物业经营管理审计大全
一、审计重点
（一）核实收入。
1.物管代收代缴的手续费收入。
2.小区装修准入及其他盈利性服务准入。
3.公共部位广告收入（还有进小区做产品临时促销上缴的准入费用等）。
4.停车费（长租、临停）收入。此处易滋生舞弊，关注免费停车券采购、盖章、发放、回收、留存等管理过程中的管理漏洞。
5.闲置用房（仓库等）的租金收入。此处易滋生舞弊，闲置用房管理（登记造册、钥匙保管）、租赁、租赁费收缴不相容职务未分离，私自收取租赁费等。
6.物业费、能耗费、垃圾清运费等收入核实。
7.水电费代收代缴差价收入。
8.商业房出租收入截流问题（常出现不相容职务未分离，私自收取租金挪作它用。租赁合同商户名称、收取资金银行账户、租赁发票抬头不一致）。
9.快递业务入小区收入（如蜂巢柜等）截流。
10.住改商情况（是否多缴纳费用给下面人员）。
11.对于违规建筑是否存在多缴纳整改费用（电话访问）
12.收垃圾准入单位缴费情况。
13.工程维修收入等。
（二）评价各种管理的内部控制健全、适当性。
写字楼或小区物业管理包括：
1.客服
2.保洁
3.安全
4.绿化
5.停车场（含停车券、发票等管理）
6.电梯
7.公共标识系统
8.配套服务
9.工程维修
10.投诉处理
11.信息化（控制、异常抬杆情况）
12.合同（外包合同）
13.台账
14.团队建设（重点为客服、保安培训）
15.税务（代扣代缴税务问题）
16.会计核算（收入确认方法）
商业综合体物业管理（除写字楼物业管理外）
1.运营管理
2.企划管理
3.招商管理
（三）客户满意度调查
（四）物业费收缴率
二、审计方法
1.采用流程图法、穿行测试等方法评价相关内部控制是否健全、适当？
2.问卷调查法。在服务满意度调查问卷中增加相关事项，如费用收缴类别或方式，是否有仓库租赁？对包括客服、工程维修、保洁、商业配套、绿化工程、公共标示指引、投诉处理、安全管理等各种满意度评价。
3.访谈法。和各业务重点业务人员访谈，深入业务一线，将财务数据还原业务实质。
4.观察法。观察物业管辖范围内客服、电梯、保洁、监控视频、仓库等情况。
5.分析性复核程序。比较、比率、趋势分析发现异常。分析性复核，分析一段期间费用收取是否与物业面积及收费标准相匹配，有无异常波动；对异常事项予以关注；若有水电燃气费用代收取，则将此类费用于物业管理费单独区分进行分析；
6.检查法等。
三、物业公司常见涉税疑问点
（一）增值税
1.物业公司取得的物业管理费、停车费、广告费、水电费等收入，如何计算缴纳增值税？
（1）物业管理费适用6%的税率。
（2）若将小区的墙面、电梯作为广告位出租用于广告发布，应按照不动产经营租赁服务缴纳增值税，适用11%（2018年5月1日起为10%，下同）的税率。一般纳税人出租2016年4月30日前取得的不动产，可以选择简易计税方法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。
（3）停车费按照不动产经营租赁服务缴纳增值税，适用11%的税率。一般纳税人出租2016年4月30日前取得的不动产，可以选择简易计税方法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。
（4）根据《国家税务总局关于物业管理服务中收取的自来水水费增值税问题的公告》（国家税务总局公告2016年第54号）的规定，提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。
（5）提供物业管理服务的一般纳税人，向服务接受方收取的电费，按17% （2018年5月1日起为16%，下同）的适用税率计算缴纳增值税，其相应的进项税额可以按规定抵扣。
提供物业管理服务的小规模纳税人，向服务接受方收取的电费，按3%的征收率计算缴纳增值税。
2.提供物业管理服务的纳税人向服务接受方收取的自来水水费如何开具增值税专用发票？
（1）提供物业管理服务的一般纳税人向服务接受方收取的自来水水费，按照简易计税方法依3%的征收率，对收取的自来水水费可全额开具增值税专用发票。
（2）提供物业管理服务的小规模纳税人向服务接受方收取的自来水水费，可按照简易计税方法依3%的征收率，对收取的自来水水费向主管税务机关申请全额开具增值税专用发票。
3.物业公司代收水、电、暖气费问题如何征税？
物业公司代收水电费、暖气费，可暂按以下政策规定执行。
（1）如果物业公司以自己名义为客户开具发票，属于转售行为，应该按发票金额缴纳增值税。
（2）物业公司代收水电费、暖气费等，同时具备以下条件的，暂不征收增值税：
1）物业公司不垫付资金；
2）水、电暖气费的销货方，将发票直接开具给客户，并由物业公司转交给客户；
3）物业公司按销货方实际收取的销售额和增值税额与客户结算货款，并另外收取手续费。
4.物业公司将代开发商管理的房屋出租，房屋产权不属于物业公司的，如何计税？
物业公司提供房屋出租，不管是否取得产权，均按不动产经营租赁缴纳增值税，应按照不动产租赁适用税率开具增值税发票。其中，一般纳税人适用税率为11%，小规模纳税人适用的征收率为5%。一般纳税人出租的不动产在2016年4月30日之前取得的，可以选择简易办法征税，征收率为5%。
5.纳税人将无产权的停车位、地下室、架空层和人防工程等房地产对外出租时，如何计算缴纳增值税？
纳税人将无产权的停车位、地下室、架空层和人防工程等房地产对外出租时，所签订租赁合同约定租期为20年（含）以上,并一次性收取租金的，按转让建筑物永久使用权，依销售不动产的规定征收增值税；否则，按不动产租赁征收增值税。
（二）企业所得税
6. 物业公司预收业主跨年度的物业管理费，应在何时确认企业所得税收入？
根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第九条规定：“企业应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则，属于当期的收入和费用，不论款项是否收付，均作为当期的收入和费用;不属于当期的收入和费用，即使款项已经在当期收付，均不作为当期的收入和费用。本条例和国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。”
根据《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函〔2008〕875号）第二条第四款第八项规定：“长期为客户提供重复的劳动收取的劳务费，在相关劳务活动发生时确认收入。”
因此，物业公司预收业主跨年度的物业管理费，在实际提供物业管理服务时确认企业所得税收入。
（三）其他税种
7.某小区地面规划了部分停车位，物业公司对该部分停车位进行管理，收取停车费。那么，对于地面的停车位，是否需要按规定缴纳房产税?
根据财税地字〔1987〕3号文对房产的解释，“房产”是以房屋形态表现的财产。房屋是指有屋面和围护结构(有墙或两边有柱)，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。很显然，地面停车位不属于房产，不需要缴纳房产税。
8.物业公司管理锅炉房，是否符合兼营供热企业享受财税（2016）94号文件规定的房产税、城镇土地使用税优惠政策？
根据《财政部 国家税务总局关于供热企业增值税 房产税 城镇土地使用税优惠政策的通知》（财税（2016）94号）第二条规定：“自2016年1月1日至2018年12月31日，对向居民供热而收取采暖费的供热企业，为居民供热所使用的厂房及土地免征房产税、城镇土地使用税;对供热企业其他厂房及土地，应当按规定征收房产税、城镇土地使用税。
（四）代收代缴水电费问题汇总。
代收代缴水电费存在多种形式，由此引起物业公司的业务处理方式也就不同，从财务的角度来看，不同的收取方式会影响到：
1.会计帐目的处理
2.发票的开具（目前实操中代扣代缴开发票给业主）
3.税务问题
供水电公司向业主收取水电费的
两种情形
第一种情形，无影响。是项目在开发建设过程中就按照水电公司的要求做到或者办理到水电表直抄到户，这种情形下业主发生的水电费就由业主直接向供水（电）公司交纳水电费。
第二种情形，有影响。产生原因为：
1.老小区无一户一表；
2.高楼房，供水单位水压不够，物业必须二次供水。
令人纠结的是，项目没有做到水电表直抄到户，而是供水电公司抄物业公司总表由物业公司向供水电公司交纳水（电）费，物业公司抄业主的分表后向业主收回水电费的情形。
两种向业主收取水电费的方式对物业公司的影响
第一种情形（水电表直抄到户）下有可能会遇到的两种方式：
1.供水电公司直抄到户并自行向业主收取水电费，对于这种方式，业主发生的水电费与物业公司无关。
2.供水电公司委托物业公司代收转付水电费，这种方式下财务人员需要注意的是相关的资料需要备齐留底。
1）协议。
供水电公司与物业公司签订的委托代收水电费协议（下称委托代收协议）；
2）发票。
开给业主的发票是由供水电公司开具而不是物业公司用自己的发票开具给业主；
3）业主来交水电费时，物业公司将供水电公司开具的发票转交给业主；
4）物业公司依委托代收协议上的要求将代收的水电费支付给供水电公司。
此过程中物业公司收到与支出的水电费款项在帐务上是在往来款科目里核算；物业公司需完善内控措施加强此部分资金与供水电公司开来的发票的管理以规避因管理不善而给公司带来损失。
5）手续费。如果委托协议上有约定向供水电公司收取手续费，则手续费作为物业公司的收入。
第二种情形（水电表不能直抄到户）下需要思考的几个方面；
1.供水电公司抄总表后向物业公司收取水电费，物业公司再抄业主分表后向业主收取水电费。此种情况下我们需要关注的点：
水电表户主是物业公司吗？如果不是物业公司，供水电公司在收到水电费时开出来的水电费发票抬头如果发票抬头不是物业公司，物业公司从公司帐上扣交了水电费，势必造成三流（物流、票流、资金流）不一致，那取得的增值税发票上的进项税额能在物业公司进行抵扣吗？归属于物业公司成本费用部分的水电费能在企业所得税汇算清缴时税前扣除吗？咋办？以下几种方法仅供参考：
1）将水电表户主过户到物业公司名下。
2）物业公司与水电表户主、供水电公司签订三方协议，水电费由物业公司交纳，供水电公司开具的发票抬头为物业公司。
3）如果上述两步都做不到的话，可否考虑由物业公司向业主收取代收（若是委托代收参照上述第一种情形的处理方式）。
2.对于向业主收取自来水水费的问题
这个的处理可依据《国家税务总局关于物业管理服务中收取的自来水水费增值税问题的公告》（国家税务总局公告2016年第54号）规定处理，提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。
依据54号文处理对小规模纳税人与一般纳税人来说都不存在增加税负的问题，如果收大于支存在差额，则表明收多了，应该交税。处理时需要注意的是随水费向业主收取的自来水水费不包括污水处理费及水资源费，可全额开具增值税专用发票，开具时不需要选择“差额征税”功能。收取的污水处理费及水资源费按照经纪代理服务缴纳增值税，可开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。
3.对于向业主收取电费的问题
在营业税时代，代收电费、暖气费是作为代理行为不征收营业税，营改增之初各地出现了一些趁机加价的乱象，各地国家税务局也出台了一些相关的政策，一些地方规定只要向业主收取时不加价、不开具发票、或者能签订三方协议（业主、物业公司、水电公司）的可视作代收转付不征收增值税。
（1）从增值税的税负来看，如果是一般纳税人，在保证三流一致的情况下，转售电的税负不会增加，因为在支付电费时可以取得增值税专用发票抵扣销项税额；小规模纳税人会增加税负，因为有销项没有进项，这需要去与税务机关沟通如何处理，税负增加了与当初政府推行营改增政策时提出的不增加企业税负的初衷不一。
（2）在转售电的情况下，向业主收取电费时由物业公司向业主开具发票，需要向税务机关申请增加开票项目，长期需要开具“转售电”项目时税务机关可能会要求物业公司去变更营业执照上的经营范围，是否能添加需要向工商局咨询。
国家税务总局关于物业管理服务中收取的自来水水费增值税问题的公告
国家税务总局公告2016年第54号
现将物业管理服务中收取的自来水水费增值税有关问题公告如下：
提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。
本公告自发布之日起施行，2016年5月1日以后已发生并处理的事项，不再作调整;未处理的，按本公告规定执行。
特此公告。
国家税务总局
2016年8月19日
被阅读带走/余华
我每一次阅读那些伟大的作品，都会被它们带走。我就像一个胆怯的孩子，小心翼翼地抓住它们的衣角，模仿着它们的步伐，在时间的长河里缓缓走去，那是温暖和百感交集的旅程。它们将我带走，然后又让我独自回来。当我回来之后，才知道它们已经永远和我在一起了。