近期市值超3000亿港元,“地产茅台”的称号怎么就落到了龙湖头上?
艳姐说
事情还要从资本市场说起,自上以来,龙湖集团(00960.HK)股价经过连续上涨,股价超50港元,总市值跨过3000亿港元大关。
这样一来,龙湖的总市值仅次于万科企业(2202.HK),成了位列香港第二大市值内房股,同时也是第一大市值的民营内房股。
上市房企市值一览(数据截至12月1日)
统计盘点龙湖集团今年的累计涨幅达到了41.65%,也是香港十大内房股唯一上涨股票。
龙湖股价的上涨,对地产行业来讲显然是具有积极意义的。
关注资本市场的朋友应该都听过1个海天味业>2个万科A的梗,这个梗讲的是房地产行业长期估值偏低的现实。
2019年,“酱茅”海天味业的市值首度超越地产龙头万科A,引来一片热议,谁知一年后,万科市值仍在3000多亿左右徘徊不前,可海天味业的市值已经万科A的2倍。
造房子不如卖酱油,就是这么来的。连郁亮也直呼:“其实我是服气的”。
有的投资者觉得海天味业太贵了,也有投资者觉得万科“太便宜”了,毕竟按照今年中报数据,万科A的归母净利润125.08亿元,几乎是海天味业归母净利润的4倍。
但万科A的市值已经是排在上市房企的头部了,这样一看,估值被低估的又何止是老大哥万科?
关于地产股估值普遍偏低,背后也有行业自身的原因:
首先,在土地供给端,房企几乎不存在议价能力。加上行业周期性强,房企一旦在错误的时间拿了高价地,不但项目会亏损,企业本身也会面临现金流断裂风险。
其次,住宅产品遭遇政策性限价,这也造成了房企面临着几乎无利可图的局面。
最后,房地产项目的重资产属性,造成地产开发商资产负债率普遍较高,财务不确定性较大。
其实总结起来,房企低估值的逻辑基础集中在几点:地价市场化;售价行政化;重资产高杠杆;行业周期性较强。
虽然这个地产行业始终遭遇估值偏低的,但这并不影响从行业中筛选出优质标的、标杆企业。市场给龙湖的反馈,很大程度上也能说明这一点。
要说明龙湖为什么能够收获资本市场的推崇,或许要从跳出地产行业之外,从另外一个角度来分析原因——龙湖这家企业靠什么说服资本?
龙湖上市的时间是2009年,至今已十年有余,简单盘点一下2009年-2019年10年时间里龙湖取得的成绩:
十年十余倍的这组成绩也印证了龙湖的股价为什么这么能打。
龙湖能收获资本市场的认可,背后还是和企业自身密切相关,艳姐团队试着归纳了这几个方面:
首先,资本重稳定。
艳姐团队关注组织架构和人事,所以将龙湖的组织架构和管理层团队的研究放在第一位。龙湖的人事有几个亮点:
①龙湖有着超稳定的股权结构,自上市起就由吴氏、蔡氏两只家族信托共同控制。而且大股东还频频增持公司的股份,仅今年以来,龙湖的大股东就已经五次增持,耗资5.63 亿港元。
龙湖集团股权结构
这种稳定的股权结构意味着公司的控股权牢牢掌握在大股东手中,极小概率出现因股权变更引发的黑天鹅事件。
②龙湖是较早引进职业经理人的上市民营房企之一,并逐步形成了一个稳定的管理团队。
盘点龙湖管理团队加盟的年份表可以发现,大多数与公司都有着长达十年的陪跑成长,加盟年份较少的也有近4年的光阴。
其次,资本看增长前景。
如果翻看龙湖这两年的财报,会发现两个现象值得关注:
一个是50亿、100亿城市数量不断突破;二是城市平均销售金额维持稳定。
这能像个现象能说明什么呢?
首先,龙湖50亿以上销售规模城市数量平均每年新增约3个;100 亿以上销售规模城市数量平均每年约2个。龙湖正以这样的速度孵化一个个小集团。
龙湖全国布局情况
其次,龙湖每座城市平均销售额维持在43亿元的水平上下。但如果考虑近两年龙湖拓展都是在都市圈,能维持这成绩难能可贵。
在房企的布局战略中,首次进入一座城市,并将其培养成一个百亿销售的城市,需要耗费相当长的时间孵化,更考验其深耕的能力。
战略深耕的优势非常凸显:一来,区域集中可节省管控成本,扩张盈利;二来有利于资源聚焦,与当地金融机构或其他部门建立信任链;再来也有利于加深客户理解,快速形成品牌效应。
而且龙湖当前聚焦的城市未来有望开花结果,这种在主营业务上的强确定性,是资本市场最好的路演。
第三,资本重视财务底色。
龙湖在财务上表现出的极强的纪律性在地产圈相当有知名度。总结为以下几点:
低融资成本:虽然龙湖是民企,但截至2019 年末,公司平均融资成本 4.54%,融资成本之地,甚至优于众多央企。
举个例子:今年1月龙湖发行美元票据,其中一笔最低票息仅为3.375%,还有一笔长达12 年期,票息3.85%,创下中国民营房企“最长年期”和“最低票息”双纪录。
借贷币种以人民币为主:在龙湖的借贷币种结构中,人民币借贷总额占比提高至74%以上。这点既是结果也是优势,能降低国际金融环境不确定风险,也侧面说明龙湖对美元债的需求并不高。
期限结构合理:截至2019年末,平均贷款年限约 6.45 年,长短债比提升至1.22,短期偿债能力 保障倍数为 4.55,短期偿债能力优秀。
第四,资本要听好的故事。
龙湖目前有号称“四大主航道”的业务结构:地产开发、商业运营、租赁住房及智慧服务。这四大业务都与地产或地产强相关,契合龙湖提出的“空间即服务”战略。
龙湖业务结构比例
在外界眼中,这四大板块能形成一个生态闭环,伴随这四项业务全面协调发展,其所带来的成长性与稳定性会进一步凸显这家企业的价值。
最后提一点,资本更看重真金白银的股东回报。
龙湖是极少数上市以来每年股东分红都在增加的房企之一。仅以2019年为例,龙湖全年分红1.2元/股,同比上涨21.2%,分红总额达到 71.8 亿元,分红率达 39%,这个回报在主流房企中排名前列。
总结下来无非几个点,股权架构稳定、业绩增长预期强、财务稳健、讲出的故事完美、回报丰厚。就是这几个衡量条件,这也是龙湖的股票为什么能在资本市场上赢回自己估值的内核。
龙湖这家企业在地产行业中引发讨论已非一日,这次在资本市场上的新变化仍带给我们一些启示效应。
一是,市值对一家企业来说究竟意味着什么?
今年6月,新能源汽车标杆特斯拉的市值,首度超越老牌燃油车丰田,成为了全球市值最大的汽车公司。
从报表上看,丰田每年净利润近200亿美金,特斯拉的利润是亏损的;丰田的汽车全球销量是超过1000万量;特斯拉不到100万辆;丰田全球员工接近36万人,特斯拉员工不到5万人。
但市值反应了投资者与资本市场对这两家公司未来前途的看法。虽然当下特斯拉并无优势,但在资本眼中,这家企业代表未来。
从这个角度来看,龙湖的市值或许就意味着资本市场对其长期前途看法的折现。
二是,从财务纪律升维到财经纪律。
这个观点是万科郁亮在“三道红线”后提出来的。一般来说,财务纪律是严格遵照财务规则,控制杠杆、成本分摊等;但财经纪律则要求企业上升到财经思维和视角,评估融资环境,优化经营质量、优化评级。
龙湖4%多一点的融资成本不仅源自其财务质量和评级等级,更多也源自市场对其管理和战略的认可和支持。投资永远是依据“风险定价”原则,资金从不雪中送炭,而是“投的放心”。
三是,标杆房企都在营属于自己的“生态闭环战”。
复盘头部房企的动作基本可以分成两类,围绕地产主业的细分赛道孵化相关产业;基于主业之外投资布局第二增长曲线。
这个趋势或许会造就两个现象:一是伴随孵化业务成熟,龙头房企未来坐拥多个上市平台,目前“地产+物业”双平台已是标配;二是伴随多元化业务成长,资本市场兑现预期,房企从规模之争转向市值之争。
A股是个盛产故事的地方,相比于“万事利好茅台”的股市神话,给“地茅”的利好消息或许并没有那么丰富,唯有依靠企业自身,走出属于地产行业长期主义。