地铁盘到底怎么选？关键看这4点
昨晚，厦门地铁2号线坍塌。
地铁之上，一片混乱，车辆拥堵。地铁之内，四处漏水，洪水猛兽。
根据厦门地铁官方消息，那是吕厝路口物业开发地块施工现场坍塌而导致水管破裂，现场人员已经安全撤离并无人员伤亡。
至于事故原因，未清。
对于厦门来讲，那并不是世界末日。毕竟，仅仅2019年这一年时间而已，全国上下就已经出现过三次地铁事故：
12月1日上午9点28分，广州地铁11号线沙河地铁站施工区域出现路面塌陷，一辆清污车和一辆电动单车掉落其中，造成3人失踪。
2019年5月27日17时40分许，由施工中的青岛地铁4号线沙子口静沙区间发生坍塌。
2019年8月16日晚8点左右，通往杭州城站火车站引桥下的一处地铁工地也发生了地面塌陷。
你搜北京、上海、杭州、武汉……每一个有地铁的城市，都逃不开地铁事故！
你说，这些修地铁的城市难道就这么着急吗？不能再注重地质量，把速度缓一缓。
显然很难，毕竟地铁改变的不仅仅是生活节奏，更是决定了一个城市的发展速度，奈何地铁修建工程复杂反复，问题总是各种的七零八碎，很多东西，压根没办法避免。
如果你了解中国现在的发展脉络，你就会看清：没有地铁的城市，很难有未来。
于是，这几年地铁申请条件放松的阶段，数十个城市一窝蜂的扎堆申请地铁，不止省会城市，像是洛阳、徐州这样的三线城市也都统统上马了地铁线。
就如同上一篇，我们说讲到的深圳地铁和房价的秘史一样，自从2004年深圳挖通了第一条地铁之后，人们就开始相信15分钟通达地铁触及之处，便是楼市的机会，哪怕关外的龙岗和宝安也不例外。自此以后，关内关外楼市一片火热的欢腾，深圳房价一路狂飙从未停歇。
尽管深圳房价上涨并不全赖地铁，但地铁却是极度稳定的溢价因素。
学位会变，好学校轮流派发，今年到别家；景观会变，今年海景房，可能明年变工地；就业中心会变，今天的老中心上班走路5分钟，几年后新中心开车1小时……
各种因素都可能改变，唯有地铁最为稳固。毕竟，申请地铁已是艰难重重，修建地铁更不是一朝一夕。好好的一个地铁站，说不用就不用，几乎是没什么可能！
今天，我们就来说说最稳健的房产投资——地铁盘，到底怎么选！
别被坑，看清「伪地铁盘」
无论是大都市，还是二三线，都存在一个最显著的问题，只要你买房，别管离的有多远，都敢叫自己地铁盘。
众所周知，深圳的地铁后期计划延长到临市惠州惠阳。当惠州GOV网站在一个偏僻的页面放出深圳地铁延线到惠州的规划时，全区置业顾问欢呼雀跃，并开始修改区委区，修改沙盘，把自家楼盘改叫地铁盘。
后来惠州延线因资质被搁置，但依然没有打倒他们的执念，置业顾问依旧挥舞着手里的激光灯，指着区位图对你说：我们这个是地铁盘，你看项目离深圳地铁延长线惠阳XX站只有3公里。
这也算是地铁盘吗？
当然不算。市面上，地铁距离多远叫地铁盘的说法不一，但主流媒体都持有1000米以内才能算正地铁盘。
为什么会有如此说法，因为按照人的步速来说，1000米以上的距离，即便是较快的步速，也要步行超过12分钟，加上进出站，要15-20分钟。
事实数据也证明了，这样的观点也是较为合理的观点。之前也有地产专业的学术论文予以佐证：
河北地质大学的研究表明，石家庄地铁1号线开通前后对地铁口周边0-900米范围内的二手房价格有明显波动。
南京林业大学的研究表明，南京地铁3号线开通前后对距离地铁口1600米外的小区房价影响明显较小。
另外，房子也并不是越靠近地铁溢价效果越好，据研究：
以石家庄地铁1号线为例，二手房增值效果最佳的范围在距离地铁口700-900米内，其平均增幅为48.3%。
在南京地铁3号线的研究中，距离地铁口0-400米范围内的二手房价格升幅并不明显，而800-1200米的溢价效果达到峰值。
最靠近地铁的楼盘，商业繁华噪音严重，闲杂人等出入来往，若不是极其高档的小区，许多都会沦为群租房特别是住宅里经商的首选。
少走几步路，生活却遭了罪，显然是负面大于正面。
所以，地铁上盖更适合商业体，至于住宅，最好是选择距离超过两百米的地方，大概四五百米的距离而又不超过一公里左右的楼盘。
投资是等待的艺术
查理芒格在回溯自己的投资之路时，说过一句话让我印象深刻——投资是「不厌倦等待地等待」的艺术。
等待靠耐心，艺术是时机。
一般来讲，地铁盘的涨价，公认的往往有3次：
第一次，地铁规划出炉；
第二次，地铁开始建设；
第三次，地铁正式通车。
规划出炉前买中地铁盘，无疑就像买中六合彩。
毕竟，大多数城市地方靠的是土地财政，除了城市原有的人口密集区，剩余的线路站点注定会放在外围更有土地的地方。沿着城市核心主干道向外围走，选择大路的交叉点，是规划前就赌中地铁的小秘诀。
下图就是郑州1号线其中一个站点，周围土地尚未开发：
当然，地铁没有真正建好之前，随时都有可能变，想在开建之时就买中地铁盘，其实就是一场豪赌。
毕竟在规划出炉之后，有多少城市的地铁胎死腹中不说，地铁也可能随时改道而行。
比如，像深圳地铁2号线，当年说好要造福百姓走人口密集区，三年之后改了线，绕道了蛇口无人的填海区。
所以，投资地铁盘最安全的姿势只有一个——在地铁尘埃落定工地已围挡，即将开建时买入地铁盘，坐等「地铁一响，黄金万两」。
这样出错的概率就会极大降低，而且溢价效果最为明显，以下有数据为证：
而关于合肥地铁1号线对房价影响的研究也显示，在合肥地铁开通后相较开通前高出1000-2000元/m²左右。
选更有价值的地铁盘
地铁盘投资，要稳，也要涨。
因此，首选近郊盘！
一条长长的地铁线，所经之处，有繁华闹市，也有荒凉郊区。市区原本配套成熟，地铁的存在仅仅是锦上添花。近郊的地铁却是雪中送炭，原本尴尬的位置迅速发展，靠的就是地铁人流带动。
南京就是一个典型的案例，来佐证这个观点：
南京的研究表明，江宁区地铁口附近的二手房房价半弹性系数达到12.29%-19.99%之间；
而秦淮区的半弹性仅有6.06%-7.9%之间。
数据用的是回归曲线统计，但结论却是简单：南京近郊江宁区对比市区秦淮区，地铁对房价的辐射敏感得多。
确定了近郊地铁之后，我们还要考虑是哪个片区。
比如，当年深圳宝安龙岗同属关外，如今今非昔比。宝安中心因离市区近凭借南山鸡犬升天，众多楼盘升级为豪宅；而龙中离市区太远，即使通了地铁，涨幅远不如保安，龙岗的大农村名声依旧。
很明显，地铁是带动郊区发展的核心，但距离的重要性一样很明显。选择足够安全的区域显然既可以住的舒服，又能获得更高的收益。
要强调的是，不论是选择什么样的区域，一定要看线路的途径地重要站点，到底是否是城市的政治中心或就业中心。
结合距离，线路重点停靠站，选择区域和楼盘，更容易选到后期潜力大的楼盘。
结
关于地铁盘，网络上各种说法纷繁复杂，比如说有人把地铁盘再细分准地铁盘，正地铁盘，近地铁盘之类的。
地铁线又分普通线，城际线，环线，延长线，大小交路运营，甚至是地上线地下线等等。
但万变不离其宗，总结出来也其实也就是前文中的几个重点：
第一，选择靠近地铁，但不推荐靠的太近，距离不超过超过800米最为适宜；
第二，选择在地铁刚建设的时候入手，等到地铁开通之后满二或满五再卖出；
第三，买外围尽量选近郊地铁盘，因为地铁既能改变交通现状，区位价值，也不至于像远郊那样与城市有明显断裂带，生活不便。溢价效果最好。
第四，一条线路的经停站非常重要，途径商业中心，就业中心，政务中心的线路明显会在后期潜力大于一些鸡肋线路。
总而言之，地铁盘更安全更有潜力，已经成了大家的共识。
如果你要买的房子，符合以上四条，恭喜你，升值正在离你越来越近。
当然买房的技巧和知识一篇文章显然写不完，后续我们会持续把各种有用有价值的买房知识和技巧经验分享给大家，欢迎大家继续关注楼面。
参考资料：
1.都沁军、王卫秀-《城市地铁建设对沿线住宅价格的影响分析》
2.许基伟、胡禹、马欣《城市轨道交通影响住宅价格的空间差异研究——以南京地铁3号线为例》
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