时，我们称之为底层逻辑。

腾讯的底层逻辑：连接（Connect）。创造一个可以让人与人交流的软件，从这个逻辑的定位就是“连接”。连接人与人，人与物，连接物与物，连接世界就是从这个底层逻辑生发出来的商业路径。

巴菲特投资的底层逻辑：长期持有（Long-term holding）。他自称并非购买股票，而是寻找人生伴侣，其中可口可乐、宝洁和卡夫食品更是终身持有，他无论怎么去选择、去判断，最后落到实处的都是选择股票的“长期持有”。

中国房地产的底层逻辑

中国每年至少有1-2次趋势性投资机会，研究这种投资机会需要自上而下的思维方式。

2018年中央经济工作会议的政策基调是房住不炒，分类指导，因城施策。房地产政策已经在微调，极有可能在两年内逐步走出寒冬

2018年，中国经济主要围绕三个动物：一是不可预知但影响巨大的黑天鹅；二是可以预测但依旧会冲上去的灰犀牛；三是充满期待和希望的独角兽。

判断经济周期调整需要看懂四个底：政策底、市场底、宏观底、微观底。目前看来只有政策底确定。

背景一：中国房地产还非常年轻，甚至还没有走完一个完整的周期

从1998房改至今20年，从2003年第一次宏观调控至今15年。

拐点论：

从2007年12月13日万科的第一次“拐点论”在业内掀起了轩然大波至今，慢慢发现“顶点”或者“拐点”都是过程中的阶段，只是调整不是转势，这种调整对有的企业是灾难，对有的企业却是机会。

泡沫论：

在纷繁复杂的现象和数据面前，很多人往往希望用简单逻辑来解释，不同的专家和业内大咖也各有各的不同观点。但事实上简单的“房价收入比对房价的认知”、“以房屋总市值推论中国房地产泡沫”、“现有的人均住房面积的统计”和“户均套数算法”都存在以偏概全的问题，这也是为什么谢国忠永远预测不准中国房价，他所依据的经济学理论、原理、规则，他赖以推演的逻辑、参照物和方法论，都存在脱离市场实际的问题。

城镇化进程：

这20年房地产市场的实际红利，主要来自于中国的城镇化进程。而中国的真实城市化率水平并没有实际数据那么高，这种名义上的城市化率不但不能与国际对比，也不能证明农村向城市的真正转移。中国城镇化进程的升级，将是影响中国经济增长和房地产市场发展的重要因素。

背景二：中国房地产市场是典型的政策市场

土地垄断与土地财政

没有“土地财政”，今天中国经济的很多问题不会出现，但同样，也不会有今天中国的城市化的高速发展。中国城市伟大成就背后的真正秘密，就是创造性地发展出一套将土地作为信用基础的制度——“土地财政”！

背景三：中国房地产市场将进入机遇与风险并存的新时代

祝军华认为博志成的观点非常正确，从增量时代向存量时代过渡的新窗口时代。这是机遇与风险并存的时代，需要战略智慧及变革能力的时代。