上半年市值蒸发上万亿， 房地产真的不被看好了吗？
上半年市值蒸发上万亿，
房地产真的不被看好了吗？
中原地产分析师张大伟说，地产股2018上半年市值蒸发超万亿，特别是几家龙头房企，大部分市值跌幅超千亿。与此同时，恒大、碧桂园、世茂房地产、绿地香港、龙光地产等多家上市房企纷纷回购股票以期提振股价。
面对地产股上半年在市场的表现，以及近年来各地对房地产市场调控力度的不断加大，很多投资者在问，难道房地产市场的前景真的不被看好了，所以股民才会抛弃地产股、远离地产股吗？
今年上半年，地产股一改前些年的强势，陷入明显弱势状态，市值蒸发也是一轮高过一轮，半年时间就蒸发上万亿，确实让投资者感到担忧，也让投资者心生疑虑。那么，到底是什么原因造成地产股被投资者抛弃，或者说受到投资者冷对，真的是因为房地产进入“寒冬”了吗？那么，为什么会出现这样的现象呢？笔者看来，原因可能主要在两个方面：
一个方面，就是调控动真格。也许有人会问，为什么要用“动真格”这个词，难道此前的调控都是闹着玩的吗？显然不是。以前的调控也是真的，甚至口号是非常响的，譬如“打压房价”、“把房价打下去”等等。正是因为此前的调控都是围绕房价而展开，所以，效果不好。原因就在于，开发商很容易通过房价的变动掌握调控的规律，从而比较从容地适应调控需要。因此，不怕调控，也不担心调控。甚至出现了越调控房价涨的越快、开发商越开心的现象。自然，其在市场的表现，也就不会受到影响，开发商就能不断地拿地，不断地开发、不断地挣钱，也有较好的利润支撑股价。
这次的调控不同，虽然也会围绕房价出台调控政策，而且，各地只要房价一涨，调控措施就会跟进。但基本目标是体现“房子是用来住的，不是用来炒的”。所以，对房价的关注，是有没有体现“房子是用来住的”，有没有出现炒作现象。有了这个目标，不仅房价要管，而且要从根本上解决老百姓的住房问题。所以，除了要控制房价之外，还要积极发展租赁市场，要租售同权等。自然，市场前景就会更加倾向于稳定有序，这与多数开发商喜欢暴利就不合拍了，开发商的信心也不足了，有的也开始谋求转型了。所以，可以把此轮调控看做是动真格。一动真格，市场就不会再那么热，开发商的利润也不会那么高，投资者对地产股的信心也就减弱了。
另一个方面，就是去杠杆发力。对开发企业来说，这些年都是靠高负债滚动经营的，也是靠高负债赚取利润的。没有越来越庞大的负债，开发商不可能到处拿地、到处开发、到处布点。所以，没有一家开发企业不是负债率很高。负债率越高，风险也越大。一旦资金链断裂，就极有可能引发系统性风险。自然，开发企业也成为去杠杆的重点。在这样的情况下，开发企业的经营难度就会越来越大，拿地的能力和条件都会受到影响。一旦投入与开发的强度减弱了，企业的盈利能力也就降低了，市场表现也会越来越差，估值下降了，投资者对房地产板块的信心和热情都会降低。
不仅如此，去杠杆一定程度上也是对开发商的抗风险能力进行评估。有能力的，自然会按照要求去杠杆，也不会发生风险。条件差的，则风险会比较大，有的甚至可能会出现资金链断裂风险。但是，不管风险有多大，去杠杆都不能放松。放松就意味着暂时掩盖风险，把更大的风险留在未来。显然，这是不可选择的手段。去杠杆发力，毫无疑问也是地产股受压、市场需要正确消化的一种方式。
也正因为如此，对房地产市场的前景，仍然要有信心。但对房地产板块的前景，不是太看好，投资者需要谨慎。