进来算算你雅典的房子值多少钱

如果你已经在希腊买房，你应该很关心你的房子到底值多少钱；如果你正在希腊买房，你应该很关心中介是否在房价上做了手脚；如果你已经计划来希腊房子，你应该很想了解希腊房子的“真实价格”。

在介绍我设计的雅典房产估值体系之前，首先要说到一个基本的经济学原理，这是讨论雅典房产价格的基础：价格并非总是和成本一致，最终决定价格的是供求关系；换句话说，稀缺性决定了价格。

举个例子：

我在杭州西湖边有一套房子，2005年以100万元买入，今天挂牌出售，能卖多少钱？

如果杭州二手房市场上只有我这一套房子在出售，而想（能）买这套房子的有100人，我这套房子有可能卖到1000万人民币。如果市场上有100套类似的房子出售，而想（能）买这套房子的只有10人，我这套房子很可能只能卖200万人民币——低于100万人民币，也不是不可能。

讨论雅典房产价值之前，我们先回到国内：

你的二手房到底值多少钱？关于这个问题，最简单的办法，当然是去找当地中介，问问他们的估价，来自市场一线的声音很有参考性。这一点，在中国如此，在希腊也如此——当然，房子的实际（最终）价值，还是要以出售成交价为准。

不过，二手房和新房是有强关联的——在政府的管制下，国内很多城市的新房价格和二手房倒挂（正常的话，在同一个区域，同等条件的新房，价格要比二手房的价格要高一些），但我们还是可以从新房的价格（售价）来评估二手房的价格。

有兴趣深入研究的朋友可以去找万科等上市公司的财报来研究一下，可以看到国内TOP房地产公司的成本构成和利润率。为了简单起见，我给一个大致的轮廓性说明——具体比例会有一些出入：

作为中国房地产行业的佼佼者，万科过去五年的毛利润率不超过20%，远远谈不上暴利。

2014-2017万科毛利润率和归母净利润率情况

看完这些，说一句题外话：在国内房地产市场，最赚钱的不是房地产开发商，而是地方政府。

再说说希腊的情况：

沿着上述思路，我们可以用雅典新房价格来估算雅典二手房的价格。我分别请教了几位在希腊从事房产中介、房产开发的朋友，综合他们的看法，雅典新房子的售价（成本）由六个方面构成：

希腊的土地是永久产权，每一块土地的”成本“都不尽相同，我们只能先从建造成本入手。以雅典为例，联排别墅每平米的平均建造成本在1200欧元左右，折合人民币9100元，大约是国内的2.5倍左右；装修成本如果按照每平米500欧元来计算的话，这就意味着雅典联排别墅每平米的建筑+装修成本就有1700欧元。这样的话，雅典新建联排别墅每平米的售价不会低于2500欧元——如果是自有土地+自建、自住的话，每平米的成本价也不会低于2000欧元。

雅典新的公寓楼和独栋别墅的售价，以每平米2500欧元为基数，分别乘以一个系数：

公寓楼：2500*0.8=2000欧元/㎡

独栋别墅：2500*1.2=3000欧元/㎡

总结一下，雅典新房子的售价如下：

公寓楼房：2000欧元/㎡

联排别墅：2500欧元/㎡

独栋别墅：3000欧元/㎡

对于雅典的二手房而言，我认为决定其价值的核心指标有6个，分别是地段、房龄、景色、容积率、房屋质量和社区环境，其中地段和房龄是最重要的因素，我为其设置的权重都是30%。

以雅典新房子的售价为基数，以上述6个核心指标为骨架并配置不同的权重，我就建立了“雅典房产估值体系”。当然，你可以根据你的偏好去调整权重，甚至去增加或删减核心指标。

要声明一下的是，我不是房产评估专家，这个估值体系源于我自己去年来雅典买房时的思考，后来在和朋友们沟通过程中不断完善。设计出这个估值体系只是为了方便我自己和我的朋友们去评估雅典房子的真实价值；公布这个估值体系，是希望可以帮助正在希腊和计划来希腊买房的华人朋友；如果你已经在雅典买了房，也可以使用这个估值体系去评估一下你的房子，但评估结果仅供参考。