扎心，苏州这些楼盘是真难卖，有楼盘4年都没卖完……
楼市的金三银四刚刚过半，苏州市场出现了不少楼市回温的迹象：各大售楼部人气爆棚、二手房带看量暴增...
不过，细化来看，我们可以发现，当下的市场，分化现象异常明显。
一边是高价盘热度高涨入市被抢，另一边，却也存在卖不动的楼盘：有的楼盘1年多只卖了不到3成，有的4年都没卖完……
数据来源：金刚石数据，可能会有网签延迟，仅供参考
以下是这十个小区在苏州的分布图
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北辰观澜府
说起太湖度假区板块的北辰观澜府，想必很多买房人是比较熟悉的，是太湖旅游度假区板块的地王，成交楼面价13946元/㎡，溢价率高达94.04%。
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北辰观澜府20000元/㎡的均价，一众新盘中缺少优势，再者说距离地铁也远，何况还是毛坯房，难怪去化艰难。
当然还有一个最重要的原因，就是交付质量问题。
今年1月，北辰观澜府南区一期迎来交付，没想到还出现了一系列问题：小区内部多处设计不规范以及地下车库、房屋内部严重渗水漏水等质量问题。
口碑受损，对销量有着致命的打击。
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周边配套有苏州市立医院、新民桥菜市场、地铁2号线等，满足日常生活问题不大。
教育上，有苏州市山塘中心小学和留园中心小学，并不是重点中学，现在房子的价值多少还是受学区影响的，项目3.9万/㎡的价格确实不低。
而且我查询数据发现周边二手房非常便宜，最低只有20000元/㎡，而栖霞栖园的在售均价达到了39000元/㎡，买房人担心买这里没有升值空间。
而且高达400万的总价门槛，只能买到一个小户型，如果在其他版块可以买较大的改善户型了。整体界面一眼望去全是老小区，给人感觉没有质感。
绿城招商柳岸晓风
绿城的名号，到哪都是一块活招牌，
但是我查询数据发现柳岸晓风卖了快一年了，其去化还不足四成！
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其均价在板块内属于较高水平，前期卖3-4层的洋房时还是火了一把，但是开始卖高层后，风光都比金融街抢走了，金融街现在已经清盘，只有少许房源在售。
现在竞品除了金融街还多了锦麟壹品，也是主打高端改善，后期去化还是比较艰难的。
鲁能公馆
下面要说的鲁能公馆，期房马上熬成现房，卖了4年多，网签成交率仅5成。
位于城南板块的鲁能公馆，在吴中区的中心位置，也是整个苏州市区的中心点，北边接姑苏区，西边是新区，南边是吴江，往东则是郭巷—园区独墅湖。
城南板块作为一个老城区，有大量的改善需求，鲁能公馆规划了高层以及别墅，这样一个“高低配”，对改善需求的客户来说，圈层不纯粹，观感也不是太好。
现在城南板块正热，目前板块内新房很多，在售待售的新盘多达10个！
鲁能公馆作为鲁能首次进苏的项目，拿地时经过激烈的角逐，最终楼面价18273元/㎡，溢价率高达146.4%，在2016年如此高的地价，能为此买单的购房者又有多少呢?
鲁能公馆首次领证是在2016年9月30日，过去四年半了，现在网签数据才只有50%。
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更“要命”的是开发商热衷促销的性格，开盘一次比一次便宜个一两千的，买房者只好观望开发商的表演，投资客也看不到希望只好离去。
连热门板块的楼盘都有扛不住的时候，更别说一些偏远区域、冷门板块的。
而我在跑盘的过程中，与卖房人和销售聊天时我发现，大部分人，但凡是对苏州比较熟悉的，相城绝对不会是他们买房首选。
因此相城的客户很多都是地缘客或是预算不多的刚需们，这也就导致了相城区的房子，一直不太好卖。
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周边配套几乎空白一片，两个楼盘上演着光脚独立。
其实销量如此低迷，主要还是板块的问题，相城区发展本就缓慢，蠡口板块的配套也非常薄弱，就没有什么像样的商业，地缘客的需求也不够消化，自然去化就慢。
和恒鹤云雅苑
相城望亭板块的和恒鹤云雅苑预计今年10月交付，销售率只有34.65%，不到四成的去化率，实在是太惨了！
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鹤云雅苑位于望亭镇鹤溪路与牡丹路交汇处，虽然处于望亭镇中心位置，但周边配套很一般的，没有什么重磅的商业和优质的学校。
对比周边二手房市场，和恒鹤云雅苑17700元/㎡的均价几乎毫无吸引力，何况该楼盘还是毛坯房。
而且该板块的主要购买力还是地缘性客户，目前在售的123㎡的户型估计还可以吸引一些附近的改善群体。
保利天樾人家
渭塘板块的保利天樾人家，快一年的售卖，销售率也只有37.13%。
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保利天樾人家位于相城区渭塘镇珍珠路北、翡翠路东，该楼盘还是现房销售，哪怕有保利这个大品牌开发商的加持，卖不动还是卖不动。
该地块的成交楼面价达12134元/㎡，目前均价21500元/㎡，放在周边板块二手房市场里，基本没有什么优势可言。
恒大珺睿庭
漕湖板块的恒大珺睿府，卖了3年多了，去化还不到一半。
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恒大在苏州的项目不多，但该项目的销售率依然如此惨淡，所以项目所在的位置有时候比开发商是谁更重要，看看这张空荡荡的配套图，多的都不必再说了吧！
究其根本，相城的发展本来就缓慢，而且这几个楼盘又偏远了，对苏州人来说，属于“县城的房”，很难有投资客，地缘客户有限，所以这两个的楼盘的惨淡也在情理之中。