学区房计划：厦门土拍之后，你钱准备好了吗

你好，我是惠民大叔，今天继续学区房yf计划。

厦门土拍刚结束，你也看到了，2021年厦门首次的土拍又点燃了厦门信心，那些等着鞋子落地的家长，估计又走出了家门看房去了。虽然当前的热度没有之前的疯狂，但整体已开始变的不太一样。

人口普查出结果了，福建省的人口增长还是不错的，人口的年龄结构也还可以，我们最关注的孩子上学的人数并没有变化太大，放在厦门来说，落户厦门政策门槛在没有变化的情况下，学位持续紧张。

所以有理由相信，厦门的未来还是相当有增长性的。你会说大叔你不要拍脑袋说这些，当然不能拍脑袋，你看岛内洪文的地价、还有五缘建的地价，就能知道岛内的价值完全是这些大佬们的认可的，做为个体，没有理由不对厦门有信心啊。

自住或者投资？

我们普通人家，买房无非就两个目的，一个是自住另一个是投资。

自住，最重要的就是教育、地铁、商业，至于医院、景观等配套都是锦上添花的事。

投资呢，上面的配套是越多越好。除这些之外还要加一个地段，地段带来的是人的流量，有流量的房子就更有流通性，好出租也好转手。

所以，岛内的每次拍的地，都满足了以上所有自住加投资购房的有利因素，房子供不应求，价格已经被按在限价上了，现在唯一要考虑的，无非就是准备好子弹，在好的地段买下你心目中的那个标的。

我们始终坚信，优质资产依旧在核心区。

而集美的那块地，也拍了不低的价格。对于集美新城来说，未来的房价低于4万估计都是捡到的。有信息渠道反馈说大悦城的价格，还有中海东湾的价格，都是往上走的。

核心区的价值，始终会成为涨势的引领者。

要做准备好多少米？

看了天眼茶楼的核算信息，我觉得可以分享一下：

思明地块，隐形楼面价虽然离限价只有8687元/平的差价，看似空间不大。但是经过天眼测算，却暗藏玄机，过多细节由于篇幅等原因，不加以展开。天眼初步估算了下，开发商综合加权成本大概在76700元/平，大概每平亏5100元/平。但是车位这块，追回6318元/平，整体利润空间在1200元/平左右，综合考虑营销成本，以及可能的捆绑精装包等，开发商不亏。以上按4%融资成本算，套均160平，车位比1：1.2算。

湖里地块，隐形楼面积离限价只有4254元/平的空间，初步估算，开发商综合加权成本大概在81300元/平，大概亏9500元/平。如果是开发成套均140平左右户型，增加车位比的话，可以追回8660元/平，整体亏损840元/平，如果再搭点捆绑精装包，开发商也是小赚。以上按4%融资成本算，套均140平，车位比1：1.4算。

集美地块，隐形楼面价32297元/平，项目规定不能超过644套，测算保本价在3.97万元/平，按融资成本4%，车位比按1：1.4算，不带精装包加价，车位利润按15万元/个保守估计。该项目看能否捆绑精装包，降低成本了，不然地段、学区、配套比2公里外的莲花新城要差很多，目前莲花新城二手挂牌价3.7-8万元/平，对莲花新城无疑是大利好。

思明区和湖里区的新房大概率不会有小户型了，按限价来超百平米再加车位的价格，千万打底。而像集美这种刚需可选的倒是更多，如果非真学区，在那个位置确实得打破家长心中的那个地段封印。

所以岛内带学区的小户型持续吃香，而岛外大叔建议你找真学区，不然就是各个属性全占全，然后等未来慢慢变好。

看房排上日程吧，趋着这段时间管理局在打压投资客的时候。

以上。

（土拍数据来自天眼茶楼）

我们自己的买房社群，只说关于自己买房的事