三年前的战略失误，恒大被逼入生死攸关的路口！
今年房地产最大的黑天鹅，可能在于恒大。
恒大又到了敏感时刻。
昨天，恒大遭遇了一场股债双杀——
恒大系股票全线跳水，中国恒大跌5.25%，恒大物业跌4.6%，恒大汽车跌3.39%。
恒大系债券也大幅下调，恒大地产2023年到期的美元债创7个月最大跌幅。
这已经是恒大第二次跌入信任谷底。
两次间隔，不足一年。
去年9月份，恒大陷入“债转股”风波。
2017年，恒大确定要回A股上市。然后，拉了一笔1300亿的战略投资。
恒大用这1300亿还了一部分其他债务，降低了负债率，优化了负债表，就等着回A嗷嗷干一把。
这1300亿，也不是白拿的。
人家愿意给你钱，看中的就是你回A股之后，撸一波股价，到时候连本带利还了钱。
万万没想到，恒大回A重组上市迟迟不批准，眼看要凉。
战略投资马上到期，A股又回不了，1300亿急了！
债主们，张罗着要让恒大还钱。不仅要还钱，还跳着脚要分红。
恒大也急了，跑过去给管理层哭诉——
我要是把这1300亿还了，资金链分分钟就断。
我这个当大哥的要死，肯定要拉着小弟们一起跳坑。
于是，扯淡的事情来了——
经过管理层的一顿调节，1300亿的债主们同意“债转股”了。
恒大还喜气洋洋发了个通告，大致意思是——
战略投资方因为长期看好恒大，愿意把投资转为普通股，长期持有。
债主，变成股东。
恒大股票应声触底反弹，风险看似解除，各方貌似皆大欢喜。
这件事情，表面上看是恒大赢了。
实际上的后果是——
所有的金融机构，一定会第一时间拉黑恒大。
恒大碰到了所有金融机构的底线。
你特么分分钟不还钱，我特么借钱给你却分分钟变成股东。
你喜气洋洋发了个通告，我却活像吃了个苍蝇。
以后谁还敢给你贷款，谁还敢给你投资。
一个债转股，看似短期救了恒大，实际是把恒大推入更加幽暗的深渊边缘。
你太黑，我不信你了。
于是——
今年恒大的一系列操作，活像个被逼入绝境的小跳蛙。
一顿上蹿下跳，反复触碰底线。
比如，前面所说商票逾期。
它触碰了供应商的底线，进而可能引发工地停工等一系列信任塌陷。
如果商票都无法兑付，这不是一个好的信号。
这意味着——
这家公司，可能真的揭不开锅了。
再比如，恒大最近的疯狂降价出货。
南充精装房，2600元/㎡；广汉精装房，4000元/㎡；开封，3000元/㎡；重庆保税区旁，4600元/㎡；天津恒大凤凰庄园，精装3500元/㎡；佛山恒大毛坯房，3000元/㎡；珠海恒大某盘，从220万降到120万……
这些房源的唯一要求就是：全款，不能按揭，个别甚至要15天内付清。
这不是一个好的信号！
“高层精装3000块”，意味着什么？
一般情况下，高层建安成本2300块，精装成本在800块，税费成本约10%。
按照这样的价格，哪怕土地白送，恒大每平也要赔1000块。
这真的不是一个好的信号！
全国范围内，大规模不计成本的赔钱出货，只能说明——
恒大的生死攸关，源自于三年的战略失误。
有人说，恒大最大的问题是——
它碰到了房企融资的“三道红线”。
这也是扯淡！
全国碰到三道红线的房企，远不止恒大一家。
为啥别人不出事儿，就恒大动不动就要凉。
恒大最大的问题不是碰到了红线，而是——
过去三年，恒大的每一步都没有踏准节奏。
恒大几乎错过了过去三年的楼市所有红利。
大家先来思考一个问题——
过去三年，中国楼市的行情特征是什么？
过去三年，中国楼市里卖的最好、涨幅最高的是什么？
从区域来说——
过去三年，中国楼市卖的最好和涨幅最高的城市就是：长三角和珠三角。
最典型的是苏州、深圳、合肥、南京、杭州及环杭、上海及环沪等等。
过去三年，中国楼市卖的最好和涨幅最高的版块就是：城市核心区和成熟产业聚集区。
尤其是有产业支撑的CBD及泛CBD区域，有学区支撑的核心区。
从产品来说——
过去三年，各个热点城市里涨幅最好的产品并不是刚需产品，而是改善类产品。
比如杭州涨幅最高的是南星桥、滨江的那些大平层豪宅，上海涨幅最高的是徐汇滨江、浦东和新江湾城的那些改善类版块……
不知不觉中，中国楼市已经完成了一次逆转——
从全国性普涨，逆转为核心城市和都市圈的分化上涨。
从炒概念画饼，回归到围绕产业核心和成熟配套学区。
从刚需引导行情，逆转为改善需求大爆发并主导行情。
讲的再直白一点，就是——
客户越来越精了，以前是瞎批买，现在只买核心城市和都市圈。
准确的说是，只买核心城市和都市圈里的成熟产业和优质学区。
需求越来越高端，以前是有个房住就行，现在主要是置换，要品质，要高级。
但是，你再去看恒大的这几年。
以上三点，它踩准了哪一个？
你在长三角，有多久没有看到过恒大的楼盘了？
杭州、上海、南京、深圳、合肥、武汉等等城市的主城区，还能看到恒大的楼盘么？
别说这些城市了，连郑州的主城区都看不到恒大的楼盘了。
恒大的土地储备，越来越偏离核心。
恒大口口声声说，66%的土地都在一二线城市。
的确，是都在一二线城市！
但几乎全在一二线城市的远郊和边缘板块。
比如，恒大在郑州的楼盘布局，不是在航空港区，就是在荥阳，要么是靠近开封。
你有多久没看到恒大的产品升级了？
五年前恒大的精装与现在相比，有什么本质区别么？
几乎没有！
恒大诸多项目，现在用的水晶灯，与五年前几乎一模一样。
三年前恒大的外立面与现在相比，有什么本质性的革新么？
现在的建筑风格和外立面玩儿的是什么？
玩的是新中式、新亚洲、极简主义、大开窗、上铝板。
而恒大还在玩什么？
还是三年前那套，大欧式、尖尖顶、真石漆、土了吧唧。
有一句话，虽不当讲但仍然要讲：
恒大，已经被时代一脚踹下！
在人口涌入都市圈和核心城市的大浪潮里——
恒大的土地布局，不是在三四线，就是在一二线的远郊。
在需求回流产业核心和配套核心的大浪潮里——
恒大的楼盘，却嗷嗷叫的直往远郊干。
在改善需求主导市场，产品不断迭代的大浪潮里——
恒大的产品，仍然守着三五年前的标准，活像泥地里打滚的傻小子。
过去三年，恒大在干啥？
玩多元化，玩造车，玩房车宝，玩恒房通……
一个房企，干起了车企的活。一个开发商，干起了中介的活。
不怪别人，都是浪催的。
恒大的这一关，有点难过。
说它难过，是因为——
被逼入墙角的恒大，在焦虑之中，触碰到了太多商业的底线。
首先，连续触碰了房企融资的三道红线。
单纯从政策面来说，因为三道红线，合规的融资几乎不太可能。
然后，一次债转股，触碰了所有金融机构的底线。
借钱还不上，就哭穷管理层。一次债转股，就让债主变股东。
我只想赚点利息，你却给我套成股东，以后谁还敢借你钱。
接着，商票逾期兑付，触碰了供应商的底线。
我给你供货，你给我打白条，打了白条，还逾期。
我只想赚点利息，你却看上了我的本本，以后谁还敢给你供货。
最后，不计成本的抛货回款，触碰了购房者的底线。
购房者是想图便宜，也想抄底捡个漏。但你这样赔本降价，漏就可能变成窟窿。
我只想贪个便宜，你却看上了我的首付。
从政策到金融机构，再到供应商，最后到购房者……恒大在底线之上，一顿上蹿下跳。
就这还有人跟我说，去抄底恒大？
你怕不是疯球了吧。
最后，耿直少年有一句话送给大家——
危机解除前，一定一定一定不要碰恒大的股票、房产、债券、商票等一系列不动产和投资品。哪怕是再便宜，也不要去抄底。
我也知道，像恒大如此规模的房企，大概率不会倒。
但我更知道，君子不立于危墙之下。
请把此文带着上面这句话，转发给身边的朋友，尤其是在三四线城市的朋友。
他们在大房企缺失的县城和地市，更容易被大品牌所蛊惑，更容易上头，更需要这篇当头棒喝的提醒！