小产权房出售后遇拆迁，拆迁补偿款归谁所有？

【案例】

赵某是张窝村集体经济组织成员，在张窝村有一套房屋，于2009年卖给了夏某，双方签订了《房屋买卖合同》。合同签订后，夏某如约支付了全部购房款，赵某也将房屋交付给了夏某。

2015年房屋纳入拆迁范围，双方对于拆迁补偿款的归属产生的争议。那么拆迁补偿款究竟归谁所有呢？

【法律分析】

其一【小产权房的归属】“小产权房”是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发，亦称“乡产权房”。

“小产权房”是建设在农村集体土地上的房屋，根据《土地管理法》的规定，集体土地属于农民集体所有。因此，“小产权房”占用的土地权属为农村集体所有。

在集体土地上建造的“小产权房”，因无法脱离集体土地而单独存在，故，根据相关法律规定，小产权房屋只能是属于集体经济组织内部村民拥有。

其二【房屋买卖合同的效力】因购买小产权房的城镇居民无法取得房屋所有权，且根据《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知 》的规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。

因此，虽然2009年夏某与赵某签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，但该合同一般会因违反了法律、行政法规的强制性禁止规定，被法院认定为无效。
    其三【合同无效的法律后果】根据《民法典》的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

因此，本案中因无效合同取得的财产应当予以返还，并按各自过错承担相应责任。

其四【拆迁补偿的归属】本案中，因房屋已拆迁，夏某实际已经丧失了对案涉房屋等全部财产的支配权，客观上已无法返还，故可依法按照对应拆迁补偿款折价补偿。

同时，法院在裁决时，一般会考虑到作为集体经济组织成员的房屋出卖人，是否明知买受人的城镇身份，即是否违背诚实信用原则，来具体确定双方所享有的比例。

另外，法院在裁决时也会考虑房屋买受人购房后自行扩建、装修等产生的拆迁收益。

【法律依据】

《民法典》第二百零九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”

《民法典》第一百五十七条“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失;各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”

《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知 》：“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。”

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