房地产企业转让股权的所得税筹划分析

中道财税：房地产建筑业财税问题解决专家

房地产企业转让股权涉及大额的企业所得税，有必要进行税收筹划。根据已有的研究文献，筹划的主要方法梳理如下。

一、合法延迟缴纳税款

根据《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函[2010]79号）的规定，企业转让股权收入，应于转让协议生效、且完成股权变更手续时，确认收入的实现。可见，要确认股权转让收入要满足两个条件：协议生效、股权变更手续完成。由此，在分期收到股权转让款的情况下，在收到最好一笔股权转让款的时候才进行股权变更，可以合法延迟缴纳税款。

案例1.房地产公司A于2015年1月1日和房地产B公司为开发某个房地产项目，共同投资1000万元建立甲房地产公司，其中A公司投资300万元，占股30%；B公司投资700万元，占股70%。2019年1月1日，A公司转让甲公司30%的股权给C公司，当日甲公司资产负债表情况为：资产总计5000万元，负债总计2000万元，所有者权益总计3000万元，其中，实收资本1000万元，未分配利润1500万元，盈余公积500万元。为便于案例分析，假设被投资企业资产、负债的账面价值与公允价值相同，不考虑股权转让过程中涉及的其他相关税费。假设2019年1月1日双方签订合同，C公司支付首付款600万元，合同生效；2020年1月1日，C公司支付第二笔购股款300万元。

对于A房地产公司来说，可以选择在2020年1月1日于C公司签订股权变更手续，合法延迟缴纳企业所得税义务。否则，如果2019年1月1日合同生效日双方签订股权变更手续，A公司就于当日产生了纳税义务。

二、先分配利润再转入股权

《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函[2010]79号）第三条规定，企业转让股权收入，应于转让协议生效、且完成股权变更手续时，确认收入的实现。转让股权收入扣除为取得该股权所发生的成本后，为股权转让所得。企业在计算股权转让所得时，不得扣除被投资企业未分配利润等股东留存收益中按该项股权所可能分配的金额。

《企业所得税法》第二十六条第（二）项规定，符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益，为免税收入。《企业所得税法实施条例》第八十三条规定，企业所得税法第二十六条第 ( 二 ) 项所称符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益，是指居民企业直接投资于其他居民企业取得的投资收益。

案例2.接案例1，如果A直接转让股权，2019年1月1日双方签订合同并办理了股权变更手续，收到股权转让款900万元。如果A、B 协商决定先分配利润1500万元，A获得450万元的股息，然后A再转让股权，股权转让价款为450[（3000-1500）×30%]万元。

直接转让股权情况下，即按A公司持股比例对应的净资产份额转让，A公司股权转让所得=900-300=600万元，应交所得税=600×25%=150万元。

先分配利润再转让股权的情况下，A公司获得的股息所得450（1500×30%）万元，根据上面规定为免税收入。然后，转让股权所得=450-300=150万元，应交所得税=150×25%=37.5万元。

可见，在先分配利润再转让股权的情况下，交的企业所得税节省了112.5万元。

三、先转增资本再转让股权

《公司法》第一百六十八条规定，公司的公积金用于弥补公司的亏损、扩大公司生产经营或者转为增加公司资本。但是，资本公积金不得用于弥补公司的亏损。法定公积金转为资本时，所留存的该项公积金不得少于转增前公司注册资本的百分之二十五。

《公司法》对未分配利润转增资本没有限额，因此，可以把未分配利润全额转增资本。

案例2中，甲公司盈余公积转增资本的金额为250[500-1000×25%]万元，未分配利润1500万元也转增资本，实收资本变为2750万元，A公司享有份额825（2750×30%）万元。

以未分配利润和盈余公积转增资本，相当于把未分配利润和盈余公积分配给了投资企业，然后，投资企业再拿分配的金额增加实收资本。根据《企业所得税法》第二十六条第（二）项规定，此行为免税。

由于甲公司的所有者权益还是3000万元，不影响股权价款，A公司30%的股权作价仍然为900万元（3000×30%），股权转让所得=900-825=75万元，应交所得税=75×25%=18.75万元。与直接转让股权相比节省所得税131.25（150-18.75）万元。

四、撤回投资方式

《国家税务总局关于企业所得税若干问题的公告》（国家税务总局公告2011年第34号）第五条规定，投资企业从被投资企业撤回或减少投资，其取得的资产中，相当于初始出资的部分，应确认为投资收回；相当于被投资企业累计未分配利润和累计盈余公积按减少实收资本比例计算的部分，应确认为股息所得；其余部分确认为投资资产转让所得。

案例2中，A公司作为甲企业的股东，可以先撤资，然后C公司再进入甲公司。A公司撤资收回900万元，其中300万元属于投资成本，其余600[（1500+500）×30%]万元属于股息所得，不要缴纳企业所得税。与直接转让股权相比节省所得税150万元。

五、先划转股权，再转让

根据《关于促进企业重组有关企业所得税处理问题的通知》（财税[2014]109号）、《国家税务总局关于资产（股权）划转企业所得税征管问题的公告》（国家税务总局公告 2015 年第40号）的规定，对100%直接控制的居民企业之间，以及受同一或相同多家居民企业100%直接控制的居民企业之间按账面净值划转股权或资产，凡具有合理商业目的、不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的，股权或资产划转后连续12个月内不改变被划转股权或资产原来实质性经营活动，且划出方企业和划入方企业均未在会计上确认损益的，可以选择特殊性税务处理。即：1、划出方企业和划入方企业均不确认所得。2、划入方企业取得被划转股权或资产的计税基础，以被划转股权或资产的原账面净值确定。3、划入方企业取得的被划转资产，应按其原账面净值计算折旧扣除。

据此，如果集团公司内存在对外转让股权行为，可以提前布局，把要转让的股权划转到合适的主体持有，以利集团总体税负最小。例如，案例2中，A公司可以把持有的甲公司股权按照以上政策规定的划转路径转让给属于同一集团内的亏损企业，就可以使得集团税负减轻。当然，要至少提前12个月根据集团架构和经营特征进行布局，避免恶意税收筹划的临时操作。