定价破三万？滩子口地王揭开神秘面纱，地价高达13549元/平
去年上半年的土拍可谓是风起云涌，荣安以13549元/平的价格拿下滩子口地王更是轰动一时。地王从来都是一个城市楼市的风向标，它的一举一动格外惹人关注。
籍籍无名的摊子口一夜爆红，其实它位于九龙半岛老城区，离杨家坪商圈很近。政府近年来开始重新打造九龙半岛，杨家坪和九龙半岛区域的拆迁声势浩大，据说将造就不少拆迁富。
说起杨家坪，2007年的“史上最牛拆迁户”事件就发生在这里，后来这里建成了正升百老汇；
漫威系大V赌拆迁，在九龙半岛的黄桷坪买了几套老公房，眼看一路拆迁到他家楼下了，他不禁喜笑颜开。不料去年底政策又一变，“棚改”变“旧改”，墙面又开始刷新了，水管也换成新的了，钢铁侠顿时傻眼了。
炒股炒成股东，炒房炒成房东，这也是种淡淡的幸福。
01.今日杨家坪
要去滩子口，必经杨家坪；作为重庆传统的五大商圈之一，它也在经历着时代的变化，小树蹦蹦跳跳地坐上地铁，结果一上车就懵逼了；
上午10点左右的2/3号线全挤满了人，你问我这样出来怕不怕，说实话我也怕得很，我媳妇都闹着要跟我分床睡了；
刚下地铁，就能看到杨家坪新建的标志性建筑—九龙门，很多网友调侃它长得像个火锅，但我从高处看下去，怎么看都更像一个天然气灶；
随机看了一下这里的写字楼，环境显得比较老旧了，入驻的公司也显得比较芜杂；
很多网友留言说，晚上的杨家坪步行街都被跳坝坝舞的大妈们占据了，不过这两天由于疫情的原因，跳坝坝舞的都不敢出来；
我看了下街上来来往往的人，年轻人确实不多。
02.城市展厅
网上盛传九龙壹号正式亮相，其实只是开放了一个城市展厅，售楼部都还在建设当中；
外展厅就设在了杨家坪的步行街上，这两天才刚刚亮相；
走进售楼部，摆着巨大的九龙半岛的沙盘，九龙壹号自然占据C位；项目总共由九栋住宅和一栋公寓组成，分成了两个地块；
而户型的面积，置业顾问却奇怪的避而不谈，只说是紧凑型小三房，后来我还是在工地的围挡上发现的面积段是建面81-99平；
这其实谈不上什么改善了，就一个典型的刚需盘；
很多媒体解读土地容积率走低将导致改善横行、总价变高，但现实是总价门槛成为了不可逾越的红线，再低的容积率也要做成小户型；
聊起杨家坪，置业顾问倒是对这边有所了解：
“杨家坪这边基本都是土著，住习惯了不愿意搬，旁边很多都是铁马厂的职工，购买力不是很强，只能把面积做小控制总价，做不起豪宅”
几乎每个城市的地王都是豪宅，唯独重庆例外，这是好事还是坏事？
03.杨家坪：向南还是向北？
这两年坡区的数字城风光无限，更为时尚的万象城吸引了周边年轻人的注意，而相隔才几百米的杨家坪商圈则显得日渐老迈。
为了突围，杨家坪开始跳出环岛，往南北两个方向进行突围：
往南，以中迪广场为突破口，往九龙半岛进行延伸；
往北，以旧房拆迁为突破口，规划建设广大新天地；
不过，商业的打造不仅需要天时地利人和，还需要强大的招商及运营的能力，可谓是缺一不可；
但商圈拓展之难，从中迪广场这里就可见一般：
04.半死不活中迪广场
相比熙熙攘攘的杨家坪步行街，出了环岛的中迪广场人气就差了许多；
其80万方的商业体量比万象城的两倍还多，但差别之大尤如一边是海水、一边是火焰；
这是第三次来到中迪广场内，偌大的商场依然空空无人，到处都是围挡，我问了有个服装店的店员，她显得有点无助：
“平时过来逛街人一直都少，生意很一般，老板一直亏起的。”
我又来到售楼部，两栋250米的塔楼模型非常显眼，但一个看房者都没有，工作人员都在自顾自的耍手机；我问了一圈，终于找到一个愿意搭理我的置业顾问，她有气无力的介绍：
“现有公寓卖13000元/平，租给亚朵酒店一平返租45元，装修费对方出，看得起就来找我”
这态度也是杠杆的，比国企还牛；去年这里传闻停工，我出门看看工地的现状：
两座250米+地标塔楼只冒出了个地基，工地里有两个工人正在切割木板，除此之外看不到其他施工迹象，我问了下门口的师傅，他笑眯眯的回答：
“上面说弄几个人做做样子，完全停起影响不好，领导过来视察也好交代。”
05.九龙壹号
今年1月3日，九龙半岛出台了新的规划，定位为长江文化艺术湾区，将之前大量的商业商务用地变更成了居住、文化等用地，更接近区域实际情况。
从杨家坪商圈南扩的第一步遭遇磕磕碰碰，就知道九龙半岛的复兴不像写几篇吹捧文那么容易，我们还是去九龙半岛实地转转吧。
看完苦逼的中迪广场，我便继续往九龙壹号项目现场出发，这个位置离杨家坪地铁站步行约2公里，边走边看走了半个小时；
铁马厂紧邻杨家坪，挨着中迪广场对面，是一家生产车辆为主的老军工企业，未来将逐步搬迁到双福，将腾出大量的土地，或许能给这个区域带来新的活力；
地铁18号线（原5A线）正在施工当中，离九龙壹号最近的是滩子口站，计划2022年通车；
到达滩子口，远远的便能看到荣安九龙壹号的招牌，这个区域算老城区，周边基本生活配套还是比较齐全的；
这个项目分南北两个地块，目前都处在地基施工阶段，售楼部正在建设当中，旁边有个9万方的五洲世纪文化创意中心，打造一个3万方的五洲书店；
不过话说回来，这几年随着阅读习惯的改变，智能手机取代了书刊杂志，传统的书店倒的倒关的关，这书店开得起来吗？
06.可怕的对手
荣安九龙壹号作为去年的地王项目，楼面价拍到13549元/平，自然是风光无限；不料下半年风向急转，4个月后一路之隔的融信地块楼面价只有9255元/平。当时还一度传出荣安想退地、拍板的项目总也含恨而去。
一路之隔的融信地块也在快马加鞭的施工，它的拿地价比荣安足足低了4000元/平，正准备以低价策略从荣安上虎口夺食，哪怕一平便宜个1000元也够荣安喝上一壶；
虎视眈眈地还有旁边众多二手房的业主。面粉涨了面包也会跟着涨，这个在其他城市通行的规则，到了山城就水土不服了，这让他们感到很失望。
以旁边的次新房保利心语花园为例，带了装修的二手房价格才13000元/平，挂牌几十套却没啥成交，房价居然比地价还低，估计业主们的肺都气炸了；
简单算了一下，地价13549元/平，至少要卖个建面20000才能保本，而想要赚点合理利润，至少也要建面两万三四，也就是差不多套内3万了。不过这价格比周边的二手房溢价太多，作为一个刚需盘显得有点脱离实际。
如何定价，成了荣安最伤脑壳的事情；
07.尾声
如果说这次踩盘有什么惊喜，那就是在这里碰到了一次比一次多的流浪狗；它们见了我就跑了过来，好像见了熟人一样；
不过扑到跟前才发现原来它们是饿了，虽然它们拼命的咬我，多少有点痛，但我心里一点都不害怕，因为我打了狂犬疫苗的，可防可控，比席卷全球的恐怖病毒好多了。
不过考虑到狗多肉少，我还是决定拔腿就跑，不然很快就只剩一堆铮铮铁骨了。
我边跑边想，当年勘地的人有没有跟我一样的遭遇呢？
北区楼盘：
龙湖椿山 融创映湖十里 融创溪山春晓 龙兴国际生态新城 景粼玖序 寰宇天下 龙湖铂岸 奥山府 瀚学融府 远洋九公子 华润公园九里 北恒紫岳 重庆时代中心 金辉中央铭著 江山樾 鲁能星城外滩 棕榈泉悦江国际 新欧鹏教育城 恒大中央广场 中交中央公园（验房记） 万科金域蓝湾 象屿观悦府 北京城建龙樾生态城 蓝光芙蓉公馆 万科四季花城 约克郡壹号半岛 鲁能泰山7号 万科观承御景湖山 龙湖九里峰景 绿地新里樱园 新江与城悠澜 万瑞大平层 昱湖壹号 江北嘴壹号院恒大御龙天峰 国美江天御府 爱普新鸿府 华融现代城 舜山府 北岸江山 恒大轨道时代 华侨城 绿地克拉公馆
南区楼盘：
招商雍江府 嘉天下 枫丹江屿 洺悦国际 龙湖春江天镜 来福士广场 中交漫山 天誉智慧城 保利观塘 和黄御峰 京汉凤凰城（整改后记） 荣盛华府 铂悦澜庭 融汇半岛天澜
西区楼盘：
海兰云天 融创文旅城 远洋山水赋 弘阳天宸一品 朵力迎宾大道
板块分析：
小树，职业房产投资人，专注个人房产投资实操，只聊最真实的重庆楼市；
楼市评论：
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